关于区域土地价格平衡的研究（一）

1990年以来，我国县级以上人民政府所在的城镇建立了以基准地价和宗地地价为核心的地价体系，对完善要素市场、促进城镇土地合理配置和利用、防止国有资产流失、规范、培育和发展房地产市场发挥了积极作用。但城镇间地价水平不协调的问题更为突出，亟待解决。
1。区域地价水平
(1)各镇地价孤立运行，协调性差。一是基于当地房地产市场评估各城镇基准地价，甚至很少考虑更大区域内被评估城镇的地价水平，没有对城镇土地进行必要的科学定级，地价水平缺乏整体控制；二是缺乏科学的地价协调方法和指标。仅根据评估人员的主观印象来判断各城镇地价水平，地价评估结果缺乏科学性和实用性；三是各地地价概念不一致，部分城镇仍以划拨土地取得的使用税(费)作为地价，导致地价难以平衡。
(二)市场发育程度不同，仅凭感觉难以判断基准地价的评估精度。由于各地市场发育程度不同，评估的基准地价差异较大，一般区位条件好的镇或交通条件便利的镇地价水平应较高。但实际上，仅凭感觉很难判断地价评估的准确性。
(3)地方政府的地价意识不同，地价内涵也不同。地价在中国是一个新生事物，随着市场经济的发展逐渐为大家所熟知。但并不是所有的地方政府领域(包括土地管理部门)都真正理解其内涵，导致政府无法按照客观标准审批地价。如果以土地使用费作为地价，以拆迁费或补偿费作为地价，地价偏离市场，地价管理混乱，无法保证土地市场的正常发展。
(四)地价评估参数不合理在地价评估中，很多城市基准地价的评估参数都是以市场为基础的，这对于市场发育不健全的城市来说，显然是不合理的。地租水平不以人的意志为转移，因此地价评估中的相关税费必须按照国家和地方政府的标准确定，否则地价水平就会偏离正常标准。此外，地价评估中还原利率、利润率、土地增值收益率等标准的选取差异较大，缺乏科学依据。
(5)在地价评估中，有许多复杂的因素只注重评估的科学性，而不考虑艺术性。很多影响因素的处理很难用数学方法解决，只能由评估师根据市场的客观性来确定。否则，当市场不发达时，评估地价将偏离正常价格水平。因此，评估地价应根据客观实际和评估目的进行调整和确定。考试二。地价平衡的必要性
(一)社会主义市场经济体制的需要。改革经济体制，建立市场经济，首要任务是培育和发展要素市场。土地是经济活动的支撑，是最重要的生产要素。因为房屋和土地是不可分割的，房屋往往包含在土地交易中，房屋支撑的土地包含在房屋交易中。因此，房地产市场是整个国民经济的主导产业，是其兴衰的晴雨表，在整个市场体系中起着基础性作用。因此，在培育和完善市场体系的同时，必须加快房地产市场的发展。
(二)土地资产保值增值的需要在市场经济条件下，产权所有者要求实现资产的安全和保值。其中，土地资产是企业(尤其是中小企业)的重要资产。企业在转产、改制、重组、与外商合资合作的过程中，都需要土地资产作为合作的条件，合适的价格水平有利于企业的发展。因此，在确定土地价格时，应充分考虑国家的产业政策和当地的经济运行状况，确保土地资产的保值增值。
(3)为了科学地执行地价政策，各级政府在代表国家出让土地的过程中，需要事先确定土地出让基准价格。合适的底价可以防止不正当竞争和腐败，随意压低地价和地方领导的地价。增加土地使用权出让的透明度，让土地使用者了解国家和地方政府在不同地区、不同行业实施的土地价格优惠幅度和标准，确定合理的投资方向。因此，充分分析区域土地市场价格水平，平衡地价是非常必要的。此外，根据地价平衡的结果，地方政府可以对土地使用权价格明显低于市场价格的土地行使优先购买权，防止双方虚报或隐瞒地价，扰乱土地市场。同时，政府在实施土地利用规划时，可以为了公共利益的需要，公平合理地实施优先购买权。