商业计划书是什么

商业计划书是公司、企业或项目单位在前期对项目相关信息进行科学研究、分析、收集和整理的基础上，根据一定格式和内容的具体要求，为实现投资融资等发展目标而编制的书面材料，向投资者充分展示公司和项目的现状和未来发展潜力。

商业计划书(Business Plan)，英文称为商业计划书(Business Plan)，是公司、企业或项目单位在前期对项目相关信息进行科学研究、分析、收集和整理的基础上，向投资者全面展示公司和项目的现状和未来发展潜力的书面材料。商业计划书是以书面形式对企业业务的全面描述。它详细介绍了公司的产品和服务、生产技术、市场和客户、营销战略、人力资源、组织结构、基础设施需求和供应、融资需求以及资源和资金的利用。

编制商业计划书的直接目的是寻找战略合作伙伴或风险投资基金，其内容应真实、科学地反映项目的投资价值。一般来说，项目规模越大，商业计划书就越长；如果企业业务单一，可以简洁。好的商业计划书的特点是:注重产品，敢于竞争，做充分的市场调研，讲解有力的信息，展示行动的方针，展示优秀的团队，良好的财务预测，优秀的计划总结等等。在申请融资时，无论申请对象是风险投资机构还是其他任何投资或信贷来源，商业计划都是至关重要的一部分。因此，商业计划书应该内容完整，意图真诚，以事实为依据，结构清晰，易于理解。

商业计划的内容

商业计划书要体现运营商对项目的理解和成功的保证，要突出运营商的核心竞争力；最起码反映了运营商如何创造自己的竞争优势，如何在市场中脱颖而出，如何赢得更大的市场份额，如何发展壮大。各种“如何”是一个商业计划的说服力。如果只有长远的目标和期望，而忽略了“如何”，那么商业计划书就成了“宣传口号”。

商业计划书涉及面很广，但一般都离不开以下几个话题:运营商的理念、市场、客户、比较优势、管理团队、财务预测、风险因素等等。对市场的分析要从大到小，从宏观到微观，以数据为基础，深入描述公司/项目将在市场中争取的地位。在分析比较优势时，应该清楚地了解自己的优势和劣势以及竞争对手的战略。至于管理团队，其在公司/项目中不同岗位的作用要从每个人的背景和经历来分析。财务预测是最关键的，大部分假设及其财务影响都要进行透彻的描述和分析。假设当然是不确定的，但是合理的假设结合严谨的逻辑思维和系统的论证方法，可信度会大大提升。虽然我们知道大部分人都有成功的倾向，但只要真相清楚，不夸张，人们自然会相信。风险因素最能说明经营者是否真正了解自己的业务。很多风险因素并不意味着业务不应该做。关键是如何控制或规避风险。解释清楚控制或规避风险的手段是代表成功的重要一步。

通过编制经营计划，经营者将更好地了解企业的整体情况和经营模式，也使投资者能够判断企业的盈利能力，这是市场融资的关键工具。

商业计划的作用是什么？

制定商业计划有很多功能。最重要的如下:

1、达到企业融资的目的

好的商业计划是获得贷款和投资的关键因素之一。如何吸引投资者尤其是风险投资家参与风险投资项目，是一个高质量、内容丰富的商业计划书，能让投资者更快、更有效地了解投资项目，让投资者对项目充满信心，对项目进行投资，最终达到为项目筹集资金的目的。

商业计划是项目融资投资的敲门砖。投资人每天收到大量的商业计划书，商业计划书的质量和专业性成为企业投资的重点。在争取风险投资之初，创业者首先要把商业计划书的制作放在首位。

2.完全了解您的业务

通过制定相应的商业计划，你将对你企业的各个方面有一个全面的了解。它可以更好地帮助您分析目标客户，规划市场类别，形成定价策略，并定义您可以成功开展业务的竞争环境。业务计划的制定确保了这些考虑能够得到协调。同样，在制定过程中，往往有可能发展出竞争优势，或者计划本身包含的新的机会或不足。把计划写在纸上就行了，这样才能保证你提高管理企业的能力。你也可以在情况恶化之前集中精力处理计划中的任何偏差。同样的，你也会有足够的时间去规划未来，防患于未然。

