全国房地产估价师执业资格考试笔记13

6.几种特殊房屋的估价。①托管房。鉴定时，应对现状进行拍照或存档，并保存证据。
②军事财产、港澳台财产、涉外财产、宗教、寺庙、文物古迹等。应拍照或存档，并按有关法律法规处理。
7。拆迁补偿估算中应注意的几个问题？
①拆迁估价委托人必须合法(取得房屋拆迁许可证)；②拆迁对象必须合法(应该是拆迁许可证范围内的土地和房屋)；③拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动:新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途的；租房子。④拆迁补偿估价不应包括拆迁非住宅房屋引起的搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和停产停业综合补助费。⑤估价目的:拆迁补偿估价；⑥价值标准:公开的市场价值标准。八。不动产的分割与合并(案例P135-137)
1。应重视房地产的整合。
①房地产是否符合法定转让条件。在不符合的情况下，可能无法实现合并的预期价值，或者由于使待合并房地产满足可转让条件的额外成本而使合并的预期价值受损，这在评估过程中必须予以考虑和说明。【/br/】②待合并房地产土地使用权的取得方式。重点是以划拨方式取得土地使用权的处置方式。
③拟合并房地产的土地用途。合并前后使用不一致对合并房地产价值的影响。
④待合并房地产的土地使用年限。⑤关注合并方式、增值分配等。
2。房地产合并估价法。
①房地产并购前后的价格计算要客观准确。我们必须注意合并前后各种因素的变化所导致的房地产价格的差异。选择适当的方法计算合并前后的价格。
②增值额的分配要准确合理。a按合并前地块单价进行分配:每块地块增值额的分配比例为a1/(a1+a2)×100%和a2/(a1+a2)×100%，a1和a2为合并前的单价。【/br/】B按合并前地块面积比例分配:增值额分配比例为S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1和S2为合并前面积。
C按合并前的地块总价进行分配:每个地块增值额的分配比例为A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1和A2为合并前的总价。
采用三种方法对结果进行加权平均，得出最终的增值分配率。第一种方法的计算结果应具有较大的权重，因为增值额的分配应遵循房地产估价中的贡献原则，即应根据地块对增值的贡献来确定划拨土地的金额，单价是反映地块对增值贡献的主要因素。
在分项评估中，应单独评估分项部分。合并后要对合并后的整体进行评估。
九。房地产纠纷估价
1。房地产纠纷的估价类型。【/br/】①不动产的价值、交易价格、成本、租金、补偿金额、补偿金额等争议，称为不动产价格争议。法院和仲裁机构应当要求房地产估价机构完成。
②对评估结果本身的争议，可称为评估结果争议。专门的鉴定和仲裁部门将对鉴定结果作出鉴定和裁决。
2。房地产价格纠纷的特点。
①房地产纠纷中的民事法律关系复杂。在一个房产纠纷案件中，往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且相互之间也有牵连。更复杂的是，房产纠纷的原因很多都是历史行为和事件。我们不能用现行的民事法律政策来适用过去法制不健全的年代的行为。而且由于年代久远，很多房子的自然条件、管理、使用、权属都发生了很大的变化，变化很大。同时，很多房产证材料已经丢失湮灭，很难核实。
②不动产纠纷的标的价值一般较大。
③房产纠纷涉及面广。纠纷往往涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等。这些部门有时作为第三方调解房产纠纷，有时又是纠纷的直接当事人之一。在处理纠纷时，他们应该注意协调各方的关系。
④房地产纠纷政策性强，法律适用难度大。
3。房地产估价结果纠纷的特点。
①对房地产估价结果的争议，是对估价机构已经作出的估价结论的争议。【/br/】②房地产估价结果纠纷的调解必须由专门的估价仲裁机构进行，否则原提供估价结果报告的估价机构不会被信服，也不会被其他纠纷当事人接受。
4。房地产纠纷估价及其特点。
不动产纠纷的解决方式有:协议、调解、仲裁、诉讼等。
①除了以抵押贷款为目的评估房地产抵押价值外，其他价格评估的时间一般不是当前或未来的时间，而是过去的时间。【/br/】A对房地产转让及租赁付款纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷进行估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议签订日或载明的日期；
B评估遗产和共有财产中不动产的分配时，评估时间一般应根据继承关系和共有财产关系确定；
C土地共有人对共有份额的权属有争议的，一般以最后一次确定共有土地税额的日期为估价时点；【/br/】D、房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价日期为检验估价的估价时间。
②一般来说，价格评估所依据的信息只能是房产纠纷发生前的近期客观信息。
③不能以现行房地产市场的实际价格作为判断原估价结论是否真实、客观、合理的标准。
④争议估价的估价依据是估价时点对应的房地产状况。