划拨土地价格评估方法

地价是为获得土地预期收益的权利而支付的价格，即地租的资本化。土地的价格取决于预期的土地收入。因此，在评估划拨土地使用权价格时，应首先明确划拨土地的相应权利，并充分考虑划拨土地使用权与划拨土地使用权的权利差异对地价的影响。

划拨土地使用权可以依法抵押、转让、出租，但与土地使用权出让相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有更严格的限制，禁止将划拨土地用于经营活动。根本原因是划拨土地使用权是无偿取得的，国家权益没有得到彰显。划拨土地使用权的价款加上转让费的，应当等于出让土地使用权的价款。在此理论基础上，可采用以下方法计算划拨土地使用权价格:

成本法。采用成本法计算地价时，地价为土地成本价与土地增值收益之和。其中，土地增值收益来自“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金。土地成本价是土地使用者在取得土地使用权时所支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价，包括土地购置费、土地开发费、相关税费、利息和利润。

收入减少法。收益还原法是在估算土地未来每年预期净收益的基础上，以一定的还原率，将其转换为评估期日总收益的方法。目前《土地估价条例》对如何计算土地净收益和出让地价有明确规定，但对划拨土地净收益的计算方法没有明确规定。因此，可以通过调查与待评估土地属于同一区域的国有企业土地租赁租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平是由土地出让金的高低决定的，是国家权益在土地收益中的体现。因此，从土地净收益中减去国有土地租赁租金，可以得到划拨土地的净收益。经过区域因素和个体因素的比较和修正，得出待估划拨土地的净收益。划拨土地使用权的最终价格等于划拨土地的净收益除以土地减免利率。

市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益意识的增强，以及划拨土地抵押、转让行为的增多，划拨土地的交易数量将会逐年增加。通过修正划拨土地交易案例的交易情况、日期、区域和个人因素，可以得到待估的划拨土地使用权价格。

从土地使用权价格中扣除转让费间接计算。现在很多地方通常是按照评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金的比例是相对固定的。由公式:土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=划拨土地使用权价格×(1-出让金比例)。