3.向合作伙伴提供信息

使用业务计划向业务合作伙伴和其他相关组织提供信息。

在编制计划的过程中，最重要的目的是与自己找到一个战略伙伴，从而期望企业更有活力，实现各方的共同发展。

商业计划书的主要写作格式

(一)经营计划概要

商业计划书的总结是风险投资家首先要看到的。它凝聚了商业计划书的精髓，反映了商业的全貌，是所有计划书的核心。它必须让风险资本家感兴趣，渴望获得更多信息。长度一般控制在2000字左右。主要包括以下项目:

1、公司概述2、研究与开发3、产品或服务4、管理团队和管理组织情况5、行业及市场6、营销策略7、融资说明8、财务计划与分析9、风险因素10、退出机制

(2)公司概况

介绍公司过去的发展历史、现状和未来规划。具体来说，主要包括:公司概况:包括公司名称、地址、联系方式等。；公司的自然经营情况；公司的发展历史；预测公司未来发展；公司独特的竞争优势或独特性；公司的纳税状态

(3)公司的研发

本文介绍了研发投入的人员和资金计划以及要达到的目标，主要包括:

1、研究资金投入2、研发人员情况3、研发设备4、研发的产品的技术先进性及发展趋势

(4)产品或服务

企业家必须向风险资本家介绍他们的产品或服务理念。主要包括以下内容:

1、产品的名称、特征及性能用途2、产品的开发过程3、产品处于生命周期的哪一段4、产品的市场前景和竞争力如何5、产品的技术改进和更新换代计划及成本

(5)管理团队

风险投资家考察企业时，“人”是一个很重要的因素。从某种意义上说，风险企业家的成功最终取决于企业是否有一支强大的管理团队，这一点尤为重要。全面介绍公司的管理团队，包括:公司的管理机构、大股东、董事、关键员工、薪酬、股票期权、劳动协议、奖惩制度以及各部门的组成等，应以清晰的形式展示；需要展现出贵公司管理团队的战斗力和独特性，以及鲜明的凝聚力和团结拼搏精神。

(6)市场和竞争分析

目标市场:主要对产品或服务的销售额、增长率、总需求等做出充分的判断。目标市场是企业“商箭”交付产品的目的地，市场细分是企业的定位。你应该细分你的目标市场，讨论你想从它们那里获得多少总销售收入、市场份额和利润。同时，估计你的产品的真正潜力。

风险资本家不会因为一个简单的数字就相信你的计划。你必须进一步分析可能影响需求、市场和战略的因素，以便潜在投资者能够判断贵公司目标的合理性以及他们将相应承担的风险。你必须说出你是如何得出结论的。

目标市场的细化应解决以下问题

1、你的细分市场是什么？2、你的目标顾客群是什么？3、你的 5 年生产计划、收入和利润多少？4、你拥有多大的市场？你的目标市场份额为多大？5、你的营销策略是什么？

行业分析应回答以下问题:

1、该行业发展程度如何？2、现在发展动态如何？3、该行业的总销售额有多少？总收入多少？发展趋势怎样？4、经济发展对该行业的影响程度如何？5、政府是如何影响该行业的？6、是什么因素决定它的发展？7、竞争的本质是什么？你采取什么样的战略？8、进入该行业的障碍是什么？你将如何克服？

竞争分析，回答以下问题:

1、你的主要竞争对手？2、你的竞争对手所占的市场份额和市场策略？3、可能出现什么样的新发展？4、我们的策略是什么？5、在竞争中你的发展、市场和地理位置的优势所在？6、你能否承受、竞争所带来的压力？7、产品的价格、性能、质量在市场竞争中所具备的优势？

营销，这是风险投资家非常关心的问题。你的市场影响力策略应该说明以下问题:

1、营销机构和营销队伍2、营销渠道的选择和营销网络的建设3、广告策略和促销策略4、价格策略5、市场渗透于开拓计划6、市场营销中意外情况的应急对策

(七)生产经营计划

生产经营计划主要阐述企业家新产品的生产经营过程。这一部分很重要，风险投资家应该从这一部分知道如何购买原材料、供应商、劳动力和员工、生产资金、工厂和土地等。内容要详细，细节要清晰。这部分是未来投资谈判中投资项目估值的重要依据，也是风险企业家股权的重要组成部分。

生产经营计划主要包括以下内容:

1、新产品的生产经营计划2、公司现有的生产技术能力3、品质控制和质量改进能力4、现有的生产设备或者将要购置的生产设备5、现有的生产工艺流程6、生产产品的经济分析及生产过程

