台湾土地估价与地价管理

台湾省土地估价的基本方法主要有:买卖实例比较法、收益资本化法、成本法和土地开发分析法。由于台湾省土地估价受日本影响较大，台湾省在土地估价实践中主要采用买卖案例比较法。近年来，随着日本地价泡沫的破灭，台湾省和日本一样，也在反思过于依赖买卖实例比较法的不妥之处，开始重视收益资本化法等方法的应用。
买卖对比法举例。在实际应用中，台湾省采用的是间接比较法，即在比较修正过程中，借助假定的标准宗地，将比较例的条件标准化修正为本地区标准宗地的条件，然后将标准宗地修正为待估宗地所在地区的标准宗地，再将个别因素修正为待估宗地的条件。修正过程中需要考虑的修正因素有:土地用途管制、交通、自然条件、土地改良、公共建设、工商业活动、房屋建设现状、土地利用现状、未来发展趋势及其他影响因素。
收益资本化法。收益法的估价程序是:确定总收入和总费用，然后计算净收益。选择合适的收益资本化率后，根据公式计算收益价格。计算收入的公式如下:
1。土地收益价格=土地净收益÷土地收益资本化率
2。土地收益价格=(房地产组合净收益-房屋改良净收益)-土地收益资本化率
3。房屋改良的收益价格=房屋改良折旧后的净收益÷。4.房屋改良收益价格=折旧前房屋改良净收益÷(房屋改良收益资本化率)
5。房屋改良收益价格=(不动产折旧后净收益-土地净收益)÷房屋改良收益资本化率
6。房屋改良的收益价格=(房产与土地的组合)÷(房屋改良产品收益的资本化率，房屋改良产品未来每年的现有价值折旧率)
其中，关于资本化率，可以选择一般投资性房地产的收益率作为基准，比较观察投资性房地产与调查评估对象的个体特征差异，比较计算个体流动性、风险、增值、管理难度等因素；也可以选择与调查评估标的相同或相近的几个净收益除以比较标的的价格进行比较计算。
土地开发分析方法。台湾省过去并未将土地开发分析法视为基本的土地估价方法，认为它不是独立的估价方法，还需要其他估价方法。但随着估价实践的深入，特别是随着城市的快速发展，城市土地交易减少，交易案例获取困难。特别是对于土地开发估价，开发分析法的应用越来越多，而且非常适用。因此，在2001年10月颁布的《台湾省房地产估价技术规则》中，土地开发分析法被列为土地估价的基本方法之一。
土地开发分析法的价格计算公式为:
V=[S/(1 R)/(1 I)-(C M)]，其中V为土地开发的分析价格，S为开发或建设后的预计销售总额，R为合理利润率，C为开发或建设的直接成本，M为开发或建设的间接成本，I为
成本法。台湾省的成本法多用于建筑物估价。用于核定和估算地价时，一般是指未开发土地的成本，加上开发成本和合理利润，计算出已开发的地价。