土地估价师考试辅导：土地增值税

土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物的单位和个人征收的一种税。
1。纳税人
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称房地产转让)并取得收入的单位和个人，均为土地增值税的纳税人。
各类企业、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体户、外商投资企业、外国企业和外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等。都属于土地增值税的纳税人范围。
2。征税范围
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。房地产转让是指国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物的产权转移。包括通过继承、赠与等方式无偿转让不动产的行为。土地估价师考试。纳税人及计税依据
土地增值税的纳税对象是不动产有偿转让取得的土地增值额。
纳税人转让不动产取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让不动产取得的收入扣除所需项目金额后的余额。纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款和相关的经济利益。包括特定的货币收入、实物收入和其他收入。
4。税率和应纳税额的计算
土地增值税实行四级超额累进税率:
(一)增值额不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
各级“增值额不超过扣除项目金额”的比例包含此比例。为简化计算，可采用增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简易方法计算应纳税额。速算公式如下:土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额x 30%；土地增值额超过扣除额的50%，但未超过100%的，应纳税额=土地增值额的X40 %-扣除额的X5 %；土地增值额超过扣除额的100%，但未超过200%的，应纳税额=土地增值额的X50 %-扣除额的X15 %；土地增值超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额X 60%-扣除项目金额X 35%%。
5。扣除项目
土地增值税的扣除项目有:
(1)取得土地使用权时支付的金额；
(2)土地开发成本和费用；
(三)建造房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房屋、建筑物的评估价格；
(4)与房地产转让相关的税收；
(五)财政部规定的其他扣除项目。
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格征收土地增值税:
(一)隐瞒或者谎报房地产价格的；
(2)提供的扣除额不真实；
(3)转让房地产的交易价格低于该房地产的评估价格，且无正当理由的。
6。减免税
下列情况免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住房出售，土地增值额不超过扣除额的20%；
(二)国家建设需要，由政府征用的不动产。考试土地估价师
其中，普通标准房是指按照当地普通住宅房屋标准建造的住宅房屋。标准房屋与其他房屋的具体界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住房出售，增值额不超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条第(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目余额之和的20%，免征土地增值税；增值超过扣除项目之和20%的，应按规定全部征税。
因国家建设需要被征用和收回的房地产，是指因城市规划和国家建设需要，经政府批准被征用的房地产或土地使用权。纳税人因城市规划和国家建设需要转让原有房地产的，免征土地增值税。
符合上述免税条件的单位和个人，应向不动产所在地税务机关申请免税，经税务机关审核后，免征土地增值税。
7。征收管理土地增值税的纳税人
应当自房地产转让合同签订之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋建筑物产权证明、土地使用权证书、土地转让书、房地产买卖合同、房地产估价报告及其他与房地产转让有关的资料。因不动产频繁转让，每次转让后难以申报的纳税人，经税务机关批准，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
纳税人在工程竣工结算前转让不动产取得的收入，因成本确定或其他原因不能据实计算土地增值税的，可以先行征收土地增值税，待工程竣工结算后进行工程结算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。