房地产开发经营与管理考前辅导第十七讲

第十七讲房地产资产管理(第一部分)

重点和难点:

1.房地产资产管理的概念。房地产资产管理的内容。办公建筑的分类方法及影响因素
4。办公室租金的确定方法。

物业管理是房地产开发过程的延续，是一种旨在实现业主相关目标并保持物业良好运行状态的专业服务。熟悉房地产的使用过程，特别是这一过程中的物业管理，有助于房地产估价师掌握房地产使用过程的特点、收入和费用的种类及其确定方法，以及物业管理对房地产价值的影响。
随着房地产市场的发展，特别是以盈利性房地产为目标的投资活动的增加，物业管理的服务领域和服务模式逐渐扩大，出现了资产管理、设施管理等新的专业服务模式。在界定房地产资产管理相关概念的基础上，本章将简要介绍盈利性物业管理的内容，重点介绍写字楼和零售商业物业的分类及其影响因素，物业管理过程中的租户选择和租金确定，租赁谈判，营销和保险。

10.1房地产资产管理

10.1.1房地产资产管理
房地产管理者的责任包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，管理房地产资产从开发项目完成的整个生命周期。虽然房地产资产管理的上述四项职能之间存在一些冲突和重叠，但它们都有一个共同的目标，那就是使房地产增值。在物业管理、设施管理、资产管理和组合管理的关系中，物业管理和设施管理主要是运营管理，而资产管理和组合管理主要是战略管理。
10.1.2物业管理
物业管理是一个综合应用多学科知识，通过人、场所、流程、技术的整合，保证建筑环境正常运行的专业行业。
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常维护和维修，为居住在其中的客户或业主提供服务，保证其始终处于正常运行状态。对于住宅物业来说，物业管理是房地产资产管理的全部内容。但对于大型非房地产公司拥有的盈利性物业或私有物业，除了物业管理外，还应进行相应的资产管理和组合投资管理。这时，物业管理除了对物业进行日常管理外，还应实施资产管理所确定的战略方针，以实现组合投资管理的目标。
物业管理的重点是出租楼宇的租户对所使用物业的环境感到满意，并希望继续租用该物业。因此，物业管理的每一个环节都应该以满足现有租户的需求和吸引未来的新租户为中心。国际物业管理行业职业资格，注册物业管理经理(CPM)。
10.1.3设施管理
设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过人与工作的协调，为某一单位或机构创造良好的工作环境。设施管理是一门融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。企业越来越意识到拥有一个有序高效的办公环境对企业的成功非常重要。新技术、环保意识和对健康的日益关注也导致对设施管理专业服务的需求不断增加。
设施管理的传统服务主要集中在设施的运维，现在已经扩展到为写字楼员工提供安全高效的工作环境，为医院和高科技行业提供设施设备维护，为空房间提供环境维护服务。例如，设施管理者应负责保持办公楼良好的空气体质量，更新建筑物的安全控制系统，为残疾人提供无障碍出入设施，并确保设施符合政府法规以及环境、健康和安全标准。设施管理的具体工作通常包括:制定长期财务规划和年度财务计划、设备更新的财务预测、为业主购买和处置不动产资产提供建议、室内布局和空房间规划、建筑设计和工程规划、建设和维护工程、设施维护和运行管理、电信集成、安全和综合管理服务、信息管理和设施管理报告等。在国际上，设施管理领域的专业资格通常被称为注册设施管理经理(CFM)。
10.1.4资产管理
资产管理的范围远大于物业管理和设施管理，所以资产管理公司通常会聘请几家物业管理公司和设施管理公司为其提供服务。资产经理领导物业经理和设施经理，监督和评估他们的管理业绩，指导他们制定物业管理和设施管理的战略计划，以满足组合投资经理对资产价值的要求。【/br/】资产管理的主要工作包括:制定物业战略计划、持有或出售分析、审核物业重新定位的机会、审批主要费用、监控物业运营绩效、根据物业管理公司在同类物业竞争市场中的表现对其工作进行管理和评估、协助物业管理公司与租户的关系、定期分析资产的投资和运营状况。
10.1.5房地产组合投资管理
房地产组合投资管理的范围更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的业绩，批准资产管理公司提出的物业改造计划，以保持资产良好的运行状况和市场竞争力，管理资产以实现组合投资的回报，对新购置或处置的物业进行决策。
组合投资管理的主要工作包括:与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并实施组合投资策略，设计并调整房地产资产的资本结构，负责战略性资产的配置和衍生品的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合业绩，客户报告和现金管理。

0.2物业管理的内容

根据物业的不同类型和特点，物业管理可分为住宅物业管理、公共物业管理和盈利性物业管理。每种类型的物业管理可以进一步分为许多更专业的领域。比如在盈利性物业管理中，可以进一步分为办公物业管理、零售商业物业管理、工业及仓库物业管理、酒店物业管理等。不同类型的物业，物业管理的重点和工作程序也不同。就最复杂的盈利性物业管理而言，其工作主要包括以下几个方面:
10.2.1制定管理方案
接管物业后，必须制定管理方案，并经委托方批准。该计划应说明物业管理提供的服务和采用的方法。它一般包括六个方面:

