成都房地产业内专家解密：楼市未来将怎样发展

中国房地产行业的领军人物王石最近改变了看法，现在说:房价跌了30%之后，目前已经没多少跌空了！
成都某专业机构研究员向本报记者透露，普通住宅(电梯公寓)按常规计算利润率在10-30%，但在刚刚结束的春交会上，看到不少楼盘。在原来降价的基础上，推出了很多优惠促销活动。比如蓝光碧漫庭等项目，历史价格为6680元/m2，而春交会期间推出的特价其实是4950元/m2，签单时还可以享受5万元的优惠。根据测算，本项目楼面价2500元/m2，成本价近4600元/m2，包含建设、管理等刚性成本和不可预见费用。房交会上的售价已经接近成本了。
类似的高利润率在其他楼盘也很常见。开发商试图以较大的利润空间打破目前冷清的市场。所以可以得出结论，部分楼盘的利润已经低于10%。有人说开发商拿利润，开发商降价跳水吸引卖家。但有一点很明显。面对市场和资金的双重挤压，新一轮的大浪要来了。
市场将进一步优胜劣汰红星国际总经理胡军。目前成都楼市存在房价接近成本价的情况。从表面上看，直接导火索是去年9月开始的一系列宏观调控政策。但根本原因是国内大部分开发企业的开发资本都是短期资本，没有长期健康的资金链。一旦某个环节被收缩或整改，就会对刚开发初期的项目产生很大影响，导致现在的房价几乎等于成本价的现象。
透过房价逼近成本价的表象，我们应该看到这种情况只是暂时的。对于一个企业来说，其存续期与自身资产负债率的发展有关；就市场而言，与市场对产品的接受程度有关；就政策而言，与国家实施的金融政策和行业指导以及银行对房地产行业的支持有关。长期来看，中国房地产处于增值态势，楼市市场信心进一步恢复。此次市场整顿将对开发企业的专业度和资金实力提出更加严峻的考验，市场将进一步走向优胜劣汰。
在此轮宏观调控下，开发企业或多或少受到了影响。由于房价下跌，去年6月、7月至11月高价拿地的中小开发企业首当其冲，市场价格接近甚至低于其成本价。今年1-4月，土地拍卖比去年安静了很多，楼市也从去年的卖方市场变成了买方市场。我认为开发公司的发展战略应该从以下几个方面考虑:1。调整资本结构，积极寻求国内外专项发展基金的合作机会，解决当前短期资本转向长期资本的问题；2.产品升级将有助于开发企业在面对日益理性和成熟的市场时保持可持续发展。
两年内将是吉鑫兴的调整期。房地产公司总经理周大小:目前房价接近成本价的现象并不普遍，只有少数当年拿地比较高的房子有这种现象。事实上，许多开发商，如中海、李胜基等。，他们手中的土地价格离目前的市场价格还是很低的。【/br/】部分楼盘房价逼近成本价的原因，可以从以下两个方面来说。第一，目前房地产市场量价波动，价格涨幅没有去年和前年高，甚至低于新政前和成都成为经济特区后的预期。所以市场出现波动，首先受到影响的是高价拿地的开发商。二是CPI高，原材料价格涨幅相当大，项目开发成本也有所上升。简单来说，成本的增加，价格的不增加，使得开发商的利润空变得有限，甚至出现所谓房价几乎等于成本价的现象。
温家宝总理在报告中指出，过去1-5年的通货膨胀，加上对近期宏观经济政策形势的担忧，“紧缩”仍是宏观调控的主基调。我认为两年内不可能出现去年的价量双高增速。
一方面，收紧政策对投资者和开发商的资金实力要求较高；另一方面，市场预期的下降也使得开发商拿地更加谨慎。所以地价和房价一样，会在小幅下跌后逐渐企稳，相信其成交量也会比去年有所回落。
目前的市场形势可能对不同的开发商有不同的影响。一些小型开发商可能会在运营完现有项目或土地后退出市场，另一些开发商可能会为了降低风险而在前期囤积土地，一些大型开发商可能会基于长远的战略眼光而趁机低价拿地。如果资金链紧张，他们可能会改变低回报高销量的路线或者在资本市场寻求新的资金注入，有些市场甚至会形成“寡头垄断”的局面等等。，视每个开发商的个人情况而定。
断腕求生还是等待奇迹。成都邢燕房地产咨询公司总经理赖汉林在2008年成都春季房交会上开始觉得开发商有点像领头羊。疯狂的折扣，疯狂的降价，疯狂的礼物...急红了眼的开发商，想方设法用各种稀奇古怪的折扣来讨好购房者。然后就是我们看到的房地产市场的怪现象。房价越低，消费者越不敢下单。总觉得房价还没跌到最后，总觉得还得再等等看。问题是消费者可以选择观望，开发商却等不起。这就是现在很多开发商面临的资金链危机。对于很多房地产投资者来说，资金链危机只是冰山一角。其实现在很多中小开发商都在生死边缘。
因为大约75%的中国房地产开发商依赖银行按揭贷款。在市场唱多的时候，快速回笼资金并不难。房地产行业空手套白狼的案例太多了。但在销售回款缓慢、银行贷款紧张、上市阻力加大的情况下，开发商的首要任务是保护资金链和现金流。在市场萧条时期，开发商是否对自己开发商的项目实施降价促销，完全取决于开发商的现金流要求。为了保证足够的现金流，我们必须卖出更多的房子(不管是贵的还是便宜的)。
在这种市场环境下，大幅度让利销售和优惠折扣是可取的，这其实有点类似壁虎遇到强敌咬掉尾巴逃跑。现在开发商都是凶猛的蛇嘴上的壁虎。他们是要断腕求生还是等待奇迹？是一个非常严重的问题。
未来的100天(此时此刻奥运会正在如火如荼的进行)将是很多房地产企业发生剧变的100天。所以，开发商要想断腕生存，就得保持现金流。面对现金为王的游戏规则，大多数中小开发者不得不割肉。在贷款难、销售难、融资难、还款难的情况下，资金链危机将是开发商无法逃避的一道门槛，所以大量开发商死亡并不十分奇怪。对于开发商来说，现金流比利润率更重要。所以不排除一些中小开发商为了生存，在断腕的时候，悲惨的割肉，大幅降价。
受资金链危机影响，开发商在拿地时会变得更加谨慎，不会轻易拿地，这将影响一些大开发商的开发策略。在资金链充满紧张的当下，是开发储备土地还是快速变现，是开发商的选择题。自己不开发，就得选择股权转让、联合开发或者自愿放弃。最坏的结果就是被政府收回。
长期来看，这是房地产行业必须经历的阵痛期。2008年，宏观调控仍将继续，财政政策带来的货币紧缩仍将继续。客观上市场购买需求很大。但整体经济环境不乐观，市场购买力无法回归。期待有责任心的开发者带头培养。