(八)财务分析和融资需求

财务分析数据是需要你花大量时间精力去编译的部分。风险资本家会期望从你的财务分析中判断你未来经营的财务盈亏，进而判断自己的投资是否能得到预期的理想回报。财务分析包括以下三个方面:

1、过去三年的历史数据，未来三年的发展预测

主要提供过去三年的现金流量表、资产负债表、利润表和年度财务总结报告

2.投资计划:

预计的风险投资数额风险企业未来的筹资资本结构如何安排获取风险投资的抵押、担保条件投资收益和再投资的安排风险投资者投资后双方股权的比例安排投资资金的收支安排及财务报告编制投资者介入公司经营管理的程度

3.融资需求

资金需求计划:实现公司发展计划所需的资金数额、资金需求的及时性、资金的使用情况(明确资金的用途并列出)

融资计划:描述公司想要的投资者和股份，以及其他资金来源，如银行贷款。

(9)风险因素

详细说明项目实施过程中可能遇到的风险，并提出有效的风险控制和防范措施，包括技术风险、市场风险、管理风险、财务风险和其他不可预见的风险

(十)投资者退出方式

股票上市：依照商业计划的分析，公司上市的可能性做出分析，对上市的前提条件做出说明股权转让：投资商可以通过股权转让的方式收回投资股权回购：依照事业商业计划的分析，公司对实施股权回购计划应向投资者说明利润分红：投资商可以通过公司利润分红达到收回投资的目的，按照本商业计划的分析，公司对实施股权利润分红计划应向投资者说明

撰写商业计划书应注意的几个问题

1.自我定位

2.调查研究

3.理清思绪

4.写总结

5.可以由第三方编写

6.财务利润率很高

商业计划书的标准化格式

米宝·程诺

本商业计划书的内容涉及我公司的商业秘密，仅对有投资意向的投资者开放。公司要求投资公司的项目经理在收到该商业计划时做出以下承诺:

妥善保管本商业计划书，未经公司同意，不得将本商业计划书涉及的公司商业秘密泄露给第三方。

项目经理签名:

接 收 日 期： 年 月 日商 业 计 划 书

(写参考)

项目名称项目单位地 址电 话传 真电子邮件联 系 人[公司名称][日期]目 录执行概要 …………………………………………………第一部分 公司基本情况…………………………………第二部分 公司管理层……………………………………第三部分 产品/服务………………………………………第四部分 研究与开发……………………………………第五部分 行业及市场情况………………………………第六部分 营销策略………………………………………第七部分 产品制造………………………………………第八部分 管理……………………………………………第九部分 融资说明………………………………………第十部分 财务计划………………………………………第十一部分 风险控制………………………………………第十二部分 项目实施进度…………………………………第十三部分 其它……………………………………………备查资料清单……………………………………………………执行概要

注:执行摘要应尽可能在2-3页内完成。

[摘要内容参考]

1.公司基本情况(公司名称、成立时间、注册面积、注册资本、主要股东、持股比例、主营业务、近三年销售收入、毛利、净利润、公司所在地、电话、传真、联系人)。)

2、主要管理人员(姓名、性别、年龄、籍贯、学历/学位、研究生院、政治面貌、行业年限、主要经历和经营业绩。)

3.产品/服务说明(产品/服务介绍、产品技术水平、产品的新颖性、先进性和独特性、产品的竞争优势。)

4、研发(现有技术成果和技术水平、R&D团队技术水平、竞争力和对外合作、R&D已投入资金和未来投资计划、R&D人才激励机制。)

5.行业及市场(行业历史及前景、市场规模及增长趋势、行业竞争对手及我公司竞争优势、未来三年市场销售预测。)

6.营销策略(在价格、促销、建立销售网络及其可操作性和有效性方面采取的策略，以及对销售人员的激励机制。)

7、产品制造(生产方式、生产设备、质量保证、成本控制。)

8.管理(机构设置、员工持股、劳动合同、知识产权管理、人事计划)。)

9.融资描述(资金需求、用途、使用计划、拟出售股份、投资者权利、退出方式。)

10.财务预测(未来3、5年的销售收入、利润、资产回报率等。)

11.风险控制(项目实施中可能存在的风险及采取的控制措施)

