考前辅导：第一讲房地产和房地产估价

1.2房地产的概念

一、不动产的总体概念
(一)不动产的定义
不动产是指土地、建筑物和其他地上定着物。其中:
陆地是指地球表面及其上下一定范围内的空空间。
建筑物是指人工建筑，由建筑材料、建筑构件和设备等组成。
其他地上定着物是指固定在土地或者建筑物上，不能与土地或者建筑物分离，或者虽能分离但分离不合算，或者分离后会破坏土地或者建筑物的完整性、使用价值或者功能，或者明显损害土地或者建筑物价值的物体。比如为了提高土地或者建筑物的使用价值或者功能，在地面种植的树木花草，埋设在地下的管线和设施，在地面上修建的庭院、花园、假山、围栏等。在地上临时搭建的帐篷和舞台不属于不动产。
正如其他地上定着物往往可以被视为土地或建筑物的组成部分或附属部分一样，不动产本质上包括土地和建筑物两部分。
(二)、不动产的实物、权益和所在地
1。物理对象分为三个方面:有形实体、其质量和组合功能。
2。股权包括权利、利益和收益，如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。
在不同类型的资产中，实物和股权对价值的影响是不同的:
(1)机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值
(2)专利、专有技术、版权(著作权)、商标专用权、特许经营权、商誉、证券(股票)
(3)不动产，其实物和权益在价值决定中具有重要意义。比如一套房子的价值，不仅受房屋结构、设备、装修、新旧程度的影响，还受产权状况的影响。比如房屋产权是全部还是部分(比如现实中有商品房、经济适用房、房改成本价购买的房屋、房改标准价购买的房屋等。)，而且价值观相差很大。所以，同样身体状况的两处房产，如果权益不同，价值可能会大相径庭；另一方面，同样权益的两处房产，如果物理条件不同，可能价值相差很大。
3。位置是指地球上的某个东西和空中的其他东西在方位和距离上的关系。除了地理坐标位置，还包括可达性、与其他地方交流的便利性、与重要场所的距离(如市中心、机场、港口、车站、政府机构、同一行业等)。)，周边环境和景观，以及其中的，距离有空直线距离，交通路线距离，交通时间距离。现在人们越来越关注交通时间距离，而不是空之间的直线距离。
如果地点不同，数值可能相差很大。

(三)不动产的存在形式
不动产虽然包括土地和建筑物，但并不意味着只有土地和建筑物合二为一时才称之为不动产。纯土地或建筑物属于不动产，是不动产的一种存在形式。总结一下，房地产有以下三种形式:
1。土地。最简单的情况就是一块空没有建筑的土地。另外，即使土地上有建筑物，有时也要分开处理，只评估土地价值。比如为了征收土地税费或者确定划拨土地使用权入市需要缴纳的土地使用权出让金的数额，只单独评估土地的价值。对于有建筑物的土地，在具体估价中有两种单独处理土地的方法:(1)忽略建筑物的存在，即把它们想象成空无建筑物的土地；(2)考虑建筑物的存在对土地价值的影响。
2。建筑。虽然建筑物必须建在土地上，并与土地有物理形态上的联系，但在某些情况下，需要分开处理，只评估建筑物的价值。例如，当房地产投保火险时，其保险价值、灾后损失以及计算建筑物折旧的服务估价都是单独评估的。在具体估价中单独对待建筑物有两种方式:(1)忽略土地的存在，即假设其为“空”中的城堡；(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。
3。房地，当土地和建筑物的物理形态融为一体时，在估价时也作为一个整体对待。在房地产估价中，已开工但尚未竣工的房地产，即“在建工程”(包括停建或缓建工程)，往往成为估价对象；对正在开发或计划开发建设，但尚未出现的房地产的估价也有要求，如期房(虽称为期房，但实际包含土地)；也可能因民事纠纷或索赔等原因，要求对已消失的不动产进行估价，如人为火灾或碰撞他人房屋造成的价值或损失程度的评估；估价对象也可以是房产的一部分，如某层楼、某套房屋或其装修部分；此外，房地产估价还可能包含除房地产以外的一种附属于房地产的财产的价值。比如可以直接使用的酒店或写字楼的交易，评估价值不仅包括酒店或写字楼的建筑及其底座的价值
，还包括其设施设备(如室内家具、电视机、电话等)的价值。).
综上所述，房地产估价对象从实物角度来看有以下几种:(1)空土地；(2)有建筑物的土地(包括尚未建设的)；(三)地面建筑物；(4)土地与建筑物的结合(已建成的建筑物)；(5)在建工程(土地和未完工建筑的组合)；(6)未来条件下的不动产；(七)已经消失的不动产；(8)目前状况的房地产与过去状况的房地产之间的差异，如后来增加的装修；(9)不动产的一部分，如公寓中的套房；(十)具有其他资产的不动产；(11)房地产作为整个企业的一部分。
(五)房地产的其他名称
1。房地产在中国、法国、意大利、日本和台湾省称为不动产；
2。在中国香港，通常用“物业”而不是房地产。
(六)本书中不动产的词语
为了避免歧义，我们主要使用几个关键词:不动产、处所、土地、建筑物。
它们的含义如下:
1。“不动产”:可以指土地，而且
2。“房地”是指土地和建筑物的组合。例如，房地的价格既包括土地的价格，也包括地上建筑物的价格。
3。“土地”:仅指土地的一部分。例如，土地的价格不包括地上建筑物的价格。值得注意的是，这里的“地上建筑物”不仅指地面以上的建筑物，还包括地面以下的建筑物，是指土地范围内的所有建筑物，以区别于真正的地上和地下部分的建筑物。
4。“建筑”:仅指建筑部分。例如，建筑物的价格不包括建筑物占用土地的价格。
二。土地的概念(一)土地的各种定义1。土地就是田地和地面。这通常是普通人最直观的认识。
2。陆地是“地球陆地的表层，包括水域。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素构成的自然综合体。”
3。土地是自然物、自然力或自然资源。
(二)房地产估价中土地的界定。
对于房地产估价来说，土地是指地球表面及其上下一定范围内的空空间。具体一块土地的范围可以分为三层:(1)地面；(2)地面以上一定范围内的房间空(简称地面以上/[/k0/)；(3)地面以下一定范围内的房间空(以下简称地下房间空)。
一个地块的地面范围是指在地球表面被该地块的“边界”所包围的区域。比如政府批地的范围，通常是由城市规划管理部门或土地管理部门在土地的每个转折处钉桩、埋设混凝土界桩或界碑来确认，并按水平投影面积计算面积。