房地产开发经营与管理精讲班第23讲讲义

一、大纲要求:
考试目的:测试考生对房地产投资项目经济效果的认识，以及对各项经济评价指标及其计算方法的掌握程度。
考试基本要求:
掌握投资回收和投资回报的概念、经济评价指标体系、利润指标的计算方法和案例应用。
熟悉:投资与成本的概念，营业收入、利润、税收的概念及关系，房地产投资经济效果的表现形式，偿债能力指数的计算方法及案例应用。
了解:通货膨胀对房地产投资项目经济评价的影响。
重点:
1。效益和费用的确认
固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物、机器设备等固定资产的投资。项目投产后，随着使用中固定资产的磨损和折旧，其价值将以折旧的形式逐步计算为产成品成本，并通过产成品销售以货币形式返还给投资者。
流动资金是指工业项目投产前预付的，用于购买原材料、燃料动力、备品备件、支付工资等费用，投产后由在产品、半成品、产成品占用的流动资金。流动资金在每个生产周期内完成一次周转，在整个项目生命周期内始终被占用。直到项目生命周期结束，全部营运资金才能退出生产和流通，以货币资金的形式回收。
成本是指人们为了达到某种目的而不得不付出或已经付出的代价。来源:考大
开发项目总投资包括开发建设投资和运营资金。开发投资是指开发期内完成房地产产品开发所需的全部费用；营运资金是指开发企业用于日常经营的营运资金。开发投资在开发建设过程中，形成以销售和出租为目的的开发产品成本，以自营为目的的固定资产和其他资产成本。【/br/】产品开发成本是指房地产开发项目完工时，按照国家有关财务会计制度转入房地产开发项目的房地产产品开发建设投资。【/br/】营业成本是指销售或出租房地产产品时，按照国家有关财务会计制度结转的产品开发成本。包括土地出让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产租赁运营成本。
营业收入是指销售、出租房地产商品或社会个体经营时的货币收入。包括销售收入、租金收入和自营收入。
利润是企业经济目标的集中体现。企业投资房地产开发的最终目的是获取开发或投资利润。企业利润可分为营业利润、利润总额(也称实现利润)、税后利润和可分配利润。
税收是国家或地方政府依法向负有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前，我国房地产开发投资企业缴纳的主要税种有:营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税。
置业投资的经济效应主要表现在租金、物业增值、股本增加等方面。房地产开发投资的经济效果主要体现在销售收入上，其经济效果用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。