第一部分公司基本情况

公司基本情况：公司名称成立时间注册资本实际到位资本其中现金到位无形资产占股份比例 %注册地点公司性质为：请填写公司性质，如：有限公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资等，并说明其中国有成份比例和外资比例。公司沿革：说明自公司成立以来主营业务、股权。注册资本等公司基本情形的变动，并说明这些变动的原因。目前公司主要股东情况：列表说明目前股东的名称及其出资情况，如下表：股东名称 出资额 出资形式 股份比例 联系人 联系电话甲方乙方丙方丁方目前公司内部部门设置情况：以组织机构图来表示本公司的独资、控股、参股有公司经及非法人机构的情况：

用图形表示。

公司曾经经营过的业务有…… 。公司目前经营的业务为…… 。目前主营业务为…. 。公司目前职工情况：

*比如有员工，包括经理和生产工人；管理人员中，大专及以上学历者占员工总数的%，本科及以上学历者，硕士(含中级职称)及以上学历者占员工总数的%，博士及以上学历者占员工总数的%。

第二部分公司管理

董事会成员名单:

序列号、工作名称、姓名、工作、学历或职称、联系电话

1 董 事 长2 副董事长3 董 事董事长姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话学历 学位 所学专业 职称毕业院校 户口所在地主要经历和业绩：着重描述在本行内的技术和管理经验及成功事例。总经理姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话学历 学位 所学专业 职称毕业院校 户口所在地主要经历和业绩：着重描在本行业内的技术和管理经验及成功事例。技术开发负责人姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话学历 学位 所学专业 职称毕业院校 户口所在地主要经历和业绩：着重描述在本行业内的技术水平、经验和成功事例。市场营销负责人姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话学历 学位 所学专业 职称毕业院校 户口所在地主要经历和业绩：着重描述在本行业的营销经验和成功事例。财务负责人姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话学历 学位 所学专业 职称毕业院校 户口所在地主要经历和业绩：着重描述在财务、金融、筹资、投资等方面的背景、经验和业绩。其他对公司发展负有重要责任的人员(可增加附页)姓名 性别 年龄 籍贯 联系电话学历 学位 所学专业 职称毕业院校 户口所在地主要经历和业绩：根据公司的需要，来描述不同人员在特定方面的专长。

第三部分产品/服务

产品/服务说明(本文主要介绍拟投资产品/服务的背景、目前的发展阶段、与同行业其他公司同类产品/服务的对比、我们产品/服务的新颖性、先进性和独特性，如特殊技术、版权、配方、品牌、销售网络、许可、特许、特许经营等。):

公司现有的和正在申请的知识产权(专利、商标、版权等)：专利申请情况：产品商标注册情况：公司是否已签署了有关专利权及其它知识产权转让或授权许可的协议？如果有，请说明（并附主要条款）：目标市场：这里对产品面向的用户种类要进行详细说明。产品更新换代周期：更新换代周期的确定要有资料来源。产品标准：详细列明产品执行的标准。详细描述本公司产品/服务的竞争优势 (包括性能、价格、服务等方面)：产品的售后服务网络和用户技术支持:

第四部分是研发

公司已往的研究与开发成果及其技术先进性 (包括技术鉴定情况、获国际、国家、省、市及有关部门和机构奖励情况)：公司参与制订产品或技术的行业标准和质量检测标准情况：国内外研究与开发情况，以及公司在技术与产品开发方面的国内外主要的竞争对手(5 家)情况，公司为提高竞争力拟采取的措施：到目前为止，公司在技术开发方面的资金总投入是多少，计划再投入的开发资金是多少 (列表说明每年购置开发设备、开发人员工资、试验检测费用、以及与开发有关的其它费用)：请说明，今后为保证产品质量，产品升级换代和保持技术先进水平，公司的开发方向、开发重点和正在开发的技术和产品等情况：公司现有技术开发资源以及技术储备情况：公司寻求技术开发依托 (如大学、研究所等) 情况，合作方式：公司将采取怎样的激励机制和措施，来保持关键技术人员和技术队伍的稳定：公司未来 3—5 年在开发资金投入和人员投入计划(万元)：

第五部分行业和市场情况

行业情况 （行业发展历史及趋势，哪些行业的变化对产品利润、利润率影响较大，进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒。政策限制等，行业市场前景分析与预测）：过去 3 年或 5 年和年全行业销售总额：必须注明资料来源。

第六部分是营销策略

产品销售成本的构成和制定销售价格的依据；

如果产品已经在市场上形成了竞争优势，请说明与此相关的因素(如成本相同但销售价格低，低成本形成销售优势，产品性能、品牌、销售渠道优于竞争对手的产品等。):

