房地产：房地产开发项目规划设计管理

房地产的设计管理直接关系到房地产项目的成败。设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢，工程停滞，成本盲目增加，甚至产品质量严重受损。当这些事情发生时，开发商往往把所有责任|考试|房地产估价师|都推到设计公司头上，认为如果设计公司不积极配合，方案总是达不到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，导致设计变更频繁，项目谈判出现不可控的成本漏洞。
其实房地产项目设计工作的混乱责任完全在于开发商自身的管理。房地产开发商要完成一个房地产项目，要整合各种社会资源，包括市场调研开发、地质勘察、规划设计、成本测算、|考试|房地产估价师|建筑工程总承包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等。这些人或公司都是房地产项目的参与者，但很少是开发商自己项目管理团队的成员。大部分工作是通过承包和采购完成的，设计工作贯穿整个项目。合理准确的采购设计公司，准确的规划和严格的管理设计工作对房地产项目的顺利进行至关重要。
每个项目都应该分阶段完成。一个房地产开发项目应该分为几个阶段？每个阶段的内容是什么？设计在每个阶段的任务是什么？
对于不同的项目，不同的公司管理风格，项目阶段的划分可能会有所不同。根据项目管理理论和中国房地产建设的实际，结合中国规划设计市场的特点，项目可分为以下几个阶段:启动阶段-设计阶段-项目规划阶段-项目施工阶段-控制阶段-收尾阶段。
以上几个阶段就是项目的审批。
许多住宅或商业项目在项目周期结束之前就已经开始了产品生命周期的销售阶段。PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述。在随后的讨论中，我们将简单分析这一阶段在房地产项目周期中的位置。
1。创业阶段。设计在项目的整个过程中扮演着不同的角色，但都必须符合项目的整体规划和要求。在启动阶段，应首先明确批准项目的理由。市场需求、运营需求、客户需求、法律要求|考试|房地产估价师|战略需求等。可能是项目开发的基础。作为一个房地产项目，启动阶段更多的是定义项目组织架构和产品范围。很多房地产的组织结构都是典型的项目式结构，分为几个职能部门。明确所有项目参与者的权利和责任非常重要，包括总裁、总经理、部门经理和员工。企划部要明确项目的产品范围，逐步明确产品的整体定位。以住宅项目为例，住宅小区-别墅住宅小区-节能别墅住宅小区地上二层。通过每次深化项目的定义，明确项目的产品范围，也就是我们常说的概念设计。同时制定产品范围规范，与项目章程一起作为项目开发的原始依据。
2。设计阶段。这个阶段分为设计采购和产品设计两个阶段。
1)设计采购时，选择合适的设计公司，以合同的形式承包项目的产品设计。采购可以通过两种方式进行，即直接指定设计公司和招标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略合作伙伴，或指定知名设计公司和设计师，可根据过往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定设计公司建立合同关系。招标可分为内部招标和公开招标。现在很多公司都采用这种方式，这里就不赘述了。
2)产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计，包括方案设计和初步设计。|考大学|房地产估价师|方案设计的主要内容有:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、单体建筑设计方案。作为一个完整的房地产项目，这三个内容紧密联系，相互制约，在方案阶段必须同时考虑和深化。初步设计阶段包括内容:规划报批总平面图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计要经过两道门槛。
首先是项目投资人或发起人的认可。我们暂且称项目投资人或者发起人为老板，老板用最快最简单的方式了解产品是非常重要的。很多项目设计经理抱怨，楼建好了，老板还要换门面。其实不是老板的错，是我们的策划设计经理没有建立有效的沟通方式。让老板看不懂设计方案的真实信息或者过滤掉一些信息。要想顺利迈过这道门槛，考大学|房地产估价师|必须建立有效的沟通体系，沟通体系不仅仅是规划设计，而是整个项目的管理。
其次是政府各职能部门的审核，这也是始终伴随项目的一项重要工作。充分了解国家和地方的法律法规，更多地借鉴类似工程的经验作为本工程的风险。
3。项目规划阶段。这是整个工程的关键阶段，施工图是制定总体施工方案的依据。施工图包括:市政道路施工图、园林建筑施工图、单体建筑施工图。所有的施工图都要详细覆盖所有的工程范围，大部分的材料设备采购都要在这个过程中完成，成为施工图的详细表达，包括特殊设计的采购，比如高层建筑工程的幕墙设计，住宅工程的燃气设计。专业施工图设计得越详细，工程造价预算就会越完整、详细，工程质量、工程造价、工程进度就能得到更有效的控制。对于大部分建设商品房的地产项目来说，此时产品的销售策划就已经开始了。这是因为设计部门必须提供准确详细的设计信息，将设计语言翻译成通俗的语言进行宣传，吸引客户，让他们准确理解未完成的产品，避免虚假错误空信息传递给未来的客户。
4。工程施工阶段。根据项目总体计划，分步进行施工组织，该阶段工作完全通过外包完成。管理主要涉及以下控制阶段。
5。控制阶段。与施工阶段并行，质量、进度、成本由项目总体计划实施和控制，开发商主要控制的是变更。设计管理人员要及时准确地审核各种变更，准确地提出通过或否决的意见，使变更尽可能不偏离总体计划。同时需要申请对项目有利的变更。例如，改变新技术可以提高项目的进度和质量。
6。关闭阶段。这个阶段往往被忽略。除了合同管理，还有很多合同要收尾，其中设计管理的重要工作就是总结经验教训，对一个公司的可持续发展有着重要的支撑。一个项目完整的历史记录会成为其他新项目的模板、风险库、数据库、专家库。