房地产投资控制的几项措施

对于房地产开发商来说，追求利润是不言而喻的，而要追求利润，首先要有效控制项目投资。在此，笔者仅根据多年的实际工作经验谈一些投资控制的具体措施。

第一，实行限额设计

实行限额设计对于防止项目投资失控非常重要，而且效果立竿见影，因为限额设计是一种预控措施。

投资可分为初步设计、扩大初步设计和施工图设计三个阶段。据权威部门统计，这三个阶段对投资的影响分别为75 ~ 95%，35 ~ 75%，5 ~ 35%。可见，初步设计对投资的影响很大。现阶段建筑设计普遍存在技术与经济结合不够紧密的问题。实行限额设计可以有效改善这种状况。

根据批准的可行性研究报告，在满足工程建设规模、工程质量和建设方案的前提下，限额设计应从以下几个方面实施:

1.确定科学合理的限额设计和项目成本控制目标。项目投资估算在可行性研究阶段编制，经批准后作为初步设计的投资限额。工程概算是在初步设计的基础上编制的，经批准后作为施工图设计的投资限额指标。这就是定额设计中的“目标管理”原则。首先，要加强可行性研究报告的编制，通过对各种设计方案和投资的反复论证，选择技术先进可靠、经济合理的设计方案，这是实行限额设计管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和广度受到各种基础设计资料的限制，初步设计中可能出现的一些修改和变更是正常现象，由此引起的相关专业投资额度的变化在一定范围内是允许的。但是，只有经过认真的核算和调整，才能为施工图设计制定科学合理的投资控制目标。施工图设计必须按照批准的初步设计确定的范围、内容、设计原则和概算限额进行。随着施工图设计阶段设计条件的进一步深化和完善，施工图设计中必须进行多种设计方案和经济比较，确保施工图预算不超过概算。如遇专业设计有重大变更，必须在设计前进行结算。总之，要树立“投资标的一旦确定，就成为项目的限价”的观念。只有这样，项目投资限额控制目标才能实现。

2.逐层控制各设计阶段的投资控制目标。在每个设计阶段，每个专业人员都要认真应用价值工程原理，从功能和成本两个角度进行综合评价，使功能和成本相协调。按照价值=功能/成本的公式，功能提高，成本降低；或者功能不变，成本降低；或者在允许范围内适当增加成本，从而大幅提升功能；或者成本不变，功能提升，从中优化设计方案。在满足需要、消耗材料和可比经济指标的前提下，经济效益评价是实现限额设计控制目标的重要方法。只有这样，限额设计的投资控制目标才能实现。

3.将技术与经济紧密结合。在工程设计中，很多设计人员缺乏经济观念，重技术轻经济，在工程设计中随意提高安全系数和设计标准，造成工程的极大浪费；经济管理者往往只是算算账，不管技术，不从工程造价上控制或制约设计，使技术与经济严重脱节，无法实现限额设计。为了克服上述缺点，项目经理应根据不同阶段和专业进行价值工程比较，加强监督，通过经济手段保证限额设计的实现。

第二，进一步规范和完善工程招投标。

设计工作完成后，需要确定施工成本，然后进入施工实施阶段。1994年，建设部明确提出了工程造价管理的思路:通过进一步规范和完善招标方式，走“控制工程量、指导价、竞争费”的道路。根据现阶段的具体情况，笔者提出了适合不同类型工程招标的三种方法。

1.按照工程量清单报价方式投标。

投标报价可分为四部分:工程量清单报价清单、材料设备报价清单、法律费用和独立费用报价清单。工程量清单是由标底编制单位根据施工图纸、现行预算定额的分项特点和计算规则，按照项目的部位和性质等，在清单上列出招标项目的全部项目和内容。，作为招标文件的组成部分，供投标单位逐项填写。工程总造价是上述四个报价的汇总，投标单位在此基础上得出最终的总报价。