在建立销售网络、销售渠道、设立代理商、分销商方面的策略与实施：在广告促销方面的策略与实施：在产品销售价格方面的策略与实施：在建立良好销售队伍方面的策略与实施：产品售后服务方面的策略与实施：其它方面的策略与实施：对销售队伍采取什么样的激励机制：

第七部分产品制造

产品生产制造方式（公司自建厂生产产品，还是委托生产，或其它方式，请说明原因）：公司自建厂情况厂，购买厂房还是租用厂房，厂房面积是多少，生产面积是多少，厂房地点在哪里，交通、运输、通讯是否方便：现有生产设备情况（专用设备还是通用设备，先进程度如何，价值是多少，是否投保，最大生产能力是多少，能否满足产品销售增长的要求，如果需要增加设备，采购计划、采购周期及安装调试周期；如果需要大规模建设，是否选择“交钥匙”方式进行，“交钥匙”工程的承包机构是否提供工期、质量方面的保证，如何对这些保证加以实施？）：请说明，如果设备操作需要特殊技能的员工，如何解决这一问题：简述产品的生产制造过程、工艺流程：如何保证主要原材料、元器件、配件以及关键零部件等生产必须品的进货渠道的稳定性、可靠性、质量及进货周期，列出 3 家主要供应商名单及联系电话：正常生产状态下，成品率、返修率、废品率控制在怎样的范围内，描述生产过程中产品的质量保证体系、以及关键质量检测设备：产品成本和生产成本如何控制，有怎样的具体措施：产品批量销售价格的制订，产品毛利润率是多少？纯利润率是多少？

第八部分管理

请说明：为保证融资项目按计划实施，公司准备今后各年陆续设立哪些机构，各机构配备多少人员，人员年收入情况。请用图表统计表示出来，附在本计划中。公司是否通过国内外管理体系认证？公司对管理层及关键人员将采取怎样的激励机制：公司是否考虑员工持股问题，请说明：公司是否与掌握公司关键技术及其它重要信息的人员签定竞业禁止协议，若有，请说明协议主要内容：公司是否与每个雇员签定劳动用工合同：公司否与相关员工签定公司技术秘密和商业秘密的保密合同：公司是否为每位员工购买保险，请说明保险险种：公司是否存在关联经营和家族管理问题，若有，请说明：公司与董事会、董事、主要管理者、关键雇员之间是否有实际存在或潜在的利益冲突，如果有，请说明解决办法：请说明，公司对知识产权、技术秘密和商业秘密的保护措施：请说明，项目实施过程中，公司需要哪些外部支持，如何获得这些支持：

第九部分融资描述

为保证项目实施，需要新增投资是多少 万元，新增投资中，需投资方投入 万元，对外借贷 万元，公司自身投入 万元。如果有对外借贷，抵押或担保措施是什么？请说明投入资金的用途和使用计划：希望让投资方参股本公司还是投资合作成立新公司？请说明原因：拟向投资方出让多少权益？计算依据是什么？预计未来 3 年或 5 年平均每年净资产收益率是少？投资方可享有哪些监督和管理权力？如果公司没有实现项目发展计划，公司与管理层向投资方承担哪些责任？投资方以何种方式收回投资，具体方式和执行时间：在与公司业务有关的税种和税率方面，公司享受哪些政府提供的优惠政策及未来可能的情况（如：市场准入、减免税等方面的优惠政策）：需要对投资方说明的其它情况：

第十部分财务计划

产品形成规模销售时，毛利润率为 %，纯利润率为 %请提供：未来 3—5 年的项目盈亏平衡表、项目资产负债表、项目损益表、项目现金流量表、项目销售计划表、项目产品成本表；

注:每一项财务数据都要有依据，财务数据要有说明。

第二部分XI风险控制

请详细说明项目实施过程中可能遇到的风险以及控制和防范措施(包括政策风险、入世风险、技术开发风险、经营管理风险、市场开发风险、生产风险、金融风险、汇率风险、投资风险、股票风险、依赖公司关键人员的风险等。如果上述风险适用，应针对每一项分别描述控制和预防措施):

第十二部分项目实施进展

详细列出项目实施计划和进度(注明开始和结束时间):

第十三部分其他

为了补充本项目计划的内容，需要进一步说明的相关问题(如公司主要管理人员和关键人员过去和现在是否涉及法律诉讼和仲裁事件，对公司有什么影响):

请将产品彩页、公司手册和证书作为附件附在本问卷中。名单如下:

