注册规划师考试实务第五部分：建设用地规划管理

第五部分，建设用地规划管理

例1

某市某军事组织经规划部门批准，总建筑面积约20000平方米，其中办公楼0.5千平方米，专业建筑10000平方米，其他建筑0.5千平方米。根据城市规划建设单位的要求，在规划选址阶段，同意在城市西北部建设医院和与系统相邻的一个住宅区，用地面积2.0ha.

评价:某部队机关建设用地属于军用土地，可按行政划拨相关规定办理。因此，该部队凭规划部门批准的可行性研究报告，以及经批准的根据城市规划行政主管部门提供的规划设计条件编制的总平面图，取得了国土部门的批准和有关用地单位的同意或同意，并附有1: 2000地形图，故向城市规划行政主管部门申请办理建设用地许可证。经城市规划行政主管部门审查符合相关要求后，方可核发建设用地规划许可证。

例二

随着某市城市建设的发展，该市东部的几个工厂已经外迁或停产，其场地由城市土地行政主管部门出让。出让前，规划部门已经制定了详细的规划，确定了每块土地的使用性质。某开发公司在转让中竞得一块面积为4.5公顷的住宅用地。根据详细规划要求并经城市规划行政主管部门确认，居住用地容积率为2.1，建筑密度为25%，建筑高度不超过45m，居住区绿地率为30%，人口密度不超过800人/公顷。某开发公司与市土地行政主管部门签订土地合同，合同中明确了上述条件。

点评:这是一个国有土地出让的例子。重点是，开发公司在拿下4.5ha土地后与土地管理部门签订的合同，必须包含规划管理部门的规划设计条件，才能办理建设用地规划许可证。这主要是为了防止开发公司在取得土地后，擅自改变规划设计条件，加大土地开发力度。城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，根据本例中的条件，还可以要求在4.5ha用地范围内编制修建性详细规划，为建设项目的规划管理做准备。

例3

某市东北有一家中外合资电子企业，因销售情况良好，急需扩建一条生产线。该企业拟在其厂区东北角占用2.0公顷土地用于农村村民住宅和部分乡镇企业，该企业拟占用的土地在市内规划为工业用地。

点评:这是中外合资企业扩大用地，占用农村集体土地的例子。扩展的用地范围正好是规划的工业用地，符合城市规划的要求。但需要将集体土地转为国有土地，然后按照国有土地出让的有关规定办理出让手续。详情请参考例2。

例4

某市在其城区东部有一家工厂，因污染扰民而迁出。根据城市规划，原址的12.0公顷土地被改为住宅区。由于其良好的位置，外国投资者愿意以优惠条件接受它，并在对该工厂进行研究后，选择了一位外国投资者来实施住宅区的合资开发。

点评:这是改变土地使用性质，合资开发建设的例子。城市规划行政主管部门可以不管，自己的主管部门怎么中外合资。首先，城市规划行政主管部门要掌握土地使用性质只能是开发居住区；其次，根据城市规划的要求提出规划设计条件，并纳入双方的合同或协议中；三是合资合同或协议是否经过有关主管部门批准；四是其开发项目是否经过规划管理部门批准；第五，合资开发是否已注册为中国法人，是否有批准证书，是否明确了项目管理法人。上述条件全部具备，城市规划行政主管部门可以受理项目管理法人申请建设用地规划许可证。

例5

一个城市位于城市规划区内的一个乡镇，以管治闻名？在0 . 5 ha鸡场的规划农村建设用地上，建设养老院，建筑面积4000平方米。二至三层主要为住宿、餐厅、活动室、老年人医疗保健室及部分员工用房。该建设项目已经区计委批准，市规划行政主管部门确认。

点评:这种为村民办实事的村庄建设项目越来越多。利用集体土地为集体谋利益，把集体企业改为集体事业，土地使用性质变了，但土地集体所有的性质没有变。这种用地性质的变更需要办理建设用地规划许可证吗？只要土地在城市规划区内，进行建设活动，就应办理建设用地规划许可证，并对其建设提出规划设计条件，审查其建设方案。因为农村不能在自己的土地上建，城市规划行政主管部门不管。这和养鸡场改成果树基地或者养鱼场的情况不一样。是农业结构调整，与城市规划行政主管部门无关。现在养鸡场要改成养老院，城市规划区内会有建设活动，这与城市规划行政主管部门的职能有关。不仅要核发建设用地规划许可证，还要核发建设工程规划许可证。如果乡镇没有办理“两证”，就是违法的，城市规划行政主管部门要查处。

例6

XXX克林农业有限公司未经规划行政部门批准，以农业项目配套设施为名，投资建设家庭农场。工地原是XX市郊区的一片农田。家庭农场包括别墅、蔬菜大棚、车库、锅炉房等设施，销售对象为一期已售出的大部分别墅。经调查核实，该项目没有任何房产手续。