房地产估价：灾后房屋重建主体在民

汶川地震灾后重建即将启动。考虑到社会自治和市场机制的发达程度，首先要明确一个重建的基本原则:重建的权利主体是灾区人民自己。
毋庸置疑，政府应该发挥重要作用，但政府主要是灾后重建的义务主体，有为灾区重建提供资金等资源支持的政治和法律义务。人们应该从重建的规划、不同社区的规划、住房重建模式的选择、工业重建规划、具体家庭住房的重建、经济恢复等方面发挥主导作用。政府和外部世界为重建提供资源，但重建决定应由人民自己或由家庭作出。如果涉及公共领域的问题，应该通过民主和自治集体解决。只有通过这种制度安排，重建才能在有限的范围内满足灾区人民的需求，从而使重建具有充分的正当性。
就住房重建而言，其主体应该是城市居民自己。在这方面，1996年初云南丽江地震后的重建提供了非常有益的经验。参与灾后重建的官员最近指出，农民自建的效果要好得多。
在那次震后重建中，人们的房屋分为原地修复和原地重建两种。当然，原地修复是老百姓自己建，政府补贴。异地重建分为政府集中建设、政府统一规划、补贴和农民自建两种模式。事实证明，后一种模式要好得多。一个原因是经济，人们互相帮助，修理一个家，然后去下一个家，节省现金支出；更重要的原因是质量有保证，因为人家自己买材料，施工质量也可以自己控制。
这种农民自建的模式更有优势。比如农民的自建互助，可以帮助受到严重心理创伤的人在农村重建亲密的邻里关系。这有利于乡村伦理秩序的重建，进而有利于乡村自治秩序的发展。
同时，很可能在农民主导重建房屋时，恢复传统的农村民居风格。近年来，农村民居的建筑风格发生了很大的变化。从电视画面中可以看到，农村出现了大量的混凝土建筑。然而，有大量数据表明，农村传统的砖木结构房屋比质量无法保证的混凝土房屋更安全。地震灾区本身就是少数民族聚居的地区。恢复传统民居风格更有利于文化多样性，与当地自然景观更和谐。考虑到灾区也在景区的辐射范围内，旅游业是未来的重点产业，具有鲜明地方风格的民居对游客会很有吸引力。
当然，农民不享受任何住房福利。传统上，村庄和小城镇居民的房子是由人们自己建造的。所以农村重建以农民为主体似乎不是问题。除此之外，政府似乎还可以考虑在城市居民住房重建过程中，突破现有的土地和房地产供应模式，让城市人自己建房。
灾情严重的城市可以考虑直接向城市居民开放供地。居民可以直接购买土地，几个家庭可以组成住宅合作社向政府购买土地。开发商仍然可以开发商品房并出售给居民，但城市居民将有权购买土地并建造自己的房子。当然，政府可以更进一步，允许这些城市居民在农村购买土地，从而促进农村的郊区化。
可以想象，这样的制度框架将为受灾城市的重建确定一个合理的制度框架，帮助城市走出畸形发展的道路，形成良性的土地-住房供应模式。这些尝试可以为中国的土地和住房制度改革提供一些有益的经验。
当然，除了财政义务，政府还可以在灾后重建中行使公权力。对于房屋重建，政府可以提出强制性的抗震标准或者制定规划。规划过程必须让人民参与，村庄等小型社区的详细重建规划应由人民主导，充分尊重人民的习俗和审美偏好。让人民自己决定他们将住在什么样的社区，住在什么样的房子里。
非政府非营利组织可以充分发挥自己的才能。他们可以为人们提供设计、建筑和施工方面的专业知识，支持人们组织起来，并在重建后协助规划、建筑施工和社区治理。这种知识和专业的辅助，当然也要建立在对人的主体性的认可之上。毕竟，将要生活在重建世界的人是灾区人民，他们应该想象自己的未来。政府和非营利组织的作用只是帮助他们实现自己的想象。