企业准备的信息清单

1. 营业执照2. 公司章程3. 验资审计报告4. 资信证明5. 法人代码证书6. 税务登记证7. 财务报表（上年度、本年度、本月）8. 专利证书、鉴定报告9. 高新技术企业、高新技术项目证书10. 其它表明企业特点的资料11. 商业计划书

可以提供公司法律文件的复印件，但需提供原件以供核实。商业计划、项目提案和计算机处理的文件必须提供光盘。

商业计划样本

东升步行街投资方案

第一部分是投资规划

一、项目的总体定位

(一)统一宣传口径

1.弘扬大精神:盛泽市商业新财富中心

2.顺应盛泽市和东方丝绸市场的新发展趋势，它应运而生。盛集团的贡献很大，是政府十大重点项目的重中之重。

3.抓住中国东方丝绸市场核心位置，与盛泽广场共同打造盛泽市新的商业配套中心和标志性建筑社区，打破盛泽市传统商业模式，引领盛泽市整体商业升级。

4.融合现代地产精髓和商业运营理念，借鉴吸收国内外著名商业街的成功经验，融合盛泽国际商业模式和本土文化，为盛泽人和国内外客商打造一个全新的全方位商业舞台，与上海、苏州并驾齐驱，成为国际化、本土化、专业化的盛泽第一商业街。

5.集国际一流超市、知名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓于一体的中高档购物中心，建筑面积近10万平方米，商业地带400余米，集人流、物流、资金流、信息流于一体，将成为新盛泽真正的核心商务区。

(二)投资定位

作为盛泽及周边地区唯一的中档商场，我们专注于以品牌意识、正规运营、良好运营吸引品牌商家，满足大众全方位的消费需求。

(3)业务定位

吸取国内名街业态规划的精华，结合盛泽的消费文化，以各种品牌店、大卖场、大型餐厅、娱乐场所为核心，规划出丰富合理的业态，包括各种品牌店、专卖店、主题百货、电器店、超市、书店等。采用多元化的商业模式和一站式购物中心，满足各界人士的消费需求。

二、投资策略

(1)版式设计第一，准确差异化的版式定位是招商成功的前提

精准差异化的商业定位是步行街赢得竞争的原因。

东升步行街的开发经营要始终坚持& # 8221；全新的建筑形式，全新的消费环境，全新的商业组合& # 8221；先进的想法。

在业务组合方面，要牢牢把握当地消费者的需求倾向和消费特点，侧重点突出，业务形式丰富，有机结合。坚决摒弃不适合当地消费文化的格式！

所以我们确定了各类品牌店、大卖场、大酒楼、大娱乐为核心，主店和副主店(大卖场)约占50%，餐饮、娱乐休闲(小卖场)约占30%，品牌专卖店约占20%。

(2)先确定主力店，再充分招商

考虑到主力店、副主力店、国际知名品牌店等品牌吸引投资的不同特点，& # 8221；先确定主力门店，再充分招商& # 8221；的基本策略。在实施过程中，主要门店、国际名店、餐厅、娱乐场所等要提前邀请，其他的要后期进行。

(3)客户开店定制综合解决方案

在这一策略的指导下，由专业培训师培训的招商团队可以根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。比如根据不同类型租户的不同需求，为他们提出量身定制的解决方案；妥善安排各租户的楼层位置和相互位置，使其成为一个连续的城市，达到互惠互利，而不是互相干扰，互相削弱；根据整体市场定位和业务组合，对已入驻的租户提出要求，协助其调整、升级和提升东升步行街新店的定位、档次等品质。

(4)立体化人员、媒体、大型主题活动& # 8221；整合推广策略& # 8221；

营销推广方面，执行& # 8221；整合推广策略& # 8221；，为招商引资提供有力支持。

一是媒体宣传，二是招商活动。

主要投资促进活动如下:

招商会、主力店签约仪式、招商会、项目推介会、建筑节点庆典会等。

(5)投资进度、质量和成本的统一控制

为了把招商计划付诸实践，达到多快多经济的目的。我们严格控制招商的进度、质量和成本。拿时间驱动表来控制进度；根据业务布局和市场定位，精心挑选商户，以吸纳品牌、实力、特色商户为主，控制质量；投资费用经过认真计算，采取以下措施，对投资费用进行统一安排和科学分配。

