房地产开发与经营与管理考前辅导（十一）

3.1房地产开发程序概述

房地产开发

房地产开发是通过各种资源的组合使用，为人们提供居住空用房，改变人类生存的物质环境的活动。这里的资源包括土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共设施、劳动力、资金和专业经验。随着社会经济的发展，房地产开发变得越来越复杂。不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，还需要开发商具备市场分析与营销、项目策划与投资决策、国家法律和各级政府及其部门的政策法规、经济合同、金融、城市规划、建筑设计、施工技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销、资产管理等方面的知识。
随着房地产开发活动的复杂化，越来越多的专业人员开始与开发商合作，从而加速了房地产开发专业人员的发展和成长。然而，无论开发活动变得多么复杂，无论开发商变得多么聪明，他们都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。
3.1.2房地产开发的主要程序
房地产开发的主要程序包括八个步骤，即寻找投资机会、筛选投资机会、可行性研究、取得土地使用权、规划设计及方案审批、签署相关合作协议、施工及竣工验收、市场推广、物业管理。这八个步骤可分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分不是一成不变的，在某些情况下，每个阶段的工作可能要交替进行。如果开发工作遵循一个理论上的程序，即项目完成后找到买家或租户时，开发程序将按上述顺序进行。但开发项目在建设前或建设过程中预售或出租给置业者或使用人的，在第二、三阶段之前进行第四阶段。但无论顺序如何变化，这几个阶段基本可以概括大部分住宅物业、商业物业、工业物业开发项目的主要实施步骤。

3.2投资机会选择和决策分析

投资机会选择和决策分析是整个开发过程中最重要的环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。
3.2.1投资机会选择
所谓投资机会选择，主要包括寻找和筛选投资机会两个步骤。
开发商在寻找机会的过程中，首先要选择开发项目所在的城市或区域，然后根据自己对当地房地产市场供需的了解，寻找投资的可能性，也就是我们通常所说的“看地”。这时候开发商可能面临几十种投资可能。对于每一种可能性，他们都要根据自己的经验和投资能力，在头脑中迅速初步判断其可行性。在接下来的机会筛选过程中，开发商会把自己的投资想法放到具体的一块土地上，进一步分析其客观条件是否满足，并通过与该土地目前的所有者或使用者、潜在的租户或买家、自己的合作伙伴和专业人士接触，提出初步的方案。如果认为可行，他可以主动购买土地使用权或合作意向书。
3.2.2决策分析
投资决策分析主要包括项目的市场分析和财务评价。【/br/】前者主要分析供求关系、竞争环境、目标市场及其应付价格水平，后者根据市场分析结果对项目的营业收入和费用进行对比分析。这项工作应该在签署任何协议之前完成。这样，开发商可以有充分的时间和自由来考虑相关问题。
需要注意的是，市场调研在选择投资方向、初步确定发展目标和方案、定位目标市场、开发产品等方面具有重要作用。往往关系到一个项目的成败。
例如:
1。我们通常所说的“看地”，属于房地产开发阶段。
A投资机会选择与决策分析B前期工作
C建设阶段D租售阶段
答案:A
2 .研究定位项目市场进行目标市场和产品开发，属于房地产开发的()阶段。
A投资机会选择与决策分析B前期工作
C建设阶段D租售阶段
答:A