房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障（四）

城市房地产的发展与生态环境的保护和改善本来应该而且有可能相互统一。然而，如今，城市土地的使用往往因各种原因而加剧，如无序的搬迁和建设，工厂和住宅的交错，众多的高层建筑，绿地的减少，公园的占用，水面的填充，人口的巨大增加和市政设施的不足等。现在很多城市只能一眼看到高楼、烟尘和杂乱，看不到绿意或绿意。因此，所有与城市生态环境有关的因素，如建筑物的高度和密度、绿地的定额、“三废”的排放、水质标准、噪声限值、现有绿地的保护等。，仅靠国家比较原则的立法是不能完全解决的，必须制定地方性法规做出具体规定。其实在上面的一些方面，也不是不能遵循，但是现在主要的问题是执法不严。与其他执法相比，环境执法往往难度更大。其中一个重要原因是人们缺乏环境权意识。他们的权利受到侵害后，不知道或者不愿意主张自己的权利。即使他们向执法部门投诉或提起诉讼，涉及破坏环境的房地产开发，也无法依法处理。今后应从全民族的长远利益出发，大力树立我国公民和法人的环境权意识，提高执法机关在环境执法中的自觉性，形成任何严重影响环境的项目都不能建，即使已经建了也要强制拆除的法律机制。
第六个控制目标:严控房地产开发企业资质。
前几年，在房地产开发的热潮下，各种房地产开发公司应运而生。有全民的，有集体的，也有私人的；有国内的，也有涉外的；具有公司或者合伙企业的性质；有发展型和中间型；有政府机构，也有专业银行；还有军队等等。这些公司的存在对中国房地产业的发展起到了重要的推动作用。但也要看到，这些公司很多，没有严格审查，缺乏资金，根本没有开发运营能力，而是靠炒土地、炒烂尾楼为生，甚至暴利。这些所谓的公司是房地产市场混乱的主要因素。针对这种情况，很多地方根据《房地产开发企业资质管理规定》进行了一次清理，取缔了一批不具备开发资质的企业。房地产企业的盲目开发得到了遏制，但我认为需要解决以下问题:
一是房地产开发企业数量仍然过多。
一个地区、一个城市应该拥有多少家房地产企业，很难具体规定。但有一点是肯定的，那就是房地产开发企业的数量要与当地国民经济的发展、房地产行业的短期和长期潜力以及消费者的承受能力大体相适应。房地产企业的过度存在，必然导致诸多不正当竞争行为。因此，政府一方面要通过信息引导，引导房地产企业的设立；另一方面，要严格资质审查，不符合条件的不允许设立，已经设立的要坚决取消。因此，要严格建立审批责任制。不应成立企业的，应当追究相关人员的责任。现在有一个问题必须注意，就是有一些企业是基于一定背景设立的，不具备发展能力，很难整改。如果让他们继续无条件存在，他们就会继续放纵自己的违法行为。
其次，对涉外房地产开发经营企业进行宏观指导。
房地产行业是一个高投入的行业。在国内建设资金不足的情况下，引进外资，发展涉外房地产业是一条有效的途径。但首先要正确引导投资方向，优先注册国内需要鼓励的、难度大、档次高的房地产开发企业，严格控制一般企业的发展，因为如果涉外房地产企业在国内整个房地产企业中占比过高，从长远来看未必是好事。其次，要保证外资的真实投入。过去，我们在设立涉外房地产企业时，有三个突出问题。一是让步太多，有的为了骗让步搞“假投资”，或者中方为外商投资；二是对外投资资金难以到位；三是为外国投资者提供贷款和担保。这种做法最终会害了自己，一定要坚决制止。
再次，对民营或国有民营房地产开发企业的资本运作进行认真审计。
我们不能说上述企业都有问题，但种种迹象表明，一些所谓的私营企业，其资金来自国家，而不是私营企业，利用国家的资金，使自己成为显赫的私营“大款”；一些国有民营房地产企业的管理者也趁机选择霍的国家货币，导致大量国有资产流失到少数人手里。人们不得不好奇有些人是如何成为百万、千万甚至亿万富翁的。这种现象必须引起党政机关和司法机关的重视，否则，一场“悄悄的私有化进程”必将以“变公共事务为私人事务”的方式在中国许多领域愈演愈烈。请注意。我在这里表达的想法不是反对民营经济的正常发展，而是反对本应属于国家的收入落入私人腰包的现象。