房地产估价师：论房地产居间合同（三）

3.建立并严格执行信息披露制度
房地产中介行业是信息服务行业。信息披露是否准确、完整、无欺诈意图，决定了券商的社会公信力，甚至可以说是其生存状态之一。在香港，地产代理在进行双边或可能双边代理时，必须向对方披露佣金的有关资料。如果信息对称，代理人违规操作的现象就会减少。在交易过程中，相对而言，买方是一个弱势群体，其合法权益应该得到更多的保护。我们来看看美国法律是如何规定房地产交易中的信息披露制度的。根据美国法律，业主必须向买方披露3年内房屋交易所在小区的性犯罪、近期小区内发生的死亡事件(尤其是枪击事件)、邻里干扰事件(如噪音、不良习惯)等信息，否则卖方应对出售房屋造成的后果负责。这种制度使得不熟悉房地产法的业主不敢在市场上出售自己的房子，而是委托给房地产专业人士——房地产经纪人。②可见，有必要明文规定房地产中介活动中具体的、可操作的信息披露制度。
(3)保护中介合法权益的立法
在我国，除了对保护买卖双方的合法权益做出一些明文规定外，经纪人的合法权益也不容忽视。《合同法》第四百二十六条规定了居间人依法取得报酬的权利。第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。【/br/】其实一个常见的情况是，在利益的驱动下，买卖双方可能会在经纪人为买卖双方相互介绍或达成买卖协议后“飞走”经纪人，即买卖双方自行联系买卖事宜，找借口推掉经纪人的代理服务，而不是支付中介费。这的确是券商的一大悲哀，他们的辛苦往往都白费了。对善意的经纪人来说非常不公平，但是法律并没有规定买卖双方规避中介费的法律责任。【/br/】《城市房地产中介服务管理条例》第二十六条规定:因委托人的原因给房地产中介服务机构或者人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。这是我国众多中介服务管理条例之一，规定了委托人的义务。虽然社会上有一些不良中介损害了人们的合法权益，但立法还是应该站在民事主体地位平等的精神上。保护任何一种民事主体的合法权益都是妥当的，中介机构也不例外。房地产估价师
建议在立法中增加相关条款。比如，合同成立后，委托人不得与第三人恶意串通，逃避支付中介费的义务，损害中介人的中介利益；否则，委托人应对损失承担赔偿责任。
(四)居间报酬的标准应当符合合同约定
《合同法》第四百二十六条规定“居间促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当根据居间人提供的服务合理确定。因居间人提供居间服务而形成合同的，居间人的报酬由合同双方平等承担。”这是关于中介机构收取中介报酬的前提条件和中介费用负担的规定。
根据上述规定可以看出，委托人与居间人之间的报酬一般是约定的，给付的前提必须是居间人对合同的成立有所贡献。尊重双方的报酬约定，充分体现了合同法平等自愿的精神。国家建设部、计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，“房屋买卖的代理费按成交总价的0.5%-2%计算；代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商确定，可适当提高，但不得超过成交价格的3%。买卖代理费向委托方收取。”以广州各种规模的房产中介为例。一般都是向买卖双方收取报酬，他们按2%-3%向各方收取，收取的总金额占交易价格的4%-6%。从以上规定来看，这明显是违规违纪，物价部门应该监管。
但从另一个角度来看，经纪人与买卖双方签订了中介合同，合同中明确约定了中介费的数额和比例。双方都知道经纪人会从对方那里得到同样的报酬，没有异议。经纪人还有一个看似正当的借口，就是买卖双方都是客户，客户应该按照合同约定支付报酬。我们向双方收取并不违反合同法，应该受到保护。笔者亲身经历过此类案件的审理，仲裁委裁定合同约定是当事人的真实意思表示，中介费应当按照合同约定支付，而不是按照《条例》规定的标准支付。中间人胜诉了。笔者认同这种裁决结果。作为民事行为能力人，应当对合同有明确的认识，并受有效合同的约束。