对不动产先买权若干问题探讨（一）

不动产优先购买权是其中的重点之一。随着我国社会经济的发展，关于不动产优先购买权的纠纷时有发生。如何完善这一立法，妥善处理这类纠纷，切实维护当事人的合法权益至关重要。【/br/】一、不动产优先购买权的性质【/br/】不动产优先购买权是指特定人依法或者按照约定享有的，所有权人出售不动产时，在同等条件下可以优先购买的权利。这一制度在拜占庭时期的罗马法中就已经存在，所谓的保护地权就是它。在中世纪的意大利理论中，Jusretractus也是一种优先购买权，由此产生了德国普通法中的Retraktrecht一词。(作者郑宇波:《民商法研究(上)》，台湾省三民出版社，1991年，第415页)德国现行民法第504-514条、1094-1104条、2034-2037条，瑞士民法第681条、682条，日本民法第905条，分别为。台湾省《区域民法》认为不动产优先购买权制度妨碍了契约自由和交易安全，仅在第919条规定了典权人的留购权；《土地法》规定的优先购买权包括第三十四条共有人的优先购买权、第一百零四条地上所有人、典权人或承租人与基地所有人的优先购买权、第一百零七条耕地承租人的优先购买权、第一百二十四条永久承租人的优先购买权。375耕地减租条例规定的优先购买权，具有第十五条的优先购买权。我国法律也有相应的规定。《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定:“共同财产的各共有人有权请求分割或者转让其份额。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。”《人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见(试行)》第九十二条规定:“共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己的财产份额时，所出卖的财产与其他原共有人共有的财产属于一个整体或者作为配套设施的，其他原共有人主张优先购买权的，应予支持。”第一百一十八条规定:“出租人出售租赁房屋，应当提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权；出租人未按本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。”《中华人民共和国公司法》第三十五条第三款规定:“经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东有优先购买该出资的权利。”《中华人民共和国合伙企业法》第二十二条规定:“合伙人依法转让其财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先受让权。”
不动产优先购买权最基本的问题是其法律性质的界定。对此，各国的民法理论和实践意见并不一致。在德国，学者们普遍认为不动产优先购买权是一种附条件的形成权。在台湾地区，不动产优先购买权的法律性质是由其发生的原因决定的。至于法定优先购买权，则认为是要求订立买卖合同的权利。1955年太康字第26号说:“土地法第一百零四条后半部所谓房屋优先购买权，是指请求订立买卖合同的权利。”(王泽鉴:《民法理论与案例研究》(第1册)，台湾省三民出版社1993年版，第519页)。至于约定的优先购买权，被认为是附条件的形成权。"法院认为:"优先购买权的主要内容是赋予优先购买权人附条件的形成权，优先购买权人行使附条件的形成权，将使权利人和义务人与第三人设立相同的买卖条件。“(同上)但理论界认为，法定优先购买权和约定优先购买权虽然设立方式不同，但其基本性质不应有差异，故应对优先购买权的法律性质进行统一解释。根据买卖合同成立请求权理论，买卖合同的成立仍需债务人同意。本质上等于要约，所以义务人有权拒绝。这与一般买卖合同的成立没有区别，不能合理解释优先购买权的性质。因此，大多数学者认为不动产优先购买权是一种附条件形成权。
我国民法理论界对不动产优先购买权的法律性质研究甚少，实务界对其态度也不明确。对此，可以借鉴国外和我国台湾省的经验，将其定义为附条件形成权。优先购买权人可以根据一方当事人的意志，在没有债务人(出卖人)的情况下，形成债务人出卖与第三人同等条件的合同。只有这种形成权受到停止条件的限制，并且只能在债务人将不动产出售给第三方时行使。