1.投资目标分解到人，成本分解到人。

2.关键投资费用集中使用，避免零敲碎打。

3、重点保证优秀投资人才的薪酬管理。

4.注意吸引大客户和关系的投资，倾斜成本安排。

5.通过精心策划的媒体宣传计划，可以实现准确有效的沟通，实现价值最大化。坚决避免宣传费用的误用和浪费。

第二部分投资促进计划一、总体规划内容

总体规划的内容是指以我们需要做什么为线索，按照优先顺序进行合理的排序和安排。时间跨度是从招商全面启动到开业。

(一)投资阶段划分、投资目标和时间进度

阶段分为投资准备阶段、主力店投资阶段、综合投资阶段和运营调整阶段四个阶段。

招商目标:由于步行街的业务需要不断调整和优化，原则上招聘满员时招商工作并没有完成。但是，为了明确方向，具体目标如下:

1.截至2006年12月，步行街的主店和次主店(大店)投资已基本完成，70%的小店已完成。

2.截至2007年5月，招商任务已基本完成。

3.截至2007年5月底，商家开始进场装修，为开街做准备。争取8月底，保证9月份街道一定要开放。

为了具体和可实施，该计划涉及的时间段为:2006年5月，开始实施，2007年开始营业。具体工作安排见下文《计划实施时间表》。

(二)招聘和培训投资人员，打造精干的投资团队

项目再大，人是招商最根本最决定性的因素。因此，招聘、选拔和培养一大批招商精英，建设一支强大的招商团队，是招商前期的核心任务。

目前有3名新员工，包括1名投资主管和1名投资专员，1名策划，1名商业公司转来的设计师，已经成立了第二个投资部，但这远远不够。通过互联网等各种渠道，寻找更专业、更高素质、经验丰富、客户资源丰富的招商人员。目标是组建一支10人左右的专业团队(不含招商中心人员)。

一个团队不仅需要专业化，还需要整合。因此，团队的培训尤为重要。

目标是让整个团队拥有完整的项目知识结构、优秀的团队执行力和共同的价值取向。培训内容如下:

1.五个核心概念的训练。

2.团队执行力的培训。

3、项目知识培训，让团队成员对项目有清晰的了解。

4.投资促进技能培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等。，培养和提高团队成员的招商能力。

5.招商礼仪、招商制度培训(语言艺术、招商制度描述、合同解读等)).

(三)投资结构和投资机制的建立

在人员招聘的建立上，我们都遵循精英化、简单化、垂直化的原则，以最小化人员、简化指挥执行系统、最大化效率为目标。为了节省投资费用，提高工作效率。人员职责如下:

招商人员的主要工作职责

(1)招商一部主要负责主要门店的招商工作:1人

(2)第二招商部主要负责餐饮娱乐招商:3人

(3)第三招商部主要负责百货服装类招商:2人

(4)招商四部主要负责综合招商:2人

(5)企划部2名暂定成员，主要负责招商策划、媒体计划的制定与实施、招商文件的策划、撰写与设计。一个策划，一个设计师。根据发展需要，步行街开放时，需要再增加一个规划师。

(6)这个架构是开业初期的组织、开业准备期、开业运营期，提前三个月上报人力资源部。

招商机制的建立是为了在招商团队中形成人性化的制度管理氛围，做到有章可循，奖惩分明，强调个人贡献和团队精神。建立一系列管理制度。

(1)建立对招商人员的激励政策

(2)招商人员处罚政策的制定

(3)建立招商人员日常管理的标准体系等。

附件:人员薪酬及奖励方案

一、人员工资(建议):

1.普通员工:1500-2500元/月(月薪)

2.主管:3000元/月(月薪)

3.经理(暂时不设，以后可从现有员工中提拔)4000元/月(月薪)

二、人员奖励方案(建议)

1.整个招商中心按年租金的4%分红。

2.其中，招商人员年租金收入的2.5%作为奖金。

3.其中，其他团队服务人员年租金收入的1.5%由地产集团分管领导根据其业绩和贡献进行分配。

4.这个奖励方案不包括高层领导。

(4)相关投资信息的准备

(1)招商手册(现有)和招商手册

(2)租赁合同

(3)委托合同

(4)预订确认

(5)招商委托书

(6)招商流程图

(7)投资邀请函复印件

(8)退房申请表等

(9)委托书等

以上课文见附录，其他课文和资料根据不同阶段和具体需要编写！

(五)吸引投资的方式和目标客户的确定

招商方式:

