房地产估价师：房地产业如何应对WTO

加入世贸组织后，中国将降低关税，进一步开放国内市场，这将有利于扩大出口和吸引外资，并将直接对中国各大城市，特别是上海、广州等沿海中心城市的房地产业产生全面影响。
首先，各类房地产的需求会增加，其中非住宅类房地产的需求会首先增加。
入世后，各大城市经济活动趋向频繁，首先会刺激外销房、写字楼、酒店、商场、工厂等非住宅用房的需求。随着进出口业务的大量增加，航运、报关企业集中的上海北外滩对办公物业的需求将明显增加；此外，频繁的经济活动意味着雇员收入和就业的增加；关税大幅下降，居民的日常开支也会减少。所有这些因素都有利于增加居民的购房资金，增加对住宅房地产的需求。同时，随着汽车关税的逐年大幅降低和汽车保有量的快速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求将会有更明显的增长。此外，适合外国投资者的高档住房需求，尤其是租赁需求也将增加。
二、房地产商品更加符合市场需求，房地产行业及相关行业空发展日益增多，但竞争日趋激烈
房地产行业及相关行业，包括房地产建设和服务行业，将全面引入国外同行的全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建设和服务水平都有所提高，房地产商品更加符合市场需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产及相关产业空的发展有所增加。但是，由于引进了强大的国外竞争者，新的市场需求和原有的市场份额可能会被国外同行抢占。对于国内同行来说，竞争压力会加大，但优势企业和项目更容易得到国外金融资本的支持，优势增强；作为弱企业、弱项目，对手的强大和增加会使其更加弱小，市场的优胜劣汰会加速。
第三，房价构成发生变化，对房价中长期上涨作用明显。
由于关税的降低和国外竞争者的进入，房地产的建设成本短期内会明显下降。例如，进口建筑材料、建筑设备等的关税。将从目前的30%降低到10%以上。但是，由于房地产需求的增加，土地的价格会上涨。这两个因素会在短期内一定程度上抵消房价。短期来看，对房价的影响及其构成，要根据不同情况而定。对于中小城市，由于土地供应相对充足，地价不易上涨，同时建设成本降低，短期内对房价有下行动力；至于上海和其他沿海城市的高档物业，尤其是黄金地段，土地相对稀缺。建设成本降低的同时，地价会上涨，房价构成会发生明显变化。短期来看，房价上涨和下跌因素会相互抵消。从中长期来看，建设成本不会继续下降，但入世后土地需求的增加将是长期的。是房地产价格尤其是土地价格长期改善的重要内在动力，但需要政府适当的土地政策。房地产价格长期改善的受益者将是更多土地和房地产开发成本较低、市场定位准确的企业。
四。国内房地产受国际经济形势变化的影响越来越大
显而易见，加入WTO后，中国经济与世界经济的联系更加紧密，世界经济的全球性和区域性变化对中国经济的影响越来越明显，而房地产的发展与经济发展高度成正比。因此，全球性和区域性的变化对中国房地产业的影响也越来越明显。
根据加入WTO对中国房地产业的影响，结合中国经济形势和趋势以及房地产市场情况，可以考虑以下对策
1。增加房地产市场中长期预测的谨慎乐观成分
根据1998年国家计委的预测，中国经济调整预计在2000年底至2001年初结束。如果加上入世的积极因素，估计经济调整会在入世和经济调整结束后的同一个月，非住宅地产需求会先随着投资的增加而增加，然后住宅地产需求会进一步增加。因此，房地产企业在房地产市场预测中，尤其是在非住宅和土地的中长期需求预测中，尤其是在供大于求的情况下，尤其是写字楼空被严重占用的情况下，要加大中长期的乐观度。考虑到供大于求的情况，以及强大竞争对手的参与，这种乐观应该是谨慎的乐观，可以作为企业中长期决策的重要参考。
2。增加竞争意识和市场意识
要学习国外先进的理念、技术和管理，熟悉不断变化的市场情况(包括竞争对手的情况)，减少房地产开发投资的盲目性，降低房地产开发成本，注重市场定位的准确性。面对即将进入的强大竞争对手，各房地产企业应尽快制定并实施相应的行动计划，尽快解决空商品房建设成本过高、无升值潜力或落后于市场的问题，运用各种资本运作手段增加竞争力。