地价将主导开发决策

明确土地区位特点
目前房地产开发企业开始面临不断扩张，资金永远不够用的尴尬局面。一旦出现行业风险，就会土崩瓦解。开发成功的前提在于把握土地开发的区位、地价的合理性和市场定价的准确性。
当人们谈到位置时，首先想到的是它在城市中的地理位置，地图上的某一点或一个小区域。位置应包括宏观、中观和微观位置。同时要了解所在地的社会、经济、自然环境或背景。
宏观位置是指在城市的什么地方，中观位置是在一个小区域，微观位置是邻居。不动产的不一致性和差异性决定了某个地块的位置具有排他性和唯一性。一块土地形成一个街区，几个街区可以形成一个社区，几个社区形成一个城市。一个具体的情节，反映出它的社会、经济、自然环境或背景是很不一样的。房价上涨的主要因素是土地的区位价格。如果在这个地段投资房地产开发，一定要知道付出的成本，未来可能卖多少钱，周边的竞争等等。比如北京朝阳区的CBA就是现在最火的地方。一块土地一旦在CB中被发现，就意味着它与周围的社会、经济、自然环境融为一体。但仅限于公寓、写字楼、高级酒店、商业设施等。可以建在那个地方，因为别的都不允许。此外，成本是固定的。如果建普通的房子，以后卖房子连土地成本都收不回来。
影响场地开发的因素
在开发过程中，不同的开发项目对选址的要求是不同的。比如对于住宅开发用地，更注重市政公共设施的完备性、公共交通的便利性、环境因素、居民人口和收入等。
位置主要强调可达性。选择好的地方，关键是交通不方便。这么多空房间，人肯定不少。这些人能不能进来，能不能出去，在区位分析中很重要。另外还要看地段优势，要和竞争项目比较。
对于场地条件的选择，主要关注建设用地的大小、形状、地质地形条件、街道条件、基础设施水平、利用现状、分区限制等。至于地质条件，有的开发商买地的时候也不知道。施工后他们才发现，这个地方原来是个垃圾填埋场，盖房子的钱都花光了。结果连地基都没打完。
在选择开发用地时，应注意城市规划，包括用地的合法用途、规划设计条件，如建筑密度、高度、容积率、建筑平面和标高限制、相邻地块的土地用途等。同时，当地土地使用者的态度也不容忽视。
明确现行地价体系
很难说现行地价体系是什么样的主色调。从政府管理的角度看，有基准地价、标定地价和出让地价。就成交价格而言，有招拍挂价、协议价、熟地价、生地价、毛地价、楼面价、楼面价、总价、单价。
招标价格比较明确，是指政府在出让土地时采用招标的方式。一般来说，拍卖价格市场化程度最高，其次是竞价价格，协议价格市场化程度最低。因为协议价是私下协议，有时会出问题，所以现在政府要求取消协议，以招拍挂方式出让土地使用权。
成熟地价、生地价、毛地价有中国特色。成熟的地价有七通一平；原土地价格一般是新开发地区征用农用地的价格；毛地价是指老城区不拆迁的价格。目前各种价格差别很大，导致同一地区价格分化加大。楼面价就是每平米多少钱，楼面价就是摊到楼里一平米多少钱。很多城市还是用楼面价卖地。至于总价和单价，总价比如1000万，单价就是每平米多少土地或者每平米多少建筑面积，构成一个地价体系。
据介绍，目前，一些市场化地区如北京、上海、深圳等。土地交易都用底价。
评估地价有不同的标准
其实现在大部分城市都有一个基准地价，就是土地的级别，分为一级、二级、三级土地。
目前国内的地价标准首先是基准地价，是指商业、工业、住宅等用途的单位面积土地使用权的平均价格，根据城镇不同的土地等级或地段进行评估。基准地价评估以整个城镇为基础，根据土地等级、具体用途和一定时期内的使用权确定土地平均价格。但由于价格会在一定时期内发生变化，根据国家要求，基准地价基本上每两年调整一次。
其次是地价标定，这个概念是从日本学来的。《城市房地产管理法》中提出建立价格公示制度，公示内容包括基准地价和标定地价，但很少有城市公布标定地价。据说很难定义校准图。校准图是什么图？目前，缺乏一套价格指数。
第三，出让价格是某块土地出让时的最低控制价格标准，由政府根据正常市场条件下应达到的土地价格水平，并考虑各种政策因素的影响而确定。因此，确定这样一个最低价格既考虑了当前的利益，也考虑了长远的利益。
四是交易价格，是土地使用权出让双方按照一定的法定程序在土地市场上达成的价格。价格基本反映了市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、交易双方的心理等多种因素，是这些因素综合作用的结果。交易价格有时被称为市场价格或交易价格。
目前土地估价主要有五种方法
，有市场比较法、假设开发法、基准地价修正法、成本法和收益法。现在北京很少公布土地交易价格，无法进行市场对比。据介绍，北京的公告只是一个交易案例。【/br/】招拍挂之后，土地价格会有一些变化。对于允许协议出让的土地，仍按原模式确定地价。对于招标、拍卖、挂牌出让的土地，主要采取市场竞争方式。对于招拍挂底价，应由相关专家参与确定，应体现政府宏观调控政策，在一定程度上提高土地定价过程的公开性、公平性和科学性。