“地王”频陷退地传言开发商难抑“割肉”冲动

重庆的“地王”、长沙的“地王”、上海的“地王”……曾几何时，开发商追捧的天价土地已经成为“烫手山芋”。市场上不断刷新土地出让价格的盛况不再重现，取而代之的是开发商频频退地的消息。虽然深陷退地传闻漩涡的开发商要么不置可否，要么断然否认，但在今年的楼市困局下，这反映了怎样的市场形势？土地市场未来的走势会怎样？上交所第一工作室邀请业内人士回答这个话题。
现状:市场弥漫观望气氛
主持人:近期频频传出“地王”退地传闻。是什么因素造成的？
刘广东:简单来说，一个开发商运作一个房地产项目有三个阶段。第一阶段是围绕“拿地”，这个阶段的主要工作是决策分析。这个启动阶段通常是开发商自有资金，也就是要提前准备“真金白银”。在目前的市场情况下，能通过项目合作、合资解决这个问题的人不在少数。
第二阶段是建设阶段。在这个阶段的开始，通常需要少量的自有资金，其余的启动资金往往可能由建筑商支付。当项目建设到一定程度，就可以成功申请银行贷款进行建设。
第三阶段是预售或现场销售。目前大部分都是预售，也就是项目还没竣工封顶就要销售。这个阶段是收获的季节。如果出售成功，包括银行利息在内的支出成本会相对较小。一般来说，“真金白银”多发生在前期，不考虑时间价值，占总投资的30%到40%。“地王”传闻频频出现，我认为应该是两方面共同作用的结果:一方面，这些地块的成本确实太高；另一方面，在当前市场形势的影响下，信贷紧张，房地产价格飙升，导致出现“割肉”或“想割肉”的企业，以避免更大的损失。
本质:“囤地”行为回归理性
主持人:去年是“地王”频发期。然而今年，“地王”现象并未重现。这种情况对房地产市场是有利还是有害？
刘广东:目前这种现象多发生在一二线城市。在土地供应紧张的情况下，也就是待售地块不多的情况下，是否已经成为一种规则，还有待观察。当然，这个标志已经存在了。我认为主要有两个原因。一方面，今年信贷和房地产销售形势的变化，平复了去年非理性拿地的氛围；另一方面，经过近年来土地出让市场的发展，土地价格的市场化形成机制日益成熟，使得初始出让价格的评估更接近最终成交价格。
不管是什么原因，我觉得这是房地产朝着“市场化”的方向发展。需要提醒的是，房地产行业关乎民生，所以除了“市场化”之外，“保障”也不容忽视。当然，这个土地成本的形成是不包括在内的。
趋势:规范把握市场源头
主持人:您认为未来土地市场的发展趋势会是怎样的？
刘广东:土地是房地产业的“源头”。它基本上是一种不可再生资源，关系到房地产产品的总供给和结构，影响着市场供求状况。即使地价上涨，对房地产价格敏感指数的影响也越来越大。因此，土地一直是宏观调控的重点领域。
目前影响开发商“囤地”行为的直接政策主要是提高闲置土地成本，闲置土地两年后收回的措施；少数城市实行了“开发期限原则上不超过三年”的政策。这些政策将是对开发商融资能力的考验。
我认为，一方面，房地产市场行业重组，企业合作，甚至部分中小企业转型将是必然趋势；另一方面，在土地市场上，在保障房用地和中小户型产品方面，供应增加将是一个明显的趋势，出让土地的分布也将向外围渗透。同时，土地作为一种稀缺资源产品，其价值会不断得到体现，价格围绕价值的波动不可避免。