房地产估价案例与分析精讲班第15讲讲义

4.8计算参考价
4.8.1可比实例对应的一个参考价的计算方法
从前述可以看出，市场法评估需要在交易情况、交易日期、房地产状况三个方面进行修正和调整。交易情况纠正后，可比实例的实际价格而非正常价格成为正常价格；交易日调整后，可比实例在交易日的价格成为评估时点的价格；房地产状况调整后，可比实例在其房地产状况下的价格即为估价对象在其房地产状况下的价格。这样，经过这三个方面的修正和调整后，可比房地产的实际交易价格就成为估价时点可比房地产的客观合理价格。如果将这三大修正和调整结合起来， 计算公式如下:
(1)修正和调整系数乘法形式:
可比实例对比价格=可比实例成交价格×成交情况修正系数×成交日期调整系数×房地产情况调整系数
(2)修正和调整系数累计形式:
可比实例比较价格=可比实例成交价格× (1+交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产情况调整系数)
这里仅以连续乘法和百分比法的形式进一步说明市场法的综合修正和调整计算。 由于房地产条件调整包括直接比较和间接比较，更具体的综合修正调整公式有直接比较修正调整公式和间接比较修正调整公式:
(1)直接比较修正调整公式:
可比实例比较标准价格=可比实例成交价格× 100/()× ()/100× 100/。交易日调整的分母为100，表示以交易日的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，即估价对象的房地产状况为基准。
(2)间接比较修正调整公式:
可比实例比较价格=可比实例成交价×100/()×()/100×100/()×()/100
在上述公式中，标准化修正的分子为100，即房地产条件调整的分母为100，即以标准房地产的条件为基准，分子为被评估房地产相对于标准房地产的得分。
4.8.2将多个可比实例对应的参考价合成一个最终参考价的方法
经过上述修正和调整后，每个可比实例的成交价格都会相应地得到一个参考价。比如有五个可比的例子，经过各种修正和调整，就会得到五个参考价格。但是，这些参考价格可能会有所不同。最后，它们需要整合成一个参考价格，可以作为市场法的测量结果。理论上有三种合成方法:①平均；②中位数；③模式。
(1)平均数包括简单算术平均数和加权算术平均数。其中，简单的算术平均就是直接将修正调整后的价格相加，然后除以这些价格的个数，得到的数就是一个合成的价格。
加权算术平均就是先给每个价格赋予不同的权重，然后综合一个价格，考虑到每个价格的重要性不同，当修正和调整后的价格合并成一个价格。通常情况下，对与估价房地产最相似的可比房地产的修正和调整价格赋予权重，否则，赋予最小权重。
(2)中位数是修订调整后的价格由低到高或由高到低的顺序。当商品数量为奇数时，中间位置的价格为合成价格；当商品数量为偶数时，中间位置的两个价格的简单算术平均值为综合价格。例如:
2600、2 650、2 800、2 860、3 950的中位数是2 800。2200，2400，2600，2900的中位数是(2400+2600)÷2 = 2500。
(3)众数是一组数值中出现频率最高的数值。比如:2 200，2 600，2 300，2 600，2 300，2 600。这组值的众数是2 600。
此外，可以使用其他方法将修订和调整后的价格合并为一个价格。比如去掉一个价格一个，对剩下的进行简单算术平均。在实际估值中，最常用的是平均值，其次是中位数，很少使用众数。当有多个值时，可以使用中位数和众数。如果一组数值中含有异常值或极值，用平均值就有可能得到非典型的甚至误导性的结果，用中位数更合适。
4.9市场法的总结与应用举例
总结上述市场法的内容，我们可以知道，市场法是一种将估价对象与可比实例进行比较，并对这些可比实例的交易价格进行适当处理，以获得估价对象价值的方法。因此，首先要从房地产市场上收集大量的交易实例，针对具体的估价对象，选取若干具有可比性的实例。然后依次对这些可比实例的交易价格进行转换、修正和调整——“转换”是建立价格可比性的基础，是将可比实例的交易价格调整到一致、可比；“修正”是指对交易情况的修正，即将可比实例的可能异常交易价格调整为正常交易价格；“调整”包括交易日期调整和房地产状况调整，其中交易日期调整是将可比实例在交易日期的价格调整为估价时点的价格，房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象的价格。最后，将这些经过转换、修正和调整的交易价格合并为一个价格，得到估价对象的价格。
有三个基准需要掌握:一是修正交易情况时以正常价格为基准；二。调整交易日期时，以可比实例的交易日期为基准；三。房地产状况调整时，以估价对象的房地产状况为基准。