首先，将市场竞争机制引入材料的市场价格和一些施工措施费用等。，凡工程造价中可变因素波动较大、所占比重较大的，由企业自主报价，通过竞争确定双方都能接受的工程承包价格，符合市场经济运行规律。

其次，有了工程量清单报价，投标人可以集中精力进行单价分析和施工方案的编制，从而避免了投标单位预算人员水平不一、素质不一，使得同一个施工图所报工程量相差甚远，不便于评标、定标，从而不利于业主选择合适的承包商。

再者，工程量清单报价有利于中标人确定后施工合同单价的确定和签订。在项目实施过程中，月、季结算依据可根据工程量清单中所列的内容和分项，以合同单价和相关合同条款进行分配。如果发生工程变更或索赔，也可以参考工程量清单中的单价来确定新项目的单价或索赔价格。

但是，现行的工程量清单报价方法多是单独计算项目的直接费、法定费和独立费，其单价仍以单价评估表的形式体现，不够直观，也不利于投资人和投标人签订合同单价和成本分析。而且费用定额是按企业性质划分的，造成同一单位工程多个价格，不利于公平竞争。

2.按综合单价投标。

工程合同综合单价结算方法是目前工程合同价格的一种改革方法，是基于施工图设计的工程合同价格最直观、最简便的计算方法。比如标准化程度高的一般住宅项目，可以实行平方米造价承包方式。工程合同双方可以快速计算出自己的承载力，在投标竞争中决定是否选择，减少建设期工程预算和结算的繁琐以及各种经济纠纷引发的争议。

但是，这种方法不适用于标准化较差的情况，尤其是设计较多、技术要求复杂、市场变化较大的情况。

3.根据市场价格投标

采用国际惯例，直接根据市场价格编制工程报价，如:

(1)模板:按混凝土构件与模板的接触面积计量。总则不规定模板分项工程的具体用途，单项工程(如XXX基础模板作为模板工程)或综合工程(XXX)可出现在招标(投标)工程量清单中，可直接按每平方米模板报价。

(2)混凝土工程:总的原则是指混凝土和养护的全过程，简单制作和运输，捣固模板为模板工程。基本上是以构件混凝土(包括楼梯、阳台、柱模板等)的净体积计量。)，少量预制混凝土按一个计价。

(3)钢筋工程:以建安成型净重为计量单位，不考虑出厂时钢筋规格不良造成的重量差异因素。根据设计用量，直接报市场价。

对于大型项目，特别是需要国际招标的项目，可以采用这种方式进行招标。

第三，加强合同管理

业主通过招投标确定合同价格后，按照建设部和国家工商总局共同编制的施工合同范本，与施工单位签订施工合同。如何加强合同管理也是整个工程造价管理的重要组成部分。这里特别要强调预付款和进度款的支付。采取预付款的支付方式，往往会给施工单位挪用工程款的机会。因此，笔者建议采用形象进度付款方式或基于工程预算和竣工计价的付款方式。

四、加强工程决算审计。

加强工程竣工验收后的竣工决算审计是一项非常重要和有效的措施。这里有一组数据可以充分说明这一点。企业每年对所有的工程结算进行一次全面审计，核减率从6%到35%不等。如果按20%的减收率计算平均值，这几年企业每年的审计结算值平均为2亿元，每年净减收金额为4000万元，将节省相当可观的资金。对于一个开发商来说，这样的审核带来的成本降低无疑会给自己带来。这种审计工作虽然是被动的，但属于一种事后控制措施。但由于建筑市场的复杂性，工程造价计算方法复杂、间接，政策法规多，工程工期长，特殊性强，标准化程度低。因此，在现阶段，加强工程结算的审核仍然是一项非常重要的措施。

总之，开发商要想加强对建设项目投资的控制，必须按照建设程序全面进行。特别是要抓住初步设计、招投标、合同、工程结算四个主要环节，根据具体情况采取有效措施对症下药，真正有效地控制建设投资。