应用剩余法估价的例题解析

1.2000年试卷剩余法鉴定题目分析
题目:
某市有一块面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建住宅楼。预计开发建设期2年，建成后可全部出售。根据当地同类住宅市场，销售均价可达3800元/平方米；开发过程中，建设费、专业费、不可预见费可控制在1500元/m2，第一年投入40%，第二年投入60%，以后各年平均投入。贷款年利率为5.85%，销售税为房产总价的6%。
如果开发公司想以不超过700万元的成本取得该宗地70年的土地使用权，实现相当于楼盘总价18%的利润率，请计算最低容积率。㈠对标题的审查1。明确题目要求:已知地价、费用、利润率，计算与总建筑面积相关的容积率，直接影响房产总价。
2。明确题目给出的条件，找出关键数据的真实内涵。
(二)方法选择和解决思路
1。方法选择:本课题属于房地产开发项目投资分析。表面上是计算最低容积率，实际上是剩余法的另一种应用。
2。基本思路:从剩余法的基本公式出发，考虑通过设置未知变量、解方程的方式求解，即设定最低容积率为X，得到总建筑面积2000x平方米，然后分配计算房产总价、施工成本、专业费和不可预见费、利息、税金、利润等。然后把计算结果和地价代入基本公式得到一个未知数为x的方程，就可以求解了。
(三)公式和计算步骤
1。适用公式
地价=房产总价-施工费、专业费和不可预见费-利息-营业税-利润
2。计算步骤
(1)选择计算方法，应用残值法。则总建筑面积为2000x m2
3800元/m2× 2000x m2 =760x(万元)
(3)计算工程造价、专业费、不可预见费
1500元/m2× 2000x m2 =300x(万元注意计算项目、计算依据、复利时间
地价利息= 700×[(1+5.85%)2-1]= 84.34(5)计算销售税，注意计算基数
760x×6%=45.60 x(万元)
(6)计算开发利润总额，注意利润率的计算依据
760x×18%=136.80 x(万元)
(7)代入公式计算
地价=房地产总价-建设费、专业费和不可预见费-利息-销售税-利润在解题过程中，应先设定最低容积率X；
2。在集合未知的情况下计算房地产的总价。如果给定房屋租金，可以用收益还原法计算房产总价；
3。利息的复利期和利息、营业税、利润的计算依据。