试论我国房地产中介违规行为的规制（一）

近年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空开始活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般出现。一方面，中介机构为房地产交易的买卖双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化和规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法不够完善，房地产中介服务行为混乱，侵害当事人权益、欺诈消费者的事件时有发生。鉴于此，迅速规范房产中介行为，平衡各方利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文从规范和调整中介行为入手，探讨了中介违法行为的定义、归责原则、责任承担和理论基础，并提出了相关立法建议。
一、问题的提出
有一个案例。2001年10月6日，由某房地产经纪公司牵头，原告李某与被告张某签订房屋买卖协议，约定原告以12.1万元的价格将全部房屋出售给被告，被告在签订合同时支付定金1500元，同年12月30日前支付房款。签订协议后，被告按合同约定支付定金，并于同年12月26日向中介公司支付房款2万元。后被告分两次向中介公司支付剩余房款及中介费共计10.3万元。原告很久没有收到房款，于是找被告要，这才知道房款已经给了中介公司。经多次催款，中介公司仅出具借条，表示暂时无力偿还房款，原告起诉至法院。巧合的是。日前，某权威媒体透露了一个消息。他花了一辈子积蓄30多万买了一套房地产开发公司的集资房。因为对相关法律了解不多，只好求助房地产咨询公司的律师。律师收取律师见证费3200元，出具律师见证和陈述。在律师的见证下，何某理直气壮地与房地产开发公司签订了房屋转让合同。一年后，何某因故想过户，被专业人士告知原购房合同无效。
以上两个案例只是房地产中介违法行为最常见的案例。我们知道，居间人应当忠实履行法定义务和合同义务，引导当事人之间民事活动的合法性和真实性。然而，中介违规现象屡有发生。应该如何规范类似行为？对于中介公司挪用或侵占房款的行为，除了依法追究相应的刑事责任外，民事责任应如何认定，赔偿范围应如何划分？如果因未尽到注意义务而收取高额证人费的律师和咨询机构存在明显过错，责任应如何认定？其法律依据是什么？
二。房地产中介服务概述
(一)房地产中介服务机构和人员的类型
房地产中介服务是指对房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
房地产中介服务机构是承接房地产中介服务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。其中，咨询机构是指在法律、法规、政策、信息、技术等方面提供服务的机构。为房地产活动当事人；价格评估机构是对房地产进行测量并评估其经济价值和价格的机构。主要接受房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位和公民个人对房地产价格评估的委托，开展房地产评估活动；经纪机构是为客户提供房地产信息和中介业务的组织。我国《城市房地产管理法》对中介服务机构的设立进行了规范，规定房地产中介服务机构应当符合下列条件:有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和资金；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务组织的，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后方可开业。考试房地产估价师
房地产中介服务人员，顾名思义，是指挂靠在中介服务机构，从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、价格估价师(员)、房地产经纪人。为了加强管理，保证专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨询认证、注册的办法。其中，从事房地产咨询业务的人员必须是具有房地产及相关专业中专学历、房地产咨询业务相关初级职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产估价师必须是通过全国统一考试，取得房地产估价师资格证书，并通过注册取得注册证书的人员，而房地产估价师必须是通过考试，取得房地产估价师资格证书的人员。房地产经纪人必须是经考试合格、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。法律法规禁止未取得资质认证的人员擅自进入中介机构或者从事房地产中介业务。
(二)中介违规行为概述
目前，我国对房地产中介服务的管理还缺乏全国性的、具体的、统一的法律规范。从实践来看，一般情况下，房地产中介服务机构接受委托后，委托人要与其签订相应的中介服务合同。这些合同多为中介服务机构提供的格式合同，条款内容包括:当事人的名称和地址，中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；费用金额、支付方式和时间；违约责任和争议解决方式；当事人约定的其他内容。传统上，房地产中介服务人员不能以个人名义接受委托，但其所在的中介机构必须统一接受委托，并签订书面中介服务合同。