城市土地问题的思考与政策建议（五）

国有土地使用权招标拍卖具有政策性和技术性强的特点，是一项复杂的系统工程。要确保招标拍卖工作能够取得理想的效果，就必须进行深入细致的准备工作和组织策划。各地多年的实践表明，在组织土地使用权招标拍卖过程中，应重点做好以下工作:
(1)建立城市土地招标拍卖领导机构，加强政策把握和部门协调。土地使用权招标拍卖涉及土地、计划、规划、建设等相关部门。因此，土地使用权招标拍卖领导小组或委员会应协调土地使用权招标拍卖中各有关部门的业务关系，调动各有关部门的主动性、积极性和创造性，积极配合土地招标拍卖的顺利完成。招拍挂地块的规划项目要切块，规划部门根据年度土地开发供应计划中的土地招拍挂供应面积切块，交给土地管理部门。土地招标拍卖中的中标人和竞得人不必重新申请拟建项目。
(2)注重早期开发，干净土地坚持招拍挂。国有土地使用权招标拍卖是一种市场行为。想要成功，就必须得到市场各方的认可。各地实践表明，坚持土地净出让是增加土地招拍挂活动吸引力的有效措施。对于开发商来说，最关心的是经济回报，最担心的是土地产权债权不清，拆迁和配套设施建设难以进行。在发展初期，协调各方关系是政府的优势。因此，在认真选择地块的基础上，加大前期开发力度，由政府出面明晰土地产权和债权，组织招标拍卖地块的征地拆迁补偿安置和前期土地开发，保证水、电、路接口，使地块产权和债权真正明晰， 而竞得人和拍卖得人在签订土地出让合同后就可以立即开始工作，这对招拍挂的成功非常重要。 土地估价师现场考试
(3)提高专业素质，选好招拍挂主持人。国有土地使用权招标拍卖具有很强的专业性和技术性。要组织好这两项工作，必须要有专业人员。在招标拍卖活动中，整个招标拍卖过程都是在招标拍卖主持人的主持下进行的，主持人的表现直接影响招标拍卖的结果。因此，选择招标拍卖的主持人非常重要。做好土地招拍挂主持工作，首先要符合招拍挂主持人的一般要求，熟悉相关程序和惯例，思维敏捷，表达能力强，善于把握竞买人和竞买人的心理，调动他们的情绪，营造会场气氛。同时要熟悉招拍挂地块和土地管理知识，掌握土地使用权招拍挂的特点。国土部门人员主持招拍挂的，必须掌握招拍挂常识和技能，取得国有土地招拍挂岗位证书；聘请注册拍卖师的，必须掌握土地管理相关业务知识，并取得相应的国有土地拍卖资格证书。另外，主持人水平可以通过参加培训、观摩招标拍卖、组织模拟演练等方式提高。
(四)加强规范管理，坚持依法行政。在招标拍卖活动中体现公开、公平、公正和诚实信用的原则，要求整个国有土地使用权招标拍卖机构必须加强规范管理，坚持依法行政。在相关文本和合同的编制，以及整个组织程序和运作流程中，要把所有可能出现的情况都考虑进去，使各项工作有所依据，有所规范；否则一旦发生纠纷，会相当被动。
四。城市土地经营:
政府宏观管理，市场规范运作。土地是全社会的共同资源和财富。土地管理和资本管理一样重要。在计划经济条件下，一方面，土地所有权属于国家或集体，没有土地公有制的具体实现形式。只要是公有制单位，都可以无偿占用；另一方面，经济体制属于计划经济，土地是生产资料，不是商品，不能交换，更谈不上管理。造成土地资源和国家财富的流失和浪费。
这几年虽然实行了土地有偿使用，但是谁来用呢？又成了现实问题。有些人利用手中的权力，通过合法的程序或非法的渠道牟取暴利。一部分人通过城市土地管理成为新的爆发户。城市土地经营权放开后，出现了一系列问题，引起了社会各界的广泛关注。专家指出，在管理城市土地的过程中，必须维护最广大人民的土地权益，不能放弃合理的土地供应政策对房地产市场的影响，让房价特别是住宅价格过快攀升；因为少数人的利益和消费，我们不能占用太多的土地资源去建别墅和豪宅；不能让名山景区成为个人占有的财产和后花园。城市土地经营的目标不是单方面扩大土地供应，靠土地赚钱，也不是无节制地搞房地产、“形象工程”、重复建设，而是合理利用土地资源，充分发挥土地资产的作用，实现城市经济、社会、环境的可持续发展。因此，有必要加强政府的宏观调控能力。
