考前辅导：第7讲成本法（中）

5.5建筑物折旧

5.5.1建筑物折旧的概念和原因
这里所说的建筑物折旧是指估价上的折旧，而不是会计上的折旧。估值折旧和会计折旧虽然有相似之处，但也有本质区别。估价折旧是指各种原因造成的价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与其重新购买价格的差额。从购建价中扣除折旧，就是降价调整。在实际计价中，建筑物折旧分为三个方面:材料折旧、功能折旧和经济折旧。
5.5.1.1材料折旧
材料折旧又称材料损耗，是建筑物的实物损失而造成的价值损失。可以进一步概括为四个方面:①自然老化；②正常磨损；(3)意外损坏；④维修延误造成的残余损伤。
5.5.1.2功能折旧
功能折旧又称精神损耗和无形损耗，是指建筑物的成本和效用相对损失而造成的价值损失，包括由于消费观念的改变、设计更新、技术进步等原因造成的建筑物功能相对不完全、落后或不适用而造成的价值损失；还包括建筑功能过度导致的故障成本。
5.5.1.3经济折旧
经济折旧又称外部折旧，是指建筑本身以外的各种不利因素造成的价值损失，包括供给过剩、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥堵、城市规划变化、政府政策变化等。
[例5-4]一套旧房，预计其重置价格为40万元，破旧的地板、门窗等造成的材料折旧为3万元。公寓设计不佳、缺少专属卫生间、共用电视天线等造成的功能性折旧为8万元，位于衰败城区造成的经济性折旧为7万元。试着计算一下老房子的总折旧和现值。
[解决方法]旧房总折旧和现值计算如下:
旧房总折旧= 3+8+7
= 18(万元)
旧房现值=重置价格-折旧
= 40-18 [

计算建筑物折旧的方法有很多种，大致可分为三类:①固定年限法；②实用观察法；③程心折现法。这些方法也可以综合使用。
5.5.2.1年限法
年限法是根据建筑物的寿命、经过的年限或剩余寿命之间的关系
来建立建筑物的折旧。
建筑的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物验收合格之日起至不能使用时止的年限。建筑物的经济寿命是指从竣工验收之日起，建筑物的预期收益大于经营费用的年限，如图5-2所示。
建筑物的经济寿命比其自然寿命短，是根据建筑物的结构、使用和维护情况，结合市场情况、周边环境和经营收入等因素综合判断确定的。如果建筑物在使用寿命期间进行翻修或重建，其自然寿命和经济寿命可能会延长。
建筑物的使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。实际年限是从建筑物验收合格之日到估价时点的日历年数。有效年数是建筑物在估价时点的状况和用途所显示的年数。有效使用年限可能短于或长于实际使用年限:①如果建筑物维护正常，有效使用年限相当于实际使用年限；②如果建筑物的维护好于正常维护或经过改造后，有效年限比实际年限短，剩余经济寿命相应较长；③如果建筑物的维护比正常维护差，则有效年限比实际年限长，剩余经济寿命相应缩短。
成本法计算折旧时，建筑物的年限应为经济年限，已用年限应为有效已用年限，剩余年限应为剩余经济年限。因此，有效已用年限=经济年限-剩余经济年限
一般在估价中不使用实际已用年限，而是使用有效已用年限或预计剩余经济年限，因为使用有效已用年限或剩余经济年限计算的折旧更符合实际情况。比如，有两栋实际年限相同的类似建筑，如果维修不同，它们的市场价值就会不同，但如果用实际年限来计算折旧，它们的价值就会相同。实际已用年数的函数可以作为计算有效已用年数的参考，即在实际已用年数的基础上做适当的调整就可以得到有效已用年数。