房地产估价案例与分析精讲班第38讲讲义

9.2城市基准地价的评估
城市基准地价以一个城市为基准。在城市一定区域内，按照用途相近、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，并对每个价格区段在某一时间点的平均价格进行调查评估。【/br/】我国城市基准地价评估有一个发展完善的过程，可分为以下三个阶段:第一阶段是以城市土地定级为基础，用数学模型(假设企业利润有三个基本影响因素:土地等级、资金和劳动力)计算土地级差收益，然后将土地级差收益换算成这个基准地价，就是一种土地级别基准地价。
第二阶段仍以城镇土地定级为基础。但是，在利用数学模型计算土地定级收益并将其转化为地价的同时，还利用土地经营收益和市场交易的数据，通过收益法(如所谓的“租金剥离法”)、市场法、假设开发法、成本法直接评估部分宗地的价格，进而确定各土地等级的基准地价。
第三阶段是直接评估基准地价，不进行土地定级。首先采用路线价法评估商业路线价段的基准地价，然后发展到将所有土地划分为地价段。通过房地产买卖、房地产租赁、商业柜台出租、房地产股份购买、土地交换、商品房开发、商铺、写字楼、酒店、高档公寓经营等多种方式，，调查和评估当地价格区段中的几个宗地的价格，然后计算这些宗地价格的平均值、中值或众数，以确定每个地点。这个基准地价就是一个地段的基准地价。
上述三期基准地价评估方法更科学、实用、直观，但一期、二期基准地价评估方法在当时也有其客观背景:①当时各地房地产市场尚未发展或刚刚发展起来，交易实例少，分布不均，存在大量交易空白色区域。如果没有土地级别控制，交易就很难计算/[ ②后来房地产市场虽然发展起来了，但仍不完善，市场交易价格畸高畸低，隐性价格普遍严重，信息失真，数据不完整，难以把握一个合理的地价水平，直接估价困难。③当时人们对香港、台湾和国外的房地产估价理论、方法和实践了解不多，但大量借鉴了农用地经济评价、地理学和城市规划的理论和方法。
城镇基准地价评估的方法和步骤一般是:
确定基准地价评估的区域范围。
这是以一个特定的城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，如该城市的整个行政区域，或规划区、城区或建成区等。评估面积的大小主要根据实际需要和评估所能投入的人力、财力、物力来确定。
明确基准地价的内涵、构成、表达方式和基准日期。
特别是要详细说明待评估基准地价对应的土地条件或状况，包括基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如出让或划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同用途)、容积率(通常根据用途规定对应的容积率)。
划分地价区段。【/br/】所谓地价段，就是由用途相近、地块相连、地价相近的土地围合而成的区域。一个地价区段可视为一个地价“同质”区域。一般来说，土地可分为三类地价段:①商业路线地价段；②居住区段；③工业板块。划分地价区段的方法通常是对土地的区位、交通、利用现状、城市规划、房地产价格水平、收益情况等做实地调查研究，将相同或相近的相连土地划分为同一地价区段。地方价格段的分界线应以道路、沟渠或其他易于识别的边界为准，但商业路线价格段的分界线应以标准深度为准。
抽查评估标准包裹价格。
这是在划分的当地价格段内选择若干具有代表性的宗地，然后由评估人员调查收集这些宗地的相关经营收入数据、市场交易数据或开发成本数据，并采用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适当的估价方法，评估这些标准宗地在合理市场中的正常市场价值。通常要计算单价或楼面价。
计算路段地价。
区段地价是特定地价区段的单价或楼面地价，代表或反映了该地价区段内地价的正常和大体水平。区段地价的计算是分别以一个地价区段为范围，求每个地价区段中抽查评估的标准宗地单价或楼面地价的平均值、中位数或众数。计算的路段地价是商业路线价格路段的路线价格，以及住宅区或工业区路段的面积价格。
确定基准地价。
在上述断面地价计算的基础上进行适当调整后，即为基准地价。在确定基准地价时，首先要把握当地价格区段的优劣水平(一般是按由好到坏的顺序)，然后再把握地价的高低水平，避免条件差的区段基准地价高于条件好的区段。
提出基准地价应用的建议和技巧。
包括基准地价的作用，基准地价对各宗地价格的调整方法和系数，如具体区位、土地使用年限、容积率、地块形状、街巷情况等的修正方法和系数。