容积率和住宅舒适度探讨

容积率作为小区规划中的一个重要指标和参数，在一定程度上反映了建筑的舒适度，但两者之间并不是简单的线性比例关系。容积率低，舒适度不一定高。但同样容积率的两个项目，建筑类型可能会有很大差异。在一定的容积率条件下，开发商和设计师可以通过产品类型、建筑布局、园林规划等诸多要素，创造产品的特色，创造地块的经济效益。一个能同时满足购房者居住舒适度需求和开发商盈利需求的容积率，考验着开发商的开发水平、咨询公司的策划能力、对市场的把握能力和设计单位的创造力。
容积率与小区规模
我们首先要明确的是，容积率、舒适度与小区规模之间的关系，并不是我们以前认为的那样。小区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实际情况往往相反。对于小型项目，尤其是建筑数量较少的项目，由于基本不需要考虑小区内建筑的间距，建筑的投影多投在用地范围之外，实际上减少了大型项目中公用土地面积的消耗。容积率通常可以相对较高，但舒适度与低密度的大型社区相同甚至更优。
从规划条件来看，小规模项目在规划审批阶段多为大项目的一部分，其绿化率和建筑密度在整个土地上得到了平衡。在这单一的一小块土地上，可以把建筑密度做得更高而绿化率做得更低，容积率自然可以做得更高，但其舒适度并不一定要降低。而且通过建筑类型的差异，可能比更大的小区要好。
王西北地区的学风1911项目、西园项目就是一个很好的例子。学风1911用地规模较小，42466平方米，容积率1.66。建筑类型以五层为主，也有少数小高层。博雅西园占地11.48万平方米，容积率1.57。但是所有的楼基本都是7层以上的电梯。大家可以看到，低容积率的项目有很多楼层。两个项目的差异主要是由于用地规模的差异以及由此带来的建筑布局、中心绿地、配套设施的差异。这些差异完全可以抵消两个项目的容积率差异。仅从建筑楼层来看，雪峰1911的5层板楼比博雅西园的7层板楼更舒适。
同样由叶巍顾问代理的北辰小汤山项目，与京长高速旁的毕昇花园项目也是很好的对比。作为小户型别墅项目，容积率相差较大。北辰小汤山项目容积率为0.21，毕昇花园为0.4。两个项目的私家园林大小差不多，容积率的差异主要体现在公共绿地和配套设施上。由于北辰小汤山项目规模庞大，占地69万平方米，包括集合绿地在内，这样的大型社区，中心绿地和会所是不可或缺的。毕昇花园项目用地仅8.5万平方米。因为毗邻碧水庄园，不仅可以和碧水庄园共享会所，还可以共享公共绿地。所以毕昇花园放弃会所和公共绿地后，土地利用效率很高，对每栋别墅的舒适度都没有影响。两个项目的比较并不意味着孰优孰劣，而是说明在规划项目时要充分利用项目周边的环境资源。对于购房者来说，不能单从项目的容积率来判断自己的舒适度，而应该实地考察、分析、比较，然后根据自己的依赖来判断和选择。
容积率与规划布局不同
不同小区规模和容积率的项目可以获得相似的舒适度。在容积率相同的前提下，巧妙的建筑规划布局可以突破容积率的限制，不仅可以在产品类型上有所突破和创新，还可以获得意想不到的舒适性。
同样容积率的项目，产品类型的差异可以非常大。一般一个容积率为4的项目应该有很多塔楼和局促的房间空。而程楠著名的浪琴花园，容积率4，不仅高层板楼比例大，而且小区还打造了3万平米的罕见大型中央花园。在这里，其关键的封闭式布局起了很大的作用。大量的东西向布局，既提高了板楼的容积率，又将节省下来的占地面积让给了中央花园，从而在市中心黄金地段打造了一片宝贵的中央绿地。在秦朗花园项目的运作过程中，中央花园是其核心卖点。既解决了高容积率建筑紧张局促的布局，又给人以超乎想象的舒适生活。当然，开发商有信心通过产品设计和营销来消化东西房源，也是项目完全成功的一个条件。
