房地产开发项目管理概要（三）

三。房地产开发项目的工程建设监理
(一)工程建设监理的概念
工程建设监理简称工程监理。所谓工程监理，就是对建筑商在项目实施过程中的技术经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法律、技术标准、规范和工程合同的要求，实现房地产开发商的预期投资目标。同时，房地产开发商可以在开发计划期内以合理的成本和合格的质量向市场消费者提供房地产产品。
(二)工程建设监理的层次
工程建设监理可分为两个层次，即政府对工程建设的监理和社会对工程建设的监理。
1。工程建设的政府监督。这是指政府建设主管部门或授权单位对本地区、本部门的建设工程实施统一的、强制性的监督管理，同时对社会负责的建设监理活动实施监督管理的过程。政府对工程建设项目的监管是从宏观和纵向两个方面实施的。这项监督工作由建设部负责，下设建设监理司作为具体办事机构，地方各级政府建设主管部门下设建设监理处、科、室作为办事机构。他们的主要职责是:制定法律、法规和规章并组织实施；审批和管理工程建设监理单位；审核监理工程师的资质；参与开工报告的审批和竣工验收；参与重大工程事故的处理等。
2。工程建设的社会监督。社会工程建设的监理主要从微观和横向两个方面采取委托的方式进行，其主要监理机构有:工程建设监理公司或事务所、工程设计单位、科研单位、工程建设咨询公司等。房地产开发商可以委托一个监理单位或几个监理单位对其开发项目的建设进行监理。项目监理的范围可以是开发项目建设的全过程监理，也可以是阶段性监理。社会建设监理单位接受开发商委托后，必须与开发商签订监理委托合同，方可对开发项目进行监理。(三)工程监理的内容。工程进度监督。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度进行监督管理，以保证建设项目按合同中的预定计划和付款时间完成。主要任务是对项目建设工期进行具体论证，编制项目总体进度计划和详细阶段进度计划，监督详细阶段进度计划的实施，并对施工现场进行调查分析。
2。工程质量监督。监理单位受建设单位或业主委托，根据合同或国家标准规定的质量目标，对工程质量进行监督管理。涉及的大致内容如下。
(1)委托方和监理方应根据国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标和监理事项，按照合同约定提供建设项目的最终产品。
(2)进行质量控制。根据设计要求和合同规定，检查施工过程中的工艺、材料和设备。
(3)质量保证。将实际获得的质量数据和施工单位履行质量职责的程度与国家有关规定和技术标准进行比较，看是否符合要求。
3。工程合同监理。根据委托方的意向，可代表甲方编制招标文件，协助组织招标，与中标方谈判并签订项目合同。但主要任务是监督合同的执行，及时了解和处理合同执行过程中出现的问题。需要注意的是，在合同监理过程中，监理方与合同当事人的联系是一种法律活动，必须以书面形式进行。
(四)项目监理的工作步骤
1。获得监督任务。
2。与委托方签订监理合同。
3。制定监督计划。
4。编写监理工作总结报告。
四。
房地产开发项目竣工验收。竣工验收是施工过程中的最后一道工序，是全面检查设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。竣工验收合格后，该物业将投入使用，并可出售或出租给租户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以获得其他提前扣除的额外款项。因此，已竣工的建筑工程和单项工程应按照国家有关规定和质量标准及时竣工验收。
(一)房屋建筑工程竣工验收通用标准
1。工程按设计图纸完工，所有粉刷装修完成。
2。所有设备(如电梯、加热和通风装置)已按设计规定安装，并能正常启动和运行。
3。上下下水道已架设，所有渠道、管道通畅无渗透；照明用电的工作电路和控制电路结构清晰，操作方便；室内和室外道路已经建成；卫生设备和燃气设施能正常工作。
4。整个工程质量经有关部门评定，达到标准以上。核实建筑安装工程的完成程度，列出已完工程和未完工程；提出财务账目分析；对工程质量进行评估，对不合格的提出返修意见。
5。要求对建筑物周围两米范围内的场地进行平整，本次施工造成的障碍已经清除。
(二)竣工验收程序
1。工程竣工后，施工单位向发包人提交竣工报告，设计施工单位向发包人提交图纸。
2。开发商验收。根据图纸、隐蔽工程验收资料和关键部位的施工记录，开发商初步检查工程的施工质量。
3。联合验收。优先考虑开发商，组织用户、建设单位、设计单位、建行、质监等单位共同对工程质量、技术资料和竣工图进行检查和评定。单项工程联合验收后，由验收单位填写验收单，质量监督部门签发工程质量等级证书。整体开发项目建设完成后，经过联合验收，需进行综合验收。
4。编制工程决算。决算是反映工程实际成本的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程竣工后，承包人应在向发包人提交相关技术资质和竣工图纸的同时，编制工程决算，办理财务结算。工程竣工决算应在竣工验收后一个月内完成。
5。准备并移交竣工文件。开发项目的技术资料和竣工图是使用单位管理和进一步改扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。工程竣工后，要认真整理和绘制竣工图，并按规定向用户和城建档案馆移交。