一是充分发挥政府的行政管理和宏观调控作用，严格控制土地供应总量。国土资源部是国有土地的产权代表，土地应该由国家管理，实行城乡土地行政一体化的管理体制。在土地管理上，充分发挥政府的行政管理和宏观调控作用，完善土地供应机制，严格控制耕地非农化。通过制定良好的城市规划和规划方案，实施严格的土地用途管制，可以盘活现有存量土地，增加土地的经济供给。疏通供应渠道，彻底搞活土地市场，避免一方面土地利用效率低、浪费严重，另一方面大量征地造成耕地锐减。政府控制土地供应绝对量的“龙头”，以供应引导需求。使用者可以不断挖掘现有土地的利用潜力，提高土地单位面积的土地租金支付能力，避免大量农地被征用进入一级市场导致的地价波动。
第二，完善土地市场运行机制。在解决了土地供应的绝对数量问题后，政府要在城市土地市场上做文章，使政府成为土地市场的宏观调控者，使市场机制成为土地资产高效配置的主要机制。在遵循法律规定、明晰产权的前提下，政府应做出有效的制度安排，实现一级市场和二级市场的有序运行和健康发展。一是将农地征用制改为征用制，即流入城市土地一级市场的农地，应由政府按市场价格向农村集体经济组织购买；对国有企业的存量土地(主要是无偿或低价划拨的土地)按完全市场价格收取同样的使用费，促进其进入市场流通，避免闲置和浪费。二是对土地资产进行合理定价，纳入企业资产预算，并进行独立评估，避免土地资产的无形流失。第三，杜绝隐性交易，具体措施如下:一是制度创新，降低交易成本使其进入公开市场；第二，增加隐性交易的压力，人为增加其交易成本，将其驱逐出隐性市场。一推之后，在公开市场和隐性市场的交易成本相差不大的情况下，土地交易者可能进入公开市场，接受政府规则的安排，从而保证土地市场的有序竞争。
第三，要建立合理的土地收益分配机制。地价问题本质上是利益驱动。只有建立合理的土地收益分配机制，才能保证合理地价的实现。在土地收益分配中，要确定政府的市场作用，其职能应该是如何高效地配置城市土地资源，从而实现土地收益和国民收入的总量。总的来说，政府要解决以下问题:第一，政府作为一个整体，应该如何与土地使用者分配土地收益；其次，政府以什么形式获得土地收入；第三，政府的土地收入如何在各级政府间分配。具体来说，一是明晰土地产权，明确土地持有人的权益，使其通过合法手段分配合法收入；第二，理顺各级政府和行业之间的收入分配关系，确定合理的部门和各级政府之间的分配比例；第三，明确地租税制，确认各种费用的理论来源，做到租清、税正、减费，加强管理和监督。在未来的税改中，减少对土地使用者的各种不公平分摊，从而给地租和税收留下空的空间，进而为规范地价提供依据。土地估价师现场考试
第四，完善法律制度，规范城市土地市场秩序。加强法制建设，规范各级政府和各类土地市场主体的土地交易行为，营造规范有序的土地市场环境，做到“有法可依、有章可循”。首先，依法依规严肃查处擅自批地、非法占地和非法用地、无序开发区和任意圈地行为，坚决制止以牺牲国家和农民利益为代价低价出让土地的行为；其次，加强执法监管，严厉打击非法黑市交易，督促其进入公开市场进行交易，避免出现投机、人为炒作等抬高地价的现象；第三，杜绝市场竞争中的徇私、乱摊派等人为现象，让市场主体拥有相同的土地使用成本和土地交易成本，最终同等质量的土地拥有相同的市场交易价格。
参考文献:
1。郭宏茂、蒋曼琪，《城市间经济学空，经济科学出版社，2002年
2。沈耀泉，现代城市管理，中国轻工业出版社，2002
中国经济时报，2003年2月18日
4、《政府应掌握土地调控权——扬州市土地收购储备的操作思路》，中国国土资源报，2003年1月31日
5、马晓峰:《如何做好土地收购储备工作》，中国房地产，第A4期，第788版，2002年10月
6 .土地储备制度是一把双刃剑——访中国人民大学博士生导师周珂教授。《中国房地产》2002年10月第788版A2期
7。杨继瑞、朱仁友:关于建立城市土地储备制度的探讨。《管理世界》，2002年第3期
8。王秀兰董杰:论城市土地储备制度的运行机制。《理论与实践》，2001年第1期
9。伊利[美]等:《土地经济学原理》，1982年版
10。商务印书馆主编:《政治算术》，商务印书馆，1978年
11页。王小路等:优化城市规模促进经济增长，《经济研究》，1999年第9期
12。毕宝德主编:《土地经济学》，人民大学出版社，2001
。中国土地，2001年12月
14、王静等:全国资源生态环境综合监测体系建设设想，中国土地科学，2002年第5期
15、蒋东:城市地价调查与地价动态监测体系建设，中国土地科学，2002年第3期。