房地产开发与经营与管理考前辅导（七）

2.2.1房地产市场的结构

从宏观上讲，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业、社会经济和相关产业的协调发展，必须准确把握房地产市场中的这些主要结构关系。
(1)总量结构:从整个房地产市场，分析开发与销售的数量结构关系，考察房地产供求总量缺口。
(2)区域结构:分析我国不同地区房地产市场发展的差异和特点，考察不同地区或城市之间房地产市场发展规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
(3)产品结构:从经济发展阶段出发，考察住宅、写字楼、商业等房地产市场不同物业类型之间的投资比例，分析产品结构布局的合理程度。
(4)供求结构:根据某一物业类型，分析市场上不同档次物业的供求关系；基于市场发展的实际情况，可以判断供给层面和需求层面是否处于错位状态。
(5)投资结构:根据参与市场的投资者的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的应用空，以及它们之间的动态协调关系。
例:
下列属于房地产市场结构:
A消费结构B区域结构
C投资结构D产品结构
2.2.2房地产市场细分
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度，可以按照地理范围、房地产类型
2.2.2.1按区域划分房地产
房地产的不可移动性表明其高度依赖于区域需求，这就决定了真正的人们认识和把握房地产市场的情况大多是从区域的概念出发，所以以区域划分房地产市场是划分房地产市场的主要方式。
区域的范围可大可小。由于房地产市场主要集中在城市化地区，因此最常见的是按城市划分，如北京房地产市场、上海房地产市场和北海房地产市场。对于较大的城市来说，城市内部各个区域的房地产市场往往差异较大，因此往往会划分为城市内部的特定区域，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村房地产市场、深圳罗湖区房地产市场等。从把握更大的房地产市场的情况来看，我们不仅可以按城市来划分房地产市场，还可以按省或自治区所辖的区域来划分，比如海南房地产市场、山东房地产市场等。当然，我们也可以说华北、美国、东南亚、亚洲乃至全球的房地产市场。但一般来说，市场的地理范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
例:
1市场的地理范围越大，其()
A深度为
B深度为
C研究成果对房地产投资者的实际意义越小
D研究成果对房地产投资者的实际意义越大
2.2.2按房地产用途分解
。如住宅楼市(包括普通住宅、别墅、公寓市场等。)、商业物业市场(写字楼、零售商场或商铺、休闲旅游设施、酒店市场等。)、工业产权市场(标准工业厂房、高科技工业用房、研发用房、工业办公楼、仓储用房等。)、特殊楼市、土地市场等。
例:
根据用途的不同，房地产市场可分为()
A住宅物业市场
B商业物业市场
C工业物业市场
D租赁物业市场
E土地市场。