我国城市土地定级研究思路的转变

城镇土地基准价格的更新是在城镇土地定级的基础上进行的。城市土地定级是城市土地形成条件和土地质量区域差异的反映，也是对城市土地使用价值和价格空分布规律的概括和总结。城镇土地定级主要通过两种方式实现:一是确定多因素综合评分法计算的网格单元综合得分。二是根据土地和房地产市场交易数据测算的地价指数确定。
为适应新形势下城市建设和城市土地管理的实际需要，我国城市土地定级的研究思路和技术路线应在充分肯定前人研究成果的基础上大胆创新。根据我国现状，城镇土地定级应突出以下几点:
1。为城市土地用途管制服务
城市土地开发要根据土地利用总体规划和城市规划严格控制。在城市土地定级过程中，要充分考虑城市土地利用现状和城市规划设计目的对城市地价形成的作用和影响。规划不仅是城市建设的蓝图，也是城市土地市场的反映。城市土地定级需要考虑规划因素，包括土地利用。深入分析建筑容积率、建筑覆盖率、集中规模等。，计划因素从最初普遍被视为宗地条件，而上升到宏观调控的高度。正确运用土地政策和地价杠杆，体现城市土地级差收益，促进土地利用规划和城市规划的实施，努力提高城市土地开发利用的科学性和合理性。
2。城市土地的分类与定级
城市是区域的经济中心，城市建设有利于发挥经济体之间的集聚效益和规模经济空。城市土地定级需要仔细研究城市空结构和城市空之间的发展趋势以及不同工业生产布局的优势区位。我国城镇土地定级应改变以往只做综合定级研究的习惯，实行城镇土地分类定级。根据商业、工业和居住城市的土地利用类型，确定城市土地的等级，反映城市土地对不同用途的适宜性，揭示土地区位和土地质量对城市地价形成的作用和影响。
3。注重针对性研究
在商业用地分类中，需要关注城市中央商务区(CBD)的建设和影响、城市道路建设和公共基础设施建设对商业街和专业市场形成和布局的作用和影响、城市居住区分布和人口再分布对商业网点布局的影响。一个城市的繁华，要从一个现代城市的标准来分析。既要看到城市作为商品流通中心的功能，又要注重城市经济的辐射作用。城市的中心区应该对金融机构、企业总部和其他经济领导部门和决策机构具有吸引力。因此，在城市土地定级过程中，城市商业服务繁荣程度的因子评价应通过商业繁荣程度和商业组织集聚程度两个因子来体现。
在工业用地分类中，要突出现代城市工业布局和城市用地结构的变化特征。城市中心区产业等级边界的确定，主要反映了当前我国城市产业结构和生产布局调整过程中“退二进三”、“腾笼换鸟”的趋势，揭示了规划对产业布局的制约程度，为运用城市差别地租、地价政策杠杆促进城市产业结构调整和生产布局优化提供了科学依据。在城市边缘，突出工业园区建设、城市基础设施条件、土地开发程度对地价的影响，使企业以清晰的土地成本核算思路进行投资决策，根据自身优势成本区位进行科学合理的建设地址选择。【/br/】在住宅用地定级中，要认真研究城市居民当前的居住行为，关注城市生活便利性、文化环境、生态景观环境对地价的影响。认真研究房地产市场中城市地价与住宅销售价格的关系。对城市住宅用地进行分等不仅是城市土地质量的反映，也是城市住宅消费水平区域选择的体现。随着城市建设的发展，城市人口规模不断扩大，不同等级的城市居住用地可能会改变其房屋的建筑形式。城市居住用地集约水平也存在区域差异。一般来说，市中心的房子，地价高，容积率高，建筑质量高，景观设计要求高。在城市边缘区，地价低，容积率可以降低，建筑质量和景观设计之间的自由发挥空比较大。城市住宅地价要适应城市居民阶层分化和多样化消费需求的发展趋势，为维护城市中心的稳定和繁荣做出积极贡献。
4。城镇土地定级应与基准地价制定相结合
城镇土地定级是基准地价制定的基础，应充分考虑城镇土地定级单元的统一性。在城镇定级单元内，土地利用方向、土地质量特征、土地价格的相似性或相似性较大；但城市分级单位之间差异明显。城市土地分等与城市地价有很好的对应关系，即土地分等越高，土地多因素综合评价得分越高，城市土地的区位条件和土地质量越好，各类土地和房地产的市场交易价格越高。城镇基准地价是根据城镇土地定级计算的，是土地定级研究的深化。城市土地定级反映了城市土地质量与价格的相对差异，城市基准地价给出了城市土地质量与价格的绝对差异。