房地产开发经营与管理考前辅导第十八讲

第十八讲房地产资产管理(第二部分)

要点:
1。零售商业物业的分类方法及影响因素
2。零售商业物业租金的厘定方法
3。物业管理中的成本计算。财务报告的内容。
10.4零售商业物业管理
10。10.4.1.1零售商业物业的分类
零售商业物业的分类主要依据三个方面:其建筑规模、拟经营商品的特点、商业辐射区域的范围。商业物业通常有五种类型:
(1)市政购物中心。市级购物中心的建筑规模一般在3万㎡以上，其商业辐射面积可覆盖全市，服务人群超过30万人，年营业额超过5亿元。在市政购物中心，一家或几家大型百货商店通常是主要租户；男女时装店、家用电器店、眼镜店、珠宝店、摄影器材店、男女鞋店、运动健身用品店等。，也可以作为二次租户进入中心。银行分行、餐馆、剧院、汽车服务中心等。，经常成为这些市政购物中心的租户。根据他们服务的客户，城市购物中心可以分为高档和中档。
(2)区域商场。区域商场建筑规模一般在10000-30000㎡之间，商业服务区域主要是城市的一部分，服务人口10130万，年营业额1-5亿元。在区域性商场中，中型百货商店往往是主要租户，而家具店、超市、图书音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等。往往是这类商场的二次租户。
(3)居民区的商场。居住区商场建筑规模一般在3000-10000 m2之间，商业服务区主要是城市内的居住区，服务人口15万，年营业额3000-1亿元。在住宅商场中，日用百货和超市通常是主要租户，而自行车店、装饰材料店、一般礼品店、音像制品出租屋和药店往往是这类购物中心的次要租户。
(4)邻里服务店。这些店铺的建筑规模一般在3 000㎡以下，大多为500 ~ 1 000 ㎡，服务人口不到10000人，年营业额不到3 000万元。方便食品、果蔬、日用五金、烟酒糖茶软饮料、服装干洗、家用电器维修等经营者。通常是这些商店的租户。
(5)专卖店。这些商店通常以其特殊的商品或服务以及灵活的经营方式为特色。比如旅游商品店、精品商城、质优价廉的直营店或仓储店、价格折扣较大的季节性商品店等。，为游客提供购物服务。这些店铺的建筑规模、商业服务半径、服务人群、年营业额都有较大差异。
除了以上区分零售商业物业的方法，人们往往还会从另一个角度来区分，那就是无论多大的商场，零售商业物业基本上都是以两种形式存在的。一种是只经营零售的独立建筑或建筑群；第二，它是综合财产的一部分。目前国内外的办公、酒店、住宅或文化娱乐设施的综合开发，通常包含零售店，成为整体开发的一部分。例如，办公楼可能会将一层或几层用作购物中心。北京中国国际贸易中心办公楼和广州国际贸易中心就是典型的例子。这种方式的好处是各种用途的整体开发为这些零售店提供了现成的市场。当然，综合用途物业的零售商场规模往往受到一定程度的限制。
10.4.1.2零售商业物业商业辐射面积分析
商业辐射面积是指一个零售商业物业主要消费者的分布范围。商业辐射区域的分析包括对可能的客户流量、消费行为、偏好和喜好、购买力的分析。这种分析决定了零售商业地产在其特定市场取得成功的潜力。新零售商业物业的落成并不能创造新的购买力。它必须吸引或赢得其他零售商业物业的消费者。因此，分析同一个供需圈内的其他竞争性物业的竞争条件也是非常重要的。
商业辐射区域通常分为三个部分:主要区域、次要区域和边缘区域。该区域与物业所在地直接相邻，其营业额的60% ~ 75%来自该区域；二级区域是距离物业所在地5-15km的区域(针对市政购物中心)，15% ~ 20%的物业营业额来自该区域；边界是距离房产所在地15公里的区域，占营业额的5%-15%。每一个零售商业物业，无论大小，都有其辐射区域和影响区域，但这些辐射区域和影响区域的大小，随着每一个具体的零售商业物业的大小、类型、位置而有很大的差异。一般人们只愿意走一两公里去买菜，买衣服和家居用品的出行距离可以达到5-8公里。旅行超过5-8公里通常是为了大宗综合购物。
10.4.1.3特色、位置、停车
一般来说，小商场并不是靠吸引远方的消费者，也就是说，特色对小商场来说并不是很重要；较大的购物中心需要树立自己的经营特色，不仅要有种类繁多、五花八门的商品，新颖独特的购物服务，还要营造高质量的购物环境，这样才能吸引顾客，使他们愿意反复光顾，逐步形成长期稳定的顾客群。
