谈物业管理与构建和谐社会（二）

3.产生上述问题的原因主要包括以下三个方面:
1。观念落后，理解错误:
A .关于物业管理:
物业管理是鉴于物业权利的多元化发展而产生的，而业主自我管理不受《物业管理条例》的规范，不属于该条例规定和认可的物业管理。
B .关于物业收费标准:
由于各种物业的类型不同，管理服务的项目不同，管理服务的内容和管理服务的难易程度、深度、精细程度也不同。不同物业的收费标准应根据不同物业类型、不同管理服务项目、不同物业管理服务标准，根据国家计委、建设部等有关规定确定。，且不同物业项目管理服务费的收费标准应报当地价格主管部门备案后执行。这是最科学的收费标准。
C .关于业主和业主委员会:
近年来，部分业主不理性维权导致物业管理纠纷增多。主要是业主不懂物业管理，对“物业管理”的误解导致很多不必要的麻烦。
业主委员会不是独立法人，没有经营管理物业的资格。作为非经济组织，与经济实体的物业公司订立委托管理合同在法律上是不平等的，说明业委会在给其他住户和物业公司造成损失时没有赔偿责任和能力。此外，业委会的自组织功能应与业主自律相结合，在政府的监督下进行，真正提高自我管理能力。
2。配套法律政策实施细则严重滞后。
由于配套政策的实施细则严重滞后，现实中很多问题无法快速判断。物业管理涉及方方面面，在一些纠纷的解决上，由于缺乏可以依赖的配套法规和细节，主管部门很难给出权威意见，导致公说公有理，婆说婆有理。
四。解决物业管理存在的问题，促进和谐社会的建立。
根据《物业管理法》的指导思想、物业管理行业的特点和物业管理的现状，解决物业管理面临的观念误区和法律法规滞后两大问题势在必行，以促进和谐社会的建立。
A .从以下10个方面引导形成正确的观念和认识，化解矛盾。
1。业主和物业管理公司是平等的。
在物业管理工作中，委托物业管理企业管理物业，为业主和使用人提供服务。物业管理服务合同一签订，双方就是平等的合同关系，没有主仆奴性的错误区分。
2。业主委员会和物业管理公司的宗旨应该是一致的。
业主委员会和物业管理公司的宗旨应该是一致的，就是共同管理小区。
3。物业管理公司不是什么都管。
物业管理公司毕竟是企业，责任是以合同的形式约定的。很多社会问题根本不是物业公司能够解决的。
4。居民对物业管理的咨询并不等同于对物业管理的投诉。
有关部门也将居民对物业管理的咨询视为“投诉”，导致物业管理被错误地列为当前消费者投诉的热点之一。据了解，关于物业管理咨询的投诉，包括配套设施不全、规划不到位、质量问题占了很大比例，对于物业管理公司不作为的有效投诉并不多。
5。物业管理服务不是“免费的午餐”。
很多人习惯了过去福利型的住房政策，不理解物业管理中“谁受益，谁付费”的原则。他们甚至持矛盾的态度，拒绝缴纳管理费。事实上，业主在享受物业管理提供的服务的同时，有义务缴纳物业管理服务费，维护物业的完整。
6。物业管理服务费不是越低越好。
业主普遍认为物业管理费越便宜越好，物业管理招投标的目的是“最低价中标”。其实物业管理公司为业主和使用人提供服务是需要投入成本的，物有所值是最简单的道理。
7。物业管理的公安不是看房的。
物业管理公司为住户和用户提供安全服务。物业管理公司主要根据服务实施相应的防范措施。居民和用户不能以为交了物管费就可以放松警惕。他们应该以积极的态度采取个人和家庭安全措施，防患于未然。
8。物业管理公司不是水电供应商。
由于历史原因，物业管理公司一直以来普遍免费向业主和使用人收取水电等公共设施的水电费，甚至承担业主和使用人拖欠、拒交水电费而产生的预付款。物业管理公司“赔了夫人又折兵”。
9。物业管理企业应当依法维护自身权利。
对于物业公司来说，业主和业委会不一定是弱势群体。在实践中，居民往往可以以任何借口或理由拖欠、少交或拒交管理服务费，但物业公司没有好的解决办法。此外，一些部门和机构人为增加物业管理企业的负担。所以物业公司也要依法维权。
10。在物业管理领域，并不是只有物业管理公司说了算。
个别物业管理公司由于缺乏有效的学习，沉迷于天生的“管理者”角色，未能按照相关规定办事，为所欲为，成为物业管理行业的害群之马。这些应由主管当局进行调查和纠正。
B .鉴于配套法律法规的规定和实施细则的滞后性，政府应尽快着手修订和制定。在所有配套规定和细则出台之前，可以考虑由政府行业主管部门以文件的形式引导和解决相关问题，避免矛盾进一步发展和加剧。
总之，物业管理行业问题的解决无疑有助于文明和谐社会的建立，但最重要的还是要靠法制，让物业企业和居民最终按照法律和合同办事。