房地产估价案例与分析精讲班第65讲讲义

【案例3-2】××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××建筑物重置成本价采用新折现法计算，土地价格采用基准地价修正法评估。
建筑价值= [(重置单价×新折现率)×(1+所有因素'修正值之和)]×建筑面积土地价值=[基准地价×(1+所有因素'修正值之和)]×土地面积
(十)评估结果:评估结果如下:
((十二)评估作业日期:2010年5月29日至2011年6月14日， 1994(十三)估价报告申请有效期:(略)
关于×××直管公房出售估价的技术报告
建筑价值= [(重置单价×成新折扣率)×(1+所有因素之和)]×建筑面积土地价值=[基准地价×(1+所有因素之和)]×土地面积(六)估价计算过程:
1 .在不同区域选择若干不同结构的直管公房，进行
各地段基准地价如下:
(1)××街38号，底层二类砖混建筑。建于1980年，建筑面积58m2。a .计算建筑物现值，确定因素如下:a .同类房屋重置单价200元/m2 B .坐北朝南，修正如下。修正为-4% D .小窗面积(通风采光)修正为-3% E .经观察计算，确定新的折现率为70% F .根据上述因素计算房价为200×70%×(1+2%-4%-3%)×58 = 133×58 = 7714(元因素确定如下:a .该区域基准地价为70元/平方米b .宗地规则(带庭院)及宗地条件修正为c .交通不便，环境条件修改为-3%。根据以上因素计算地价:70× (1+20%-3% )× 58 = 4750.20(人民币)
C .该直管公房的销售价格为:房价+地价= 7714+4750.2 = 12464.20(人民币)。
A .求建筑物现值，因素确定如下:a .新建建筑物折现率0.4B .重置单价160元/m2 C .墙体修正为-10% D .采光修正为-2% E .坐向修正为+2% F .根据以上因素， 房价修正计算= [(160× 0.4 )× (1-10%-2%+]影响价格的因素修正如下:a .该区域基准地价为65元/m2 B .噪声、污染因素修正为-2% C .交通条件(临街面)修正为+5% D .地形条件修正为-1%。 根据以上因素计算地价:地价= [65× (1+5%-2%-1%)]。c .该直管公房销售价格为:销售价格=房价+地价= 2764.8+3182.4 = 5947.20(人民币)
(3)建设路15号四楼(顶楼)两居室——建筑面积50m2，划拨土地面积12.5m2，1983年。
A .计算房价:此楼使用年限为1994-1983年= 11(年)
因其维护和修缮较差，结合观察法，确定成新折现率为74%。该建筑为二级砖混建筑。置换单价280元/m2，墙面修正至-4%，坐向修正系数+2%，地板修正系数-7%。建筑物现值=[(280×74%)×(1-4%+2%-7%)]×50 = 188.55×50 = 9427.50(人民币)。交通条件修改为+3%地价=[170×(1+3%)]×12.5 = 175.1×12.5 = 2188.75(人民币)
C .直管公房销售价格=房价+地价= 94275.5+2188.75 =各区域、各结构的各类直管公房预测销售价格如下:
[案例3-2]分析
1 .根据评估报告提供的信息，本案是为大量直管公房的出售确定基准价。由于是大规模的房屋出售，不可能在出售时对每一套房屋都进行评估，只能分别确定不同截面、不同结构、不同建造年限的房屋。
但估价报告并没有说明估价结果，也没有说明房改卖房时如何使用基准价格表。
2。估价报告的技术思路没有解释清楚，导致估价报告的估价过程不清晰。
如第-章所述，本估价报告的技术路线为:分别确定不同地段、不同结构、不同建造年限的房屋基准价格。基准价的确定，是在不同的地段、不同的结构、不同的建造年代，选取几套有代表性的房屋，进行评估，然后取其平均值作为该类房屋的基准价。但评估报告并未说明这一技术思路，且从报告的计算过程来看，评估人员并不清楚这一技术路线，因此报告中列举的三个计算实例均为总价计算。其实按照上面的技术路线，应该是确定代表房源的单价。
3。报告的格式不严谨。虽然根据规范的要求对报告进行了修改，但规范中没有明确规定的一些细节保持了原报告的原样。我们发现第一个例子中房价的计算程序与第二个例子中的不同。第一个例子中的计算程序是:“a .求建筑物现值，确定因素如下:a .同类房屋重置单价200元/㎡ B .坐北朝南，修正为+2% C .西墙共用， 并修正为-4% D .窗户面积小(通风采光)修正为-3% E .通过观察计算确定成新度为70% F .根据以上因素， 房价计算为200×70%×(1+2%-4%-3%)×58 = 133×58 = 7714(人民币)”
第二个例子的计算程序如下因素确定如下:a .新建建筑的折现率为0.4B .重置单价为160元/㎡ C .墙体修改为-10% D .采光修改为-2% E .坐向修改为+2% F .根据 报告只列出了基准地价的标准，没有明确基准地价的内涵，是土地单价还是楼面地价，也没有明确基准地价的修正方法。因此，第三个例子的地价计算中确定各修正系数的具体方法和基准地价乘以2的方法是不充分的。