在商业辐射区域，商场之间的位置主要看消费者到达该地是否方便，即物业的通达性还是交通的通达性。随着大型商场的购物者越来越多地使用汽车等私人交通工具，汽车进出的便利性以及是否有足够的停车位对大型商场来说至关重要。很明显，靠近主快速路并不一定能保证方便进入物业，尤其是禁止左转或者允许左转，但是没有信号灯控制使得路口交通状况很差。商场的易识别程度、进出口标志的醒目程度、物业内部交通组织的有效程度也影响着物业的可达性。
消费者越来越注重停车的便利性。因此，地面停车位或地下停车库的设计必须拓宽驾驶员的视野，使其容易找到空车位，并通过停车方向和内部通道的合理设计，合理利用有限的空车位。一般国内大型商场每200-250 ㎡建筑面积设置一个停车位，很多商场达不到这个指标的要求，所以在商场门前停车几乎是非常普遍的现象。在“汽车生活在轮子上”的美国，车位空的大小通常用两个指标来衡量:一个是20世纪60年代以前使用的停车系数，即车位面积与零售商业物业建筑面积的比值，约为1/3；二是60年代后期逐渐使用的停车指标，即每lOO㎡营业面积需设置的停车位数量。美国城市土地研究所建议的指数根据商场的大小从4到5不等。
10.4.2选择租户
在为零售商业物业选择租户时，物业管理公司要权衡很多因素。除了消费者的自然习惯，物业管理公司必须预测哪些因素可以积极吸引消费者的光顾。理想的租户应该能够提供真正的商品和服务，并且能够与其他零售商业物业中的类似企业竞争。此外，理想租户经营的商品类型要与整个物业的统一规划相协调，避免多个商户在同一零售商业物业经营同一类型商品造成不必要的竞争。还需要了解和分析零售商的信誉和财务状况，因为除了租户提供的商品和服务质量以及对消费者的责任外，还要看其是否有能力支付租金。物业管理企业还应了解潜在租户拟租用的面积大小、拟经营的商品或服务种类及其对物业的特殊要求，因为这将影响到能否将零售商放置在物业内，以及放置在哪个具体位置较为合适。
10.4.2.1信誉
信誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是公众对商家形象的评价，物业管理公司应注意零售商对消费者的态度。对于这些准备改变经营地点的大型百货公司、连锁店或零售商来说，评价他们的信誉是很容易的。比如购买了某商家商品的消费者能否方便地享受退换货服务，就体现了该商家的客服质量。
除了顾客服务质量，柜台换货频率也是考察零售商的一个方面。如果商品包装陈旧或者表面布满灰尘，说明商家的销售情况很差。如果柜台或货架上的商品不断更新，说明商家的销售情况良好。
10.4.2.2财务能力
除了租户的信誉，物业管理公司还要仔细分析潜在租户的财务状况。
10.4.2.3租户组合和位置分配
零售商业物业中经营不同商品和服务的租金空组合构成该物业的租户组合。以大型百货公司为主要租户的购物中心会以其全系列的商品和正品吸引购物者，而以仓储式商店或折扣百货公司为主要租户的购物中心会吸引想买便宜货的消费者。主租户类型决定了每个零售商业物业的租户组合形式。换句话说，二级租户经营的商品和服务种类不能与一级租户提供的商品和服务相冲突，两者应该是互补的。
与租户组合相关的另一个问题是，在考虑零售商业物业经营的商品和服务种类时，要同时满足目的性购物和冲动性购物的需求。
合理确定每个租户在整个购物中心的相对位置非常重要。位置分配的目标是在综合考虑零售商家之间的利润溢出、利益转移、比较、多目标和冲动性购物行为的前提下，实现购物中心的整体利润。
10.4.2.4租户需要的服务
零售商作为零售商业物业中的租户，非常关心是否有足够的占地面积开展经营活动，租赁部分在整个物业中的位置是否容易识别，整个购物中心的人流量有多大。除此之外，有些租户还有一些特殊要求，比如餐饮店需要解决经营中的垃圾处理和有害物质排放问题，家具店需要专门的装卸服务，超市需要大型临时停车场，银行需要提供专门的安保服务。是否以及在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方在进行租赁谈判时需要解决的重要问题。