1.项目投资促进会议

2.项目推介会

3.大型零售连锁会议

4.家访

5.网络投资

6.电话联系

7.面对面交流

8.行业协会和政府机构

9.地方商会

目标客户-主要商店

1.超市:家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。

2.家电卖场:国美、苏宁、永乐。

3.百货:人民商场、世路国际商场、深圳飞越彩虹百货、银泰百货、长三角地区知名百货。

目标客户-二级主商店

1.热门店:肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、大型中餐、大众市场KTV等。

2.数字广场、书店、运动世界、名牌折扣店

3.电影院和成人电子游戏

(六)建立第三方投资网络平台

他山之石可以攻玉。因此，建立第三方投资网络平台可以获得巨大的信息支持，可以节省大量的人力、宣传和推广成本，加快投资推广。搭建第三方投资网络平台可以从这些渠道获得:

1、专业投资网站

2.专业房地产交易平台

3.行业协会和政府投资促进机构，从某种意义上来说，是很有权威性和吸引力的。他们不仅拥有银行丰富的品牌资源和众多企业家的朋友圈，也有权利说服他们入驻。可以节省大量的宣传费用，在短时间内带动大量商家调查开店。比如东方丝绸市场管理委员会、镇政府、福建商人会馆、苏州上海的行业协会、步行街会员单位等。

5.与不同定位的商业项目招商部门建立战略合作伙伴关系，实现资源共享的双赢格局。特别是通过私人互动，可以将对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高额回报的吸引下，可以介绍我们需要的商业品牌。

(七)投资政策的制定

在项目定位和推广基本到位的基础上，优惠招商政策的优化组合可以成为吸引商家入驻的动力，就像足球场上的关键一步。

为了吸引和推广主要有影响力的店铺，我们会在租金和建筑结构上给予一定的优惠。

(八)媒体推广计划的制定和实施

对于商业项目，尤其是大型商业项目，招商引资非常重要！

孙子兵法说:不战而屈人之兵，靠自己的优势，重视宣传的协同效应。

造势就是利用各种媒体，主要是宣传炒作新闻软文，配合硬广告，形成密集的营销活动。短时间内，吴江、苏州、嘉兴甚至上海都形成了一个热门话题，极大地提升了我们项目的知名度。这样做的优点是:

1、节省大量的广告费用，因为好的话题和好的文章，有些报纸收取的广告费要少得多。

2.它可以使目标商家详细了解我们的项目情况。通过对原媒体宣传的分析，发现原媒体宣传形式相对简单，以硬广告为主，缺乏详细的分析和介绍。这样的广告只能流于形式，无法引起商家的重视和研究。

但有新闻价值的软文或专题软文更有新闻价值、专业性和权威性，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会被认真阅读。我们可以很快达到目标。

3.由于是专业的宣传，可以提升商业地产项目，创造良好的品牌形象，为后续的业务运营打下良好的基础。

在吸引大企业入驻宣传时，要采取多种宣传手段:报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前，据调查分析，主要地区是苏州和吴江，其次是上海。主要报纸有《苏州日报》、《现代快报》、《扬子晚报》，其次是《吴江日报》、《晨报》。时间和密度有高低贵贱之分。具体媒体宣传计划见媒体计划表。

(9)大型主题招商活动的策划与实施

大型主题招商活动，结合全方位立体媒体平台(电视、报纸、互联网、广播)，是步行街招商的“核武器”。

1.投资促进会议

2.项目推介会(指针对一定数量感兴趣的企业的区域性集中项目描述和洽谈会)

3.签约仪式具有一定的品牌知名度和影响力，如肯德基、家乐福、国美、永乐和飞越彩虹百货等。

4.阶段性投资促进成果发布会

5.以项目命名的大型零售连锁会议

6.项目重要节点完成情况(封顶、竣工等))和开幕式

根据项目目前的投资情况，计划在6月至8月举行招商大会、项目推介会和签约仪式，其他活动将视具体发展情况而定。确认后，将编写活动的具体规划和实施计划。

(十)投资成本预算

招商费用包括:人员差旅费、业务接待费、宣传费用-广告和招商活动、招商人员提成。

总投资成本为年租金的10%，约230万元。其中，招商人员提成4%，旅游娱乐2%，广告公关礼金4%。

(11)租金方案

根据盛泽当地的租金情况，以及目前项目周边的商业情况和我们的市场定位，确定我们的租金水平在中上水平左右。

东胜步行街商业楼层平均租金表

四、附录文件(略)