土地估价理论与方法课件4

第三章城镇土地分类定级
审核要点
1。这一章是重点章节之一，题型得分普遍较高。而且可能会有计算问题
2。你需要掌握一些基本概念和评分因素
3。评分分数的计算是本章的重点
1。城镇土地定级概述1。土地定级的意义和对象
(1)土地定级城镇土地定级是土地定级的一部分。
(二)城镇土地定级的对象
城镇建成区和近郊区的全部土地
2。土地定级与土地估价的关系
(1)两者的概念本质
(2)两者的关系
土地两者相辅相成，但不一定一致。
3。土地定级制度与方法
(1)土地定级制度
城镇之间的土地定级
(2)城镇土地定级方法
采用多因素综合评价法，又称多因素评分加法法
，多因素综合评价法的一个常用公式
一个完整的城镇土地定级方法的两个步骤
4、土地定级原则
(1)综合原则
(2)主导原则
(5)定量分析与定性分析相结合的原则
二。城市土地定级因素分析。土地定级因素的概念和层次
土地定级因素是指对土地质量和等级有较大影响并能反映土地区位差异的经济、社会和自然条件。因素和因素系统由基本因素、派生因素和因素构成。(熟悉城镇土地定级因素、因素体系，以及土地定级因素和因素体系)
2。要素指标的类型
硬指标和软指标
3。确定土地定级因素和因子的基本原则
(1)在土地定级中影响大、作用重要[/br保证数据口径的一致性
(3)覆盖面广，有针对性地评价相应类型的土地质量
(4)体现土地质量的差异性
4 .土地分等定级方法
《城镇土地分等定级规程》中确定的指标分别作为土地分等、综合用地分等和商业用地分等。
5。因素权重的确定
(1)因素权重在土地分类定级中的意义、作用和要求的确定
(2)权重确定方法
A .德尔菲法
基本程序:因素的确定-专家的选择-评估意见查询表的设计。权重测量结果的数据处理:等级评价和得分评价及其各自的公式
B .因素的成对比较法
两个前提:因素之间的成对比较和因素比较的可转移性
方法介绍和说明
C .层次分析法
AHP法，又称多层次权重分析决策法。基本原则。
D .数理统计学
三。城镇土地定级的程序和方法。土地定级的程序
(1)城镇土地定级的准备
(2)城镇土地定级因素的选择、资料整理和量化
。初步划定城市分类
；(4)验证和调整分类的初步结果；(5)编制城镇土地分类成果
2。收集和调查土地分类数据
，包括基础数据、位置数据、聚集规模数据、基础设施数据、投入产出水平数据等。
3。土地定级因子分的计算
(1)土地定级因子分计算的基本原则
(2)土地定级因子分计算的标准化公式
土地定级因子分计算需要标准化，通常有等级标准化和极端标准化两种标准化公式。
(3)指数模式相关因子和指标的计算
A .城市交通状况指数的计算
B .城市对外辐射能力指数的计算
C .区域经济发展水平相关因子和指标的计算
4 .土地分类对象综合得分和分类的计算
。
城市土地初步划分可采用数轴法或总分频率曲线法
开展城市土地初步划分的原则
(二)土地级别的核实
A .采用聚类分析法进行核实，确保参与核实范围占90%以上
B .采用市场数据分析法进行核实， 确保参与核查的范围占50%以上
C .土地分等核查的基本思路
(3)城镇土地分等的调整和确定
城镇土地分等的调整和确定原则:
A .行政体制协调原则
B .城镇规模和功能调控原则[/br城镇土地分等基本方案制定的注意事项
(4)特别行政区土地分等的方法
平衡