房地产估价：价格定位分析概述（二）

三。房地产价格的合理定位
目前房地产定价的一般定价方法有成本导向法和需求导向法。
成本导向，顾名思义，就是以总成本为中心来制定价格。
即价格=成本+利润+税金(其中利润可以用销售利润率或投资利润率来计算)
成本导向法紧紧围绕开发商的利润目标，在有限程度上有利于成本控制。但利润目标也可以根据目前房地产行业的平均利润率，结合自身的项目规模、设计、布局、环境、施工质量等因素，制定合理的利润目标。这个方法无疑是。但由于开发商获取地块的方式不同，管理水平不同，同样的建筑成本差别也是蛮大的。比如开发商只以自己的目标成本加利润目标来定价，这个价格就是一厢情愿。市场是不考虑你的成本和利润的，市场能接受的价格才是合理的价格。只有接受你的价格，你的房子才能卖出去。再说了，如果市场能接受的价格高于原来的目标成本加上利润目标制定的价格，这样你就能多赚钱，那何乐而不为呢？
归根结底，房地产的价格和很多产品一样，主要取决于市场供求关系。需求导向定价是目前很多开发商采用的科学合理的方法。
需求导向定价法
需求导向定价法是基于买方对产品价值和需求强度的理解，而不是卖方的成本。根据消费者的价格观念，更好的房屋设计、完善的配套设施、漂亮的花园、优质的服务等条件会|考验|极大地影响消费者的购买行动。根据不同地区、不同时期的房地产市场、不同地方与城市中心的距离、繁华程度、交通状况等。，不同的价格要适当设置。
要根据市场上的供求关系来定价，就要知道房地产环境中的各种因素是如何影响供求关系，从而影响定价的。对这些因素的熟练分析，对合理定价和盈利非常有帮助。
当然，在这些因素中，供求关系是主要因素。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他所有因素要么影响供给，要么影响需求来影响价格。
供求因素；房地产价格一般由供求关系决定，与需求正相关，与供给负相关。房地产的供求可以分为以下四种:
1)中国房地产的总供求；
2)区域内房地产的供求关系；
3)中国这类房地产的供需情况；
4)该地区此类房地产的供需情况。
影响房地产价格的还有其他因素:
经济因素:包括物价、地价、利率、货币供应量、经济增长率等。而且房地产的价格会上涨，商品房的价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低会刺激购房。当货币供应量增加时，其所代表的土地价格相对降低，即价格上涨。经济增长增强了购买力，提高了房地产价格。
社会因素:人口因素的影响表现在人口增长率或人口密集地区。房产需求增加，房价自然上涨；家庭结构可以影响购房目的和购买力；停止福利分房实物、住房公积金贷款、推出微利房等都可以增加住房需求。
行政和法律因素:比如产业政策和产业结构|考|结构直接影响经济发展，失业率高房子当然难卖。【/br/】自身因素:所谓自身条件，是指反映房地产本身的自然和物理条件的那些因素。这些因素如下:
1。地段:房产价格与地段正相关。一般来说，商业地产的选址主要取决于周边环境、安宁程度、交通便利程度、距离市场中心的远近。
2。地质:地质条件对地价影响很大，地价与地质条件正相关。地质条件的好坏决定了工程造价。
3。土地面积:大规模的住宅区，封闭的物业管理，完善的配套设施，大规模的园林，总能让消费者对楼盘满意，增加需求。
4。日照方向、采光、通风、风向等。
5。建筑外观:建筑风格、风格、色调。哪里的建筑外观新颖美观，能给人舒适的感觉，价格就高；相反，单调、死板很难激起人们强烈的享受欲望，甚至会让人产生压抑和厌恶感，所以价格低廉。
6。心理因素:在经济环境暂时不佳，前景不明朗的情况下，购房者持币观望。随着楼市的逐渐成熟，购房者不再盲目跟风，各种渠道涌入的信息可以提高他们的分析判断能力。
在分析了各种影响因素后，价格定位|考试|是有技巧的。具体来说，一般先定内部认购期的价格，目的是搞清楚市场对价格所表达的条件的接受程度。内部认购价格可根据成本加成过程，参考附近区域楼盘价格，价格越低越好。如果市场表现热烈，可以在公开发行时向上调整，幅度不要太大。如果市场表现冷淡，说明内部认购价格定得高，可以采取提高装修标准、增加提供优质服务，或者送管理费等附加费等措施来吸引客户，争取公募成功。【/br/】总之，楼盘发售后，价格只涨不跌，给客户信心，刺激潜在客户，产生购买欲望。