宏观调控下房地产政策四大趋势（一）

房地产对国民经济的影响很大，而要稳定国民经济，就要稳定房地产行业，所以宏观调控至少是中期的必然取向。由于我国投资率较高，投资需求扩张的压力仍然较大，在建和新开工项目太多，投资扩张的冲动仍然很强烈。因此，宏观调控仍处于关键时期，稍有放松，就可能出现反复。房地产投资占城镇固定资产投资比重大，产业链长，影响面广。稳定房地产市场，避免大起大落，对促进房地产业和国民经济健康发展具有重要意义。
房地产行业宏观调控包括以下内容:
一是对市场运行的调控，包括防止市场大起大落，综合运用税收、信贷、土地等政策工具，抑制和消除房地产行业和房地产市场发展中的不健康因素，抑制部分城市房价过快上涨。自2005年以来，房地产投资扭转了1999年以来明显高于固定资产投资的增长趋势，稳步回落至略低于中国城镇固定资产投资增速。2006年已经连续6个月稳定在24%。房地产投资稳中有降，有效避免了固定资产投资过快增长和经济过热的风险，对稳定宏观经济运行起到了积极作用。
二是住房供应结构的调整，包括优先满足中低收入群体的住房需求，发展节能省地型住宅，形成符合我国国情的住房建设模式和消费模式。中国正处于建筑大规模快速发展的阶段。每年有20亿平方米的新建筑建成，新建筑竣工面积大于发达国家每年新建筑竣工面积的总和，这就是世界建筑市场。此外，中国现有建筑数量也非常多。2003年，我国城乡既有建筑面积达到420亿平方米，但与发达国家相比，建筑能耗高出2 ~ 3倍。
由于土地等资源环境的约束，节能省地型住宅的建立，小户型供应比例的提高，肯定会从供需方面进行双向的政策调整，小户型的建设和使用会受到鼓励。运用法律和经济手段，推广节能、节地、节水、节材和环保建筑。
第三，强化地方政府责任，规范其行为，包括合理控制城市房屋拆迁规模和进度，明确地方政府对房价稳定和房地产市场运行的责任，加快城市廉租房制度建设，规范发展保障性住房。目前市场上弱势群体的利益明显太少。
政府的住房保障工作是一项需要经常关注的制度性工作:
①政府需要从立法的角度高度重视住房保障问题的解决。政府应通过法律、规划、财政、金融、税收等多种手段，确保城市中低收入群体住上合适的住房。，并根据不同时期的特点及时调整住房保障的侧重点。
②住房保障的形式要灵活多样。比如可以借鉴其他国家的经验，通过低价出售、先租后购、半购半租、分步购买、租金补贴、贴息等多种形式为低收入家庭提供住房保障。以纽约为例，住房保障的形式有:
一是地方政府利用自有土地建房，出租或出售给符合条件的低收入家庭。对于一次性买不起的家庭，可以先租后买，或者先买10%的产权，再逐步买剩下的产权；
其次，鼓励开发商通过奖励容积率、免税等方式提供一定比例的低价房源，交给相关机构出售或出租给低收入家庭；
第三，将向低收入家庭发放货币补贴(住房券)，他们将直接在市场上租房子。
③严格控制保障面积标准，制定合理的补助标准。无论保障的具体形式如何，保障面积的标准应仅限于满足基本需求。如果考察一下，日本低收入家庭的住房平均使用面积只有40 ~ 50平方米左右。在伦敦，社会公共住房部提供的房屋中有64.2%是两居室或更少的房屋。2002年，伦敦市政府提供的临时住房中居住着5万多户居民，大约六分之一的临时住房只能容纳床和餐桌等简单设施。
从具体补贴标准看，总的原则是低收入家庭住房支出不超过月收入的30%，超出部分由政府补贴。
④租售结合、“共有产权”制度在住房保障中发挥了重要作用。租售并举是英美日住房保障的共同特点。在帮助低收入家庭购房的措施中，“共有产权”制度发挥了积极作用。在英国，采取产权共享(也叫半租半买)的形式，帮助低收入居民逐步买房，即居民先买一部分产权，其余仍交房租(产权由房协持有)。未来经济能力提高后，购买部分产权的居民可以拥有三年的优先购买权，三年内房价等优惠条款不变。通过这种房屋产权共享的过渡方式，促使居民最终买断所有产权。我国也可以借鉴这些国家的经验。
⑤建立政策性住房保障金融体系。这对于那些有一定支付能力，但在市场上买房有一定困难的家庭来说，是很有帮助的。例如，在伦敦，政府免除住房抵押贷款的利息税，促使银行提供低息贷款，帮助有困难的家庭购房。2000年，英国免除了约17亿英镑的住宅抵押贷款利息税；另外，如果买家有保险公司担保，贷款比例可以达到90%-100%，还可以结合定期寿险。借款人在还贷期间每月支付利息，同时缴纳个人保险费。寿险到期，用到期的寿险收益偿还抵押贷款。