房地产估价师考试辅导

第八讲:成本法(三)
一、小结
1。商品房现价构成；
2。现行建筑折旧制度；
3。现行的房屋完全损坏等级标准；
4。成本法概述及应用实例。
二。考试要求
了解商品房现行价格构成，现行建筑折旧制度，现行房屋完全损坏的评级标准。
三。内容辅导
第六节现行商品房价格构成
为便于对前述《成本法》中相关问题的理解和实际运用，以下对现行商品房价格构成的相关规定进行全面介绍。
一、商品住房价格的构成
1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合发布的《商品住房价格管理暂行办法》([1992]382号)规定，商品住房价格应当以合理的成本为基础，适当的利润，结合供求状况和国家政策要求制定。商品价格由以下几项组成:
1。成本。包括:
(1)征地费和拆迁安置补偿费:按国家有关规定执行。
(2)勘察设计及前期工程费:根据批准的设计预算计算。
(3)住宅建筑安装工程费用:根据施工图预算计算。
(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区层面非商业配套公共建筑建设费:按批准的详细规划和施工图预算计算；住宅基础设施和配套建设项目，应当按照国家和省、自治区、直辖市人民政府下达的城市规划定额执行。
(5)管理费:按上述第(1)至(4)项之和的1%-3%。
(6)贷款利息:计入成本的贷款利息根据当地建设银行提供的商品房建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目的具体情况确定。
2。利润。基于上述费用中第(1)至(4)项之和，核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。
3。税收。按照国家税法缴纳。
4。批次价格差异。征收办法由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定临时制定。
下列费用不计入商品房价格:(1)非住宅小区层面的公共建筑工程造价；(2)住宅小区商业建筑及设施的建设费用。
按照楼层和朝向确定的商品房差价，其代数和应该趋近于零。
二。经济适用住房价格构成
根据《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》(计价格[2002]2503号2002年11月17日)的规定，经济适用住房实行政府指导价。经济适用住房价格的制定要与城镇中低收入家庭的经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同区域普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。经济适用房基准价格由开发成本、税费和利润组成。
(一)开发费用
1。根据法律、法规对征地拆迁补偿支付的征地拆迁安置补偿费。
2。工程勘察、规划建筑设计、施工供水、供电、通风、道路及场地平整等。开发项目前期工作发生的费用和前期工程费用。
3。列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装费用，包括房屋主体部分的土建工程费用(含桩基)、水暖电气安装费用和附属工程费用。
4。地块土地规划红线内，与住房同步建设的住宅地块的基础设施建设费，以及根据政府批准的地块规划要求不能有偿出让的非经营性公共配套设施建设费。
5。管理费按上述1至4项之和的2%计算。
6。贷款利息按房地产开发经营企业筹集住房建设资金发生的银行贷款利息计算。