土地估价报告规范格式

附录d

(标准的附录)

名词解释

1.地价:指土地的购买价格，是土地在未来的净收益(地租)的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下，土地使用权在一定时期内的未来净收益的现值之和。其权利的特征是土地使用权的转让。

2.耕地价格:是指在正常市场条件下，随着土地开发建设条件等基础设施建设的完成，土地使用权在一定时期内的价格。

3.原土地价格:指已完成用地审批手续，但基础设施配套开发和土地平整尚未进行或部分进行的正常市场条件下，土地使用权在一定期限内的价格。

4.总地价:是指在正常市场条件下，基础设施配套开发已完成，但宗地内土地尚未拆迁平整的一定时期内土地使用权的价格。

5.考核期日期:指考核结果对应的日期。

6.基准地价:是指土地使用权在法定期限内某一估价时点的区域平均价格，是按照商业、住宅、工业和其他用途，对不同等级或不同同质区域的土地在当前利用条件下进行评估确定的。

7.标示地价:标示地价是政府根据管理需要，在正常的土地市场条件下，在某一估价时点对某一地块的土地使用权价格进行评估。是该地区此类土地的标准指导价。

8.基准地价更新:基准地价更新是指利用土地收益、市场交易样地价格、地价指数等，重新确定某一类土地在某一估价时点，在当前利用条件下的土地使用权平均价格。在土地定级或划分同质区域的基础上。

9.收益还原法:是以一定的土地还原率，在正常年份减少待估土地在未来的净收益(租金)来估算待估土地价格的方法。

10.市场比较法:根据市场上的替代原理，将待估土地与估价时点近期市场上交易过的具有替代性的类似房地产进行比较，并对类似房地产的交易价格进行适当修正，从而估算出待估土地的客观合理价格。

11.成本逼近法:是以土地开发的各种客观费用之和，加上一定的利润、利息、缴纳的税金和土地增值收益，确定土地价格的方法。

12.剩余法:又称假设开发法，是以扣除预计正常开发成本和相关专业费用、利息、利润、税金等后的价格余额来估算待估土地价格的方法。以开发完成后该房地产的正常交易估计价格为基础。

13.基准地价系数修正法:是利用城市基准地价、基准地价修正系数表等评估结果，根据替代原则，将待评估土地的区域条件、条件与其所在区域的平均条件进行比较，通过比较修正系数表选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而得出待评估土地在评估期内的日价格的方法。

14.均质区:指土地利用条件和土地用途基本相同的土地面积。

15.同供求圈:指能与待估土地形成替代关系，市场供求情况基本相同，对待估土地价格有重大影响的区域。

16.相邻区域:指待估宗地所在的相同用途的均质区域或与该区域相邻的其他均质区域。

17.相似区域:指同一供需圈内与待估地块所在区域相似的其他同质区域。

18.地价指数:是指采用一定的统计方法，将某一区域某一时期某一用途的地价水平换算成某一基准日地价水平的百分比指数。

19.综合还原利率:是将土地及其地上建筑物未来产生的净收益转化为价格的比率。

20.土地恢复利率:是将土地产生的未来净收益转化为价格的比率。

21.建筑减息利率；是建筑物产生的未来净收益价格的比率。

22.征地费用:指国家因征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费等。

23.城市拆迁安置费用:指用地单位和原土地使用权人为取得城市国有土地使用权而发生的拆迁补偿等客观费用。包括房屋、构筑物拆迁补偿和安置补助费。

24.征地费:指发包人为取得土地使用权而支付的各种客观费用。

25.土地开发费:指为使用土地满足一定建设条件而投入的各种客观费用。包括整合主体区内外的土地开发费用。

26.土地增值是指被评估土地因改变用途或土地开发而增加的价值，是土地开发后市场价格与成本价之间的差额。

27.标准宗地:设置在城镇的一定区域内，其深度、宽度、形状、用途等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定，也作为示范和比较的标准。

28.标准深度:标准深度的连接是内部接地线。地面线与道路之间的区域称为临街面或地面，地面线以外的区域称为地面线。
附录E
(标准附录)
估价报告标准格式
土地估价报告标准格式的基本内容
目录
《土地估价报告(书面形式)》的基本内容[/br/土地估价技术报告的基本内容
[ 1]封面
[ 2]正文
土地估价报告的基本内容
[ 1]封面
[ 2]正文[/正文