土地：楼市趋势已变暴利思维焉能不改

由于房价整体下行趋势越来越明显，房地产的暴利时代正逐渐终结。认清现状，理性面对未来，而不是顽固坚持暴利，才是最明智的选择。
作者对房价将整体下跌的判断，源于一个基本依据:房价和地价都充斥着暴利；无论是开发商、炒房团还是地方政府，都成了暴利的受益者。而暴利必须由消费者买单。在卖方主导的市场中，公众对物价上涨的疯狂追逐为暴利的追逐者提供了最安全的保障，使市场中的相关利益者被暴利冲昏了头脑。
然而，暴利也导致了整个房地产领域的泡沫。这个泡沫既包括房价，也包括地价，两者是相辅相成的。当暴利主导的房地产市场越来越不正常的时候，必然会偏离大众的实际购买力，积聚起巨大的泡沫和巨大的不可抗拒的调整力量。与此同时，房地产市场各利益相关者对暴利的追逐，也不断将潜在的消费需求因绝望而变成“放弃需求”，从而使潜在的消费群体逐渐枯萎——这是笔者去年底判断房价将调整的最重要依据之一。潜在消费需求向实际消费的转化是决定房地产健康发展的主导力量之一。因为，潜在消费需求向实际消费的转化过程，也是房地产市场在稳定的需求群体支撑下平稳平稳发展的重要基础。但是暴利侵蚀了这个基础。【/br/】当暴利成为市场各主体的共同追求时，加速了泡沫的积累过程，加剧了风险。现在，房地产市场出现了交易量的普遍萎缩。这种萎缩体现在两个方面:一是房屋成交量的萎缩，二是土地拍卖的频繁发生。成交量萎缩的真正原因是开发商和地方政府仍抱着暴利思维不放。事实上，在全国房屋成交量极度萎缩的情况下，广州新开的远低于商品房价格的限价房，依然在短时间内卖出一套空。这是什么意思？说明真实需求是存在的，暴利因素的存在使得房价与民众的实际购买力相差甚远。在这种情况下，开发商的选择是结束自己的暴利思维，降价出售商品房。如果开发商以限价房的价格出售现有商品房，成交量会不会萎缩到这个地步？开发商宁愿冒资金链断裂的风险，房价也不会降下来，这样适应市场调整价格就能解决的问题就变成了一种对抗。开发商希望通过这种对抗来维持巨额利润。但现实注定了这种对抗的结果只能以开发商的失败告终。
地方政府也是如此。对于地方政府来说，土地是一个聚宝盆。如果将原来价值1000万的土地以1亿的价格出售，财政收入将增加9倍，对促进GDP和提升个人政绩方便有效。当土地出让金在地方财政收入中占比高达60%时，不难想象地方政府提高地价的冲动变得有多强烈。虽然成本不是决定房价的决定性因素，因为按照开发商的说法，房价是由市场而不是成本决定的，但是高昂的土地成本，尤其是面粉比面包还贵的时候，恐怕没有开发商愿意考虑降价——对于长期在暴利中浸润的开发商来说，高地价是推高房价的又一个借口。这是当今房地产市场高度畸形的根本原因。
应该认识到，包括深圳、广州在内的珠三角地区房价下跌，被看作是全国房价整体下跌的预演。在房价整体下跌已成定局的时候，无论是开发商还是地方政府，都不应该过分依赖政府救市，因为这种救市的本质是维护市场相关利益方的暴利。市场中的相关利益者应主动降低对利润的预期，从追求巨额利润转向追求合理利润。通过降低利润标准，他们应该加快资金的流通，避免资金链的断裂。房地产发展的历史告诉我们，在最困难的时候，那些活下来的开发商就会成为受益者。当房地产市场的所有利益相关者都像美国开发商一样，从追求暴利中走出来，逐渐接受5%的利润为常态，那么房地产市场的泡沫就会逐渐挤出，整个市场也会变得更加理性和健康。