物业服务合同法律问题浅析（二）

二。物业服务合同的订立——业主选择物业管理企业的自由
根据合同自由原则，当事人可以自由选择相对人。在物业服务合同中，业主可以自由选择物业管理企业提供服务。但在现实生活中，在房屋竣工销售之前，开发商往往会选聘一家物业管理公司为其管理物业，也就是前期物业管理。通常情况下，物业管理企业要么是开发商的下属企业，与开发商利益一致，要么是由原房管所转型而来，受行政单位制约。开发商捆绑销售，强迫业主同意其选择的物业管理公司，或者行政部门的干涉，极大地限制了业主的选择自由。虽然业主大会成立后，可以通过决议选聘其他物业管理公司，但大多数情况下，业主出于方便等原因会接受前期物业管理公司继续为自己服务。当出现问题时，根据之前物业服务合同的内容，业主往往处于弱势地位，其利益难以挽回。因此，要保护业主的权益，首先必须规范物业管理企业，使其与房地产开发商和行政单位脱钩，成为独立、自负盈亏的法人，实现物业管理企业与开发商的平等主体关系。只有这样，开发商才能从维护整个物业的角度出发，选择合适的物业管理企业，符合业主的利益，同时也能避免传统的行政权力干预业主的选择自由。2001年9月，荆州大厦在深圳开了先河。业主第一次投票成功解雇了房地产开发商的物业管理公司，结束了房地产行业盛行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式。在房地产物业管理领域引起轩然大波，被媒体称为“荆州事件”。得到了建设部的肯定，推动了中国房地产物业管理行业的改革。其目标是“房地产必须用物业管理来管理”[br/]选择物业管理企业的自由是业主的自由，他们的权利是通过在业主大会上行使投票权来实现的。实行的是少数服从多数的原则，所以个体业主的自由受到一定程度的限制。物业服务合同由业主委员会代表业主签订。实践中，业主委员会选聘物业管理企业或为物业管理企业的利益约定具体条款时，与业主大会决议不一致。这种行为无疑侵犯了业主的权利。业主可以联名请求业主委员会召开业主大会，罢免业主委员会。同时可以以业主委员会与物业管理企业恶意串通，侵害业主利益为由，向法院申请宣告物业服务合同无效。
三。合同主要条款-物业服务费
物业服务费是指物业管理企业对城市住宅小区内的建筑物及其设备、公共设施、绿化、交通、治安、环境等进行维护、维修、整改以及其他与居民生活有关的服务所收取的费用。服务费作为物业合同的主要条款，关系到每一位业主的切身利益，是当前物业管理中的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。[5][br/]1。合同相对性原则——物业服务费的支付
合同关系具有相对性，主要是指合同关系只能发生在合同的特定当事人之间，合同当事人只有一方可以基于合同向另一方提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有合同权利义务关系的第三人，不能依据合同向合同当事人提出请求或者提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任；根据法律规定或合同约定，第三人不能主张合同中的权利。[6]因此，在履行物业服务合同、提供物业服务、交纳物业服务费的过程中，必须明确合同双方是物业管理企业和业主，不应与其他合同相混淆。
(1)区分物业服务合同和房屋买卖合同
需要注意的是，物业服务合同和房屋买卖合同是两个独立的、互不关联的合同。房屋买卖合同的当事人是买受人(业主)和房地产开发商，物业服务合同的当事人是业主和物业管理企业。
在实践中，很多房地产开发商为了吸引更多的购房者，也把物业管理作为卖点，打出“买房送半年物业服务费”这样的促销广告。这其实已经超出了其销售合同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定由开发商代业主缴纳半年的物业服务费，但实际履行时，开发商现实的缺失往往会引发纠纷，业主的利益无法得到保障。有的开发商在房屋买卖合同中约定了物业服务的内容，房屋交付后将物业交给下属物业管理企业或某个部门进行管理。其实提供的物业服务水平低，以开发商利益为主，忽视业主权益。所以，买房时，业主一定要搞清楚两者的关系，签订买卖合同，不要被开发商的“物业”条款忽悠了。
正因为物业服务合同和房屋买卖合同是相互独立的，所以物业服务费与购房款无关。因此，开发商不能因为业主没有提前交纳物业服务费而拒绝交房，买受人也不能因为房屋存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费。对于前期遗留的问题，保修服务能解决的，通过保修服务解决。无法通过保修服务解决的问题或其他非保修问题应由开发商解决。开发商应根据国家法律法规和合同约定承担相应的民事责任。开发商和购房者只有按照合同约定履行义务，追究对方责任，才能维护自己的权利。