房地产估价理论与方法模拟试题（1）

一、单项选择题(共35题，每题1分。每个问题只有一个备选答案是最有意义的。请在答题卡上标出相应的数字。)

1.为评估某房产2002年10月13日的价格，选取可比实例A，其成交价格为3000元/平方米，成交日期为2001年11月13日。据调查，从2001年6月到2002年10月，这类房地产的平均价格与上月相比每月上涨1%。比较例A交易日修正后的价格为人民币()/m2。
A、3214 B、3347 C、3367 D、3458
答案:B
解析:3000 * (1+1%) 11 = 347元/m2。2.甲、乙两块权利、区位、面积、物理条件完全相同的土地，A地块为空，B地块上有建筑物，但评估结果显示B地块连同地上建筑物的价值低于A地块，原因是()。
A、建筑物的价值低于拆迁成本B、鉴定结果肯定是错误的
C、土地A的价值高于土地B的价值D、不可能出现这种情况
答案:A
解析:当双方权利、区位、面积、身体条件相同时， 一般对于一块土地是空而另一块土地上有建筑物的情况，如果地上建筑物的价值低于其拆迁成本，建筑物的价值就会变成负值，从而降低土地的价值。
3。某地块规划容积率为3，可建6000㎡商住楼。评估总地价为180万元，该地块单价为()元/平方米。
A、100 B、300 C、600 D、900
回答:D
解析:根据容积率=总建筑面积/总用地面积，可以计算出总用地面积，然后用总地价除以总用地面积，就可以得到土地的单价。
4。某商业楼建成2年，建成8年后，办理了土地使用权出让手续。土地使用年限为40年，建筑物经济年限为35年。评估中建筑物的折旧年限应为()年。
A、35 B、45 C、48 D、50
答案:A
解析:建筑物的经济寿命应从建筑物建成之日起计算。由于建筑物的经济寿命早于土地使用年限，其折旧年限应为建筑物整个经济寿命的35年。
5。已知一块临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的长方形地块，总价100万元。街道旁边有一块矩形土地，深45.72米(即150英尺)，宽15米。根据4321和9876的规则，总价为()万元。
A、109 B、117 C、124 D、130
答案:B
解析:100+100 *(9%+8%)= 117万元。

6。某住宅小区附近新建了一座啤酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。
A、材料折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧
答案:C
分析:酿酒厂降低了建筑本身以外的住宅小区的房地产价值，应该属于经济折旧。
7。一块2000㎡的工业用地，容积率0.8，楼面价690元/平方米。根据规划，拟变更为商业用地，容积率5.1，楼面价950元/平方米。理论上，溢价(单价)应该是()元/平方米。
A、552 B、3519 C、4293 D、4845
答案:C
解析:改变用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改变用途后的土地单价= 950 * 5.1 = 452元/m2。
8。现有一处规划为商住用地的城市用地，采用假设开发法进行评估。假设纯商业用途的估算结果为800万元，纯住宅用途的估算结果为1000万元。这块土地的估价应该是()。
A、800万元B、1000万元C、1800万元D、8-1000万元
答案:D
解析:根据使用原则，应当使用价格，因此应当在两种用途价格之间确定土地的评估价值。
9。如果判断可比实例的交易价格比正常价格低6%，则交易情况的修正系数为()。
A，0.060 B，0.940 C，1.060 D，1.064
回答:D
解析:交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064。
10。a征地成本1000万元，开发成本1500万元，管理成本75万元，销售成本35万元，投资利润率12%，则开发利润为()万元。
A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2
答案:C
分析:开发利润率=投资利润率*(土地取得成本+开发成本+管理成本)
11 .可比实例的交易价格假设年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/平方米。
A，2290.91 B，2326.41 C，2344.16 D，2308.66
答案:B
分析:120000+80000/(1+10%)0.5+40000
12。有效总收入乘数是被评估房地产的()除以其有效总收入的倍数。
A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收入
答案:A
解析:见教材。
13。评估不动产投保火险时的保险价值，通常包括()。
A、重置成本+土地使用权价值
B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C、火灾可能损坏的建筑物价值+可能连带损失
D、建筑安装费用+施工期间的经济损失
答案:C.
14 .在成本法计算折旧时，采用()
A .有效已用年限
B .实际已用年限
C .剩余已用年限
D .自然已用年限
答:a。

15.某楼盘土地面积1000m2，建筑面积1400m2。待拆重建建筑面积的预计拆迁成本和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，因此该地块降价()元/平方米。
A、50 B、250 C、300 D、350
答案:B
分析:300-50=250元/m2。