这种高容积率、高舒适度的规划布局形式，非常适合城市中心区的项目。既以差异化的产品形态和生活享受吸引购房者，又以高容积率保证开发商的利润回报。之后我们在CBD总部公寓等闹市区的项目上看到了类似的规划布局思路。
容积率与建筑密度
容积率表示同一块土地的建筑容量；建筑密度反映的是同一块土地上空的留白面积，也就是可以留给园林规划的面积。当容积率相同，但建筑密度相差较大时，工程质量可能相差较大。
亦庄的瀛海名居项目，居然在联排别墅的容积率(0.88)下，做了多层电梯公寓。项目不强调私家园林、顶天立地等常见的低密度概念，而是以园林和建筑造型为核心，打造全新的原生态地中海风格。挑战了北京低密度产品所谓的“楼层越低品质越高”的定理，用实用的产品拓展了客户心目中社区品质的内涵。冠珠庭院项目，位于东南四环边缘，容积率0.88，与瀛海名邸相同。主要建筑类型为联排别墅。虽然地理位置比瀛海名邸优越，但价格却比瀛海名邸低了近2000元/平方米。再比如卡尔生活馆，离著名的瀛海公馆很近。低密度部分为联排别墅，容积率0.62，远低于瀛海。但建筑密度和建筑风格没有瀛海辉煌，所以单价比瀛海低了近20%。
以叶巍顾问公司为代表的环球时报项目就是一个类似的例子。对于通用时代这样一个定位于填补CBD区域豪宅空的项目，我们力求产品规划的每一步都尽善尽美。在塔式建筑的形式下，也可以通过降低小区建筑密度来提高舒适度。具体做法是减少建筑数量和各塔楼标准层面积，同时减少各标准层户数，增加每户面积。在这一增一减中，不仅创造了每户至少200-350平米的豪宅，直接的效果就是在一梯两户的塔楼里，大大提高了每户的舒适度，进一步提高了项目的品质和售价。
建筑密度是一个经常被忽视的问题，但它和容积率一样影响着小区建筑的形态和环境质量。
容积率与产品类型
对于一个项目来说，仅仅一个简单的容积率数字并不能概括小区的建筑类型，尤其是当小区的建筑类型存在明显差异时，比如一些综合性小区，不同建筑类型之间容积率差异很大。在实际操作过程中，这类项目往往可以利用不同容积率的不同产品类型，灵活地对同区域的竞争项目进行差异化营销推广。【/br/】新加坡凯德置地在北五环边上推出的上园项目，是一个拥有两种产品类型的项目——其低密度部分，也就是容积率为1.3的5层公寓楼，被提升到了更高的层次，与相邻的塔楼项目——万科星园、奥城明显不同；其高密度部分，即高层塔楼连接，将作为二期等待市场成熟、“奥运因素”生效后推出，收回利润。这样，虽然上元项目2.5的总容积率与一路之隔的万科星园一模一样，但由于后面的楼盘都是高层塔楼，小区环境和品质与上元花园的差别一目了然。
另一个典型的例子是顺义水木的兰亭项目，低密度部分为5层建筑，容积率为0.99。在当时的顺义别墅区，这类产品迎合了市场需求，填补了低密度产品的低端市场。[/k0/]白，产品推出后的热销证明了市场定位的准确性。其高密度部分为小高层酒店式公寓，沿街设置，容积率高于2。市场定位着眼于该地区未来的商业和商务氛围。这两种差异化的产品定位，充分利用了土地地块的特性和需求的阶段性，很好地挖掘了土地的价值潜力。【/br/】从上面的例子可以看出，容积率并不能直接代表社区产品的类型和舒适度，因此与项目的价格档次并没有非常严格的比例关系。在同一块土地上，在容积率无法改变的情况下，开发商有大量的时间通过设计、建筑规划、市场调研等来打造自己的产品。，从而提高产品的舒适性，使产品适应市场，使土地增值。开发商的开发水平，咨询公司的策划能力，对市场的把握能力，设计单位的创意，真正体现在如此深入的容积率分析中。