土地登记的法理和登记机关的选择（二）

基于上述认识，在建立土地登记制度的国家或地区的法律中，一般认为土地登记本身具有很强的司法意义，而不仅仅是行政意义。因此，德国、瑞士等国家直接建立了以司法机关为土地登记机关的登记制度，日本等国家建立了以司法行政部门为登记部门的登记制度。20世纪30年代登记制度建立时，法院最初是登记机关。但当时军阀割据，法律难以实施。所以当时国家建立了以国家土地管理部门为土地登记机关的制度，在台湾省沿用至今。(注:李宏毅《论土地法》，1991年版，第260页。但在司法实践中，台湾省以土地管理部门为土地登记机关的做法，并不是以行政管理为其法理，仍然是以不动产权利公示原则为依据。
1.2土地权利登记是具有国家公信力的法律依据
在建立土地登记的市场经济国家，土地登记机关有的是法院，有的是司法部门。这样，土地登记直接或间接地决定了权利人的实体权利，因此登记应与司法制度建立直接关系。比如德国，不动产物权登记纠纷直接进入诉讼程序，当事人不再需要起诉，而是直接上诉到上级法院。但不管是哪种机关，这些机关都是国家机关。这是因为土地权利是关系国计民生的重要权利，所以法律都要求国家承担登记的责任，以国家的公信力和国家行为的严肃性作为保障，使得土地登记具有获得社会诚信和确信的法律效力。这种法律效力就是土地登记的国家公信力。这种可信度是任何民间证明都无法比拟的。土地登记具有国家公信力，这是土地登记制度的本质特征之一。
土地登记具有国家公信力的法律结果是:无论当事人实际的土地权利如何，只有国家设立的土地登记簿记载的权利才能作为正确的权利，土地权利的交易秩序才能据此确立；同时，第三人根据土地登记簿取得登记权的，其取得的权利当然应当受到保护。这种保护是指，即使登记的权利可能与原权利不一致，或者权利的转让不符合原权利人的本意，但当权利受让人依据登记簿取得权利时，受让人的权利是因其相信国家登记而取得的，因此不应再追究受让人的权利。因此，登记作为正确权利的有效性是从土地登记的可信性中推断出来的。这种推定对于保护善意取得人即根据土地登记簿取得土地权利的人的利益(而这种权利人的利益实际上是土地权利法律秩序的体现)是非常必要的。
1.3土地登记是国家确立的土地权利的统一法律依据
土地登记为土地权利交易提供了法律依据，它可以在国家法律的整个管辖范围内发挥作用，它在国家的任何地区都发挥着同等的作用。也就是说，通过土地登记，国家在执法范围内为土地权利提供了有效的法律依据。从市场经济发展和人民生活需要来看，国家为土地权利提供的统一效力意义重大。有了这个统一的基础，所有执法范围内的土地权利交易(实际上是整个房地产市场)都有了统一的法律依据和规则。没有这个统一的基础，建立公平有序的土地权利流转制度就一个字空。
2。土地登记机关统一是登记的法律要求
1997年9月在台湾省举行的“两岸土地法律研讨会”上，台湾省学者采纳了mainland China土地登记(不动产登记)机关分散于多个部门的做法，特别是法律规定了土地权利登记、不动产权利登记、林地权利登记和其他不动产登记“分别登记”为原则。因为，当今世界，凡是建立了不动产登记制度的国家和地区，不管这种登记叫土地登记还是不动产登记，总是在一个机构中进行。目前，mainland China将不动产登记分散在多个部门的做法与世界上其他国家或地区的做法不一致。所以这些学者对这种分散登记妨碍交易秩序的做法有很多疑问。
应该说，台湾省学者对mainland China注册管理机构的担忧是有道理的。根据mainland China目前建立的登记制度，超过六个部门正在进行不动产登记，还有一些部门正在主张自己的不动产登记权。但自罗马法以来，再无其他不动产登记分散于多个部门的例子。市场经济发达的国家和地区都采用不动产统一登记的法律制度。mainland China之所以采取这种做法，是因为从1956年开始，土地权就退出了物权法的范畴，1988年以后才重新进入物权法的范畴。此时，房屋产权和林地权已经进入物权法的范畴，在土地登记之前就已经建立了各自的登记制度。这些注册在过去也起到了积极的作用，所以得到了很多人的支持。为了照顾这一现实，我国现行立法采取了将不动产登记分散到多个部门的做法。但这些曾经在计划经济体制或经济体制转型时期发挥过积极作用的登记类型，能否在市场经济体制下继续发挥积极作用，是必须认真思考的问题。仔细思考权利登记的法理，我们可以清楚地看到，mainland China目前确立的不动产分别登记的做法，确实违背了市场经济发达国家的通行做法，更不符合市场经济体制下登记的法理。因此，根据《土地物权法》的法理，即民法的物权法，mainland China应尽快建立统一的不动产登记法律制度。原因是: