台湾的土地估价与地价管理

应台湾省中国土地管理学会邀请，2001年11月19日至12月3日，由中国土地科学学会、中国土地估价师协会组织的土地估价研讨会交流代表团赴台参加“海峡两岸土地估价研讨会”，历时半个月。代表团一行22人，中国土地科学学会土地经济分会理事长胡存智任团长。在台湾省期间，通过课堂学习、双向交流和实地考察，与同行进行了深入探讨，对以下内容有了系统了解:(1)比较法、收益还原法、成本法、土地开发分析法、现金流量法、路线价格法等土地估价方法及其在台湾省的应用；(2)台湾省土地估价和地价管理的法律和技术规范；(3)台湾官方估价与民间估价的分工及其差异；(4)台湾省土地估价行业管理的做法和特点；(5)城市土地重划中的土地估价等。此外，我还分别拜访了台北市和台中市的地价管理部门以及台北市房地产评估商业同业公会，并实地考察了台北市和台中市的城市土地重划项目，圆满完成了学习考察任务。

1.台湾省土地估价方法及其应用

台湾省土地估价的基本方法主要有:买卖案例比较法、收益还原法、成本法、土地开发分析法，与mainland China的市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法等同或相近。由于台湾省土地估价受日本影响较大，在台湾省土地估价实践中主要采用买卖案例比较法，其他方法很少使用。近年来，随着日本地价泡沫的破灭，台湾省和日本一样，也在反思过于依赖买卖实例比较法的不妥当性，开始重视收益还原法等方法的应用和各种估价方法的验证作用。

虽然上述土地估价方法与mainland China的方法相似，但在应用过程中有所不同。

(1)买卖例子比较法

这种方法是台湾省土地估价最重要和最常用的基本方法。在买卖案例比较法的应用过程中，台湾省采用的是间接比较法，即在比较修正过程中，借助假设的标准宗地，将比较例的条件标准化修正为本地区标准宗地的条件，然后将标准宗地修正为待估宗地所在地区的标准宗地，再将个别因素修正为待估宗地的条件。修正过程中需要考虑的修正因素有:土地用途管制、交通、自然条件、土地改良、公共建设、恶心设施、工商业活动、房屋建设状况、土地利用状况、未来发展趋势等影响因素。

在mainland China，市场比较法往往采用直接比较法，即不需要使用标准包裹进行校正和传输。两者各有利弊。直接比较法程序简单，但更正难度较大，间接比较法难度较小，但程序略有增加。在修正系数上，两地是不一样的。台湾省只列出了区域因素的修正系数，其他部分都比较粗略，而mainland China则按区域、个体、容积率、年限等列出了修正系数。，在根据不同的土地用途(商业、住宅、工业)选择区域因素修正系数时各有侧重。如果说商业使用要着眼于区域的繁华，住宅使用要以环境和公共配套设施的完备性为重要因素，而交通的便利性则是衡量工业使用的重要因素。至于修正系数的确定，两地可采用百分比法、差值法或回归分析法中的任意一种。不同的是，台湾省规定的任一单因素修正幅度不能大于15%，总修正幅度不能大于30%；在mainland China，一般规定每次修改不超过20%，综合调整不超过30%。至于最终比较价格的确定，台湾省目前的做法是，比较标的的试行价格调整后，应重新审核较高或较低的价格，经审核确认适当合理后，才能作为确定比较价格的依据，并在此基础上通过分析比较最终确定地价。在mainland China，通常采用简单平均法、加权平均法、中位数或众数法这三种基本方法，结合各种实证分析和判断，最终确定地价。

(二)收益资本化方法

台湾省地区收益法的估价程序是:确定总收入和总费用，然后计算净收益。选择适当的收益资本化率后，根据公式计算收益价格。计算价格的公式是:

1.土地收益价格=土地净收益÷土地收益资本化率。

2.土地收益价格=(房地产组合净收益-房屋改良净收益)÷土地收益资本化率

3.建筑物改良的收益价格=建筑物改良折旧后的净收入÷建筑物改良的资本化率。

4.房屋改良收益价格=折旧前房屋改良净收益÷(房屋改良收益资本化率+未来每年房屋改良现值折旧率)

5.房屋改良收益价格=(房地产折旧后净收益-土地净收益)÷房屋改良收益资本化率。

6.房屋改良产品的收益价格=(折旧前的房地产净收益-土地净收益)÷(房屋改良产品收益的资本化率+房屋改良产品未来每年的现有价值折旧率)

其中，关于资本化率，可以选择一般投资性房地产的收益率作为基准，比较观察投资性房地产的个体特征与调查评估对象的差异，比较计算个体的流动性、风险性、增值性、管理难度等因素。也可以选择与调查评估标的相同或相近的几个净收益除以比较标的的价格进行比较计算。

与mainland China第一次土地估价方法不同，台湾省以前很少使用收益法，只是近几年才开始重视收益还原法的应用。台湾省在应用收益法时，注意分析净收益是否已经折旧，从而选择不同的收益价格公式。其次，就收益资本化率而言，台湾省采用市场提取法，以其他投资性房地产进行风险比较，而大陆则相当重视其计算方法。除了市场提取法，还有积累法和复利法的应用，可以与其他投资收益进行比较，确定合适的资本化率。

(3)土地开发分析方法

土地开发分析方法类似于mainland China的假设开发方法。台湾省过去并未将土地开发分析法视为基本的土地估价方法，认为它不是独立的估价方法，因此需要其他估价方法。但随着估价实践的深入，特别是随着城市的快速发展，城市土地交易减少，交易案例获取困难。特别是对于土地开发估价，开发分析法的应用越来越多，而且非常适用。因此，在2001年10月颁布的《台湾省房地产估价技术规则》中，土地开发分析法被列为土地估价的基本方法之一。

与大陆主要学习香港、英国、美国等国家的假设发展法不同，台湾省主要学习日本。土地开发分析法的价格计算公式为:V=[S/(1+R)/(1+I)-(C+M)]，其中V为土地开发分析价格，S为开发或建设后的预计销售总额，R为合理利润率，C为开发或

(4)成本法

台湾省的成本法多用于建筑物估价。用于核定和估算地价时，一般是指未开发土地的成本，加上开发成本和合理利润，计算出已开发的地价。申请基本和大陆的一样。

二、台湾省的地价体系

台湾省和大陆以及很多国家和地区类似。根据鉴定目的和任务来源的不同，一般分为两类，即官方鉴定和民间鉴定。官方估价和民间估价的方法、程序、用途、法律依据是不同的。私人估价是为了特殊目的，针对个人土地，属于宗地估价。官方估值主要是出于政策目的而采取的大量批量估值，以区域估值为主。因此，台湾省的地价体系应包括以下地价类别:宗地地价、公告地价、公告现值、宗地评估价和交易地价等。，其中前三项属于官方评估范畴，而地块评估价格一般属于民间评估范畴。