房地产估价案例与分析精讲班第11讲讲义

市场规律(一)
一、大纲要求:
考试目的:
测试应试者对市场规律基本原理和具体运用的掌握程度。
考试基本要求:
掌握:建立价格可比性基础的意义、内容和方法，修正交易情况的意义、内容和方法。
熟悉:市场法的概念、理论基础、适用对象、适用条件、操作步骤，选择可比实例的必要性、质量要求、数量要求。
了解:收集交易实例的必要性、方式和内容。
重点:
1。市场法的基本原理
市场法是将估价对象与估价时点最近交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的交易价格进行适当处理，以获得估价对象价值的方法。
市场规律的理论基础是房地产价格形成的替代原理。
市场法适用的对象是交易性房地产；适用条件是在同一供求范围内，在评估基准日不久的将来，有多次类似的房地产交易。
市场法估值一般分为四个步骤:①收集交易实例。②选择可比较的例子。③适当处理可比实例的交易价格。④找到标准价格。
2。收集交易实例
使用市场法进行估值时，首先要收集尽可能多的真实交易实例。在收集交易实例时，要尽可能多的收集内容，一般包括:①房地产在交易实例中的地位；②交易双方；③交易日期；④交易价格；⑤支付方式；⑥交易信息。
3。选择可比实例
可比实例是指房地产状况与估价对象相同或相当，交易日期与估价时点接近，交易类型与估价目的一致，交易价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格的交易实例。
对选取的可比实例有四个基本要求:①可比实例的房地产应与估价对象的房地产相似；②可比实例的交易日期应接近评估时点；③可比实例的交易类型应与评估目的一致；④可比实例的交易价格应为正常市场价格或可以修正为正常市场价格。
当符合要求的交易实例较多时，应选择与估价对象最相似的交易实例作为可比实例，而不是“保持距离较短”。特别是由于尽职调查不够或为了达到“高估”或“低估”的目的，不能选择符合要求的交易实例，而把不符合要求的作为可比实例。
4。建立比价基础
建立比价基础包括:①统一支付方式；(2)统一单价；③统一的货币和货币单位；④统一区域内涵；⑤统一面积单位。
5。交易修正
交易修正是将可比实例的实际但可能异常的交易价格改变为正常的市场价格。
二。内容解释:
4.1市场法的基本原理
4.1市场法的概念
市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与估价时点最近交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的交易价格进行适当处理，以获得估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为基础，寻求估价对象的价值。
4.1.2市场规律的理论基础
市场规律的理论基础是房地产价格形成的替代原理。由于房地产价格形成中的替代原理，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知交易价格得到。当然，由于交易者的心态、偏好、对市场的理解和议价能力的差异，房地产交易的交易价格可能会偏离其正常的市场价格。但只要有足够多的交易实例，交易价格的综合结果就可以作为正常市场价格的指标。
4.1.3市场法适用的对象和条件
市场法适用的对象是具有交易性的不动产，如房地产开发用地、普通商品房、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。有两种不适用的情况。第一，很难用市场法评估很少交易的不动产，如特种工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。第二，在房地产市场不发达或者房地产交易稀少的地区，很难采用市场法进行估价。
市场规律的适用条件之一是，在相同的供求范围内，有许多类似于房地产的交易。第二，如果估价人员不具备专业知识和丰富经验，不熟悉估价对象所在区域的房地产市场和交易习惯，很难用市场法得出正确的估价结果。
4.1.4市场法的操作步骤
市场法评估一般分为以下七个步骤:①收集交易实例；②选择可比实例；(3)建立价格比较的基础；(4)纠正交易情况；⑤调整交易日期；⑥调整房地产状况；⑦找到标准价格。
4.2交易实例的收集
4.2.1收集大量交易实例的必要性
运用市场法进行估值，首先需要有大量真实的交易实例(一些不能反映真实市场价格的报价和价格无效)。只有有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格，评估出客观合理的价格或价值。所以，首先要尽可能多的收集真实的交易实例。
4.2.2收集交易实例的方式
收集交易实例的方式主要有以下几种:
(1)查阅政府相关部门的房地产交易数据。
(2)询问房产交易当事人、邻居、经纪人、律师、财务人员、银行相关人员等。了解所了解的房地产交易价格信息和相关交易信息。
(3)与房产卖家谈判，如业主、房地产开发商、房产中介等。，以获取其房产的要价信息。
(4)查阅报纸和网络资源上关于房产买卖和租赁的广告和信息。
(5)参加房地产交易会，了解房地产价格，收集相关信息，索取相关资料。
(6)同伴互相提供。评估机构或者评估人员可以约定交换收集的交易实例和相互办理的评估案件材料。
4.2.3收集内容的完整性和真实性
收集完整、真实的交易实例是提高评估准确性的基本保证。在收集交易实例时，要尽可能多的收集信息，一般包括:①交易双方的基本信息和交易目的；②房地产的现状，如名称、位置、面积、区位、用途、产权、土地形状、建筑竣工日期、周边环境、景观等。③交易日期；④交易价格；⑤支付方式；⑥交易信息，如缴纳交易税费的方式，是否存在隐价、急卖急买、人为竞价、亲友交易等特殊交易。
4.2.4交易案例库的建立
房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易案例库。交易案例库的建立既是市场估价的需要，也是房地产估价的一项基础工作，更是房地产估价机构和评估师的核心竞争力之一。交易案例库的建立有利于交易案例数据的保存，需要时的查找和调用，提高估值的效率。