房地产估价：楼盘的均价是怎么计算的

目前市面上有用“均价”来吸引买家的广告。一些开发商在推销楼盘时，打出的均价可能不是这个项目现在推出的几个楼盘的整体均价，而是“均价”最低的那栋楼的价格。小区里至少有一栋楼是这样的价格，而且这几栋楼的户型和小区其他楼没什么区别。楼层位置、朝向、通风、采光都不是最差的，但是可能没有景观，或者是建筑朝向影响了户型朝向。
“均价”，顾名思义，当然是这栋楼的均价，代表一个项目的整体价格水平。但“均价”并不是价格和价格的简单算术平均，而是开发商根据当前市场情况，为收回成本，获取利润而制定的价格。
一个楼盘投放市场，首先有一个“均价”。通过它可以计算出每栋楼每个单元的价格。是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准:是这个楼盘的均价。按照这个平均值，在给每户定价之前，首先要确定待售住宅区内每栋楼的均价，并应用到这里的差价系数，这个差价系数是根据每栋楼在总平面上的不同位置、朝向、景观来确定的。将建议均价乘以每栋楼的系数，得到这栋楼的平均售价。
而每套单元户型的价格是根据每套户型的竖向位置(楼层)和横向位置(在一楼的位置)的差异以及朝向、采光、通风等的不同而定的。每个户型的(当然朝向好位置好的户型系数高)，然后这个楼的均价乘以系数得到每户每平米的价格，再乘以每户的面积。所以选房子的时候会有一个“均价”，买不到自己合适的房子。
一般来说，接近均价的多层楼的单元位于4楼或5楼；高层6-8层，户型位置多为东西向；一梯两户的多层，单位面积价格与均价相差5%-8%，高层在15%-20%之间，采光通风等设置系数不同(朝向好，位置好的户型系数当然高)。然后这个楼的均价乘以系数得到每户每平米的价格，再乘以每户的面积得到一户的总价。所以选房子的时候会有一个“均价”，买不到自己合适的房子。