确立目标

财产所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。有时候业主除了获取有限的利润之外，没有具体的目标。物业管理人员要通过调查分析相关投资信息，确定更具体的目标。此外，业主授予物业管理人的权力范围也大相径庭。有些业主只对重大决策问题发表意见，但其他人可能希望就细节提出问题。物业经理经常需要解释业主提出的相互冲突的目标。比如有的业主提出了最低维护成本和增值这两个不相容的目标。物业管理公司一旦接受委托，就必须与业主就物业管理目标达成共识，尽最大努力维护业主利益。
10.2.1.2物业质量的检查
物业质量的检查是物业管理的重要组成部分。这种检查通常包括建筑物的外墙和内墙、地基和屋顶、建筑设备和装修等所有方面。，以及租客经常指出的一些特殊问题。物业管理人员应当根据质量检查结果，确定达到业主设定的目标所需的时间、需要进行的维修工作及其费用。
10.2.1.3形成租金计划和租金策略
出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权。只有业主和租客都满意了，租约才会维持。从这个意义上说，出租房产的努力是没有止境的。
租赁方案非常重要。理论上，租金应该由物业出租的运营成本、税费和业主的预期投资回报决定。但是，在市场经济条件下，物业的租金水平主要取决于同类型物业的市场供求。维修较好的老楼往往会因为其较低的建造成本和融资成本而限制新楼的租金水平。因此，对于老楼来说，租金收益往往会使收益率超出预期水平，而建设成本和融资成本上升越快，这种情况就会越明显。
一般来说，物业租金收入必须能够覆盖所有投资成本，并为投资者带来合理的投资回报。否则没人会投资开发建设。物业经理也必须了解市场。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为如果要封杀的房产租金高于市场租金水平，就意味着该房产的空购买率会上升；虽然低于市场租金水平的租金可能会使出租率达到100%，但总的租金收入并不一定理想。
对于大型物业管理公司来说，一般更容易确定租金水平或方案，因为他们往往拥有大量类似于物业出租的租金数据，便于物业管理人员确定物业合适的市场租金水平。当然，为了准确判断房产的市场租金水平，需要对比已出租的同类房产与待出租房产的差异，对已知租金进行相应的修正，从而得出待出租房产的市场租金水平。例如，对于出租办公楼，租金水平可能会根据以下条件而有所不同:单位面积、楼层和朝向；建筑物的位置；距离中央商务区的距离；装修等级；建筑设备的状况；所提供服务的内容；有效面积系数；娱乐设施的完整性:财产维护措施。
租赁方案也会受到租赁策略的影响。以仍然租用写字楼为例，租金水平受以下几个条件影响:租期长短和租用面积大小；租户的信用状况；向租户提供的服务水平；附属设施的收费水平；是否带家具。
这里列出的情况并不完整。只是为了说明不同的租金策略会带来不同的租金水平。
租期内租金水平的调整没有数学公式。楼价和租金指数虽然对定期租金调整有参考价值，但直接意义不大，所以适当调整租金和形成初始租金方案一样困难。如果投资者购买的物业已经出租，这种租金调整就更加困难，因为之前业主确定的租金可能低于市场租金水平，所以当新业主或物业管理人决定将租金提高到市场租金水平时，可能会遭到抵制。正因为制定租金计划和调整租金水平非常复杂，所以需要物业管理人员提供专业服务。
10.2.1.4概算(含管理费)
预算是物业管理中经营计划的核心，它包括详细的预期收入估算、允许空购买率水平和运营费用，这些数字构成了物业管理的量化目标。需要根据实际经营情况定期对预算进行调整，因为由于空购买率的提高，租金收入可能会比预期收入减少。这时，物业管理人员往往要对空购买率上升的原因进行仔细分析。维修费用超出预算一般说明楼里有些设备需要更新。
预算是物业管理中财务控制和财务规划的重要工具。它的控制特性是当收入低于预算或费用超过预算时，会引起物业管理人员的注意，而它的计划特性是物业管理人员在编制预算时，可以对下一年的经营计划作出比较现实的安排。此外，检查去年预算的执行情况，也有助于物业管理人员发现问题，在新的一年的预算中做出适当的调整。
预算还可以让业主更方便的查看物业管理的财务状况。当业主发现物业管理的收支大大超出预期水平时，通常会要求物业管理人员做出解释，而物业管理人员必须负责解释实际执行结果偏离预算的原因，并将意外的发展趋势告知业主。因此，一旦提出预算，物业管理人员与业主之间的经济关系就建立了。但在共同制定预算的过程中，物业管理人员要努力为业主提出更完善、更现实的目标。