不同的土地评估法及其在农地评估中的应用

一、引言
市场比较法、收益还原法、成本法是国际公认的三种最基本的土地评估方法。在我国，常用的土地估价方法有剩余法和基准地价系数修正法。市场比较法的应用基于发达的土地市场和丰富的交易案例数据。仅适用于交易宗数较多的地区，且交易宗数与待估土地之间应存在相关性和替代性，不适用于交易宗数较少或无交易宗数的地区。收益还原法是一种以获得被评估土地的净收益为前提的估价方法，因此这种方法最适合以获得收益为目的的土地估价。一般成本法适用于新开发土地的估价，不适用于已开发土地。而且成本法采取的是成本积累的方式，成本高并不一定说明效用和价值高。因此，评估结果只是一个“累积价格”，没有考虑土地的效用和价值以及市场需求方。剩余法主要适用于待开发土地或待拆迁再开发房地产的评估。基准地价系数修正法仅适用于已完成土地定级估价并建立基准地价及其修正体系的县评估。
广义的农地概念通常指耕地、园地、菜地、养殖用地、草地等。在我国，城市土地市场日益发展，而农地市场却相对滞后。在运用市场比较法时，往往缺乏可比较的案例。许多农地的纯收益往往很小，甚至为负，无法用收益还原法评估。绝大多数的农地都不是新开发的土地，即使是新开发的土地，土地开发的成本也往往很高，成本法没有考虑农地的效用、价值和市场需求，导致农地的价格超过其市场价格。毕竟可开发的耕地不多，剩余法很难被广泛应用。目前，我国农用地分等定级估价试点工作刚刚完成，建立基准地价及其修正体系的县很少。因此，基准地价系数修正法在大多数县仍然不适用。
基于农用地本身的特殊性和常用的土地估价方法，农用地估价受到不同程度的限制。本文试图拓展市场比较法的概念，引入一些发达国家的环境评估理念，探索新的农用地评估方法，我称之为市场替代法和市场伪理念。对现行的市场比较法、市场替代法和市场假象进行比较分析如下。
二。市场比较法及其在农用地评估中的应用
(一)市场比较法的内涵市场比较法是根据替代原理，将条件相似或使用价值相同的土地买卖、租赁案例与待评估土地进行比较，修正它们在交易情况、日期、区域、影响土地的个体因素等方面的差异，计算出待评估土地在评估基准日的地价。
(二)市场比较法的优缺点(1)市场比较法的优点。市场比较法具有明显的现实性和很强的说服力。市场比较法是利用与待估土地有替代关系的近期交易案例的价格以及交易案例与待估土地之间的替代关系，比较计算待估土地的价格。(2)市场比较法的缺点。从价格中求价格的市场比较法，缺乏理论依据，需要评估人员具备多方面的知识和丰富的经验，否则很难得到客观准确的结果。另外，市场比较法的缺点是只适用于交易案例多的地区，没有交易案例或交易案例少的地区不能用这种方法评估。
(3)市场比较法的思路采用市场比较法评估农用地时，首先要收集农用地的交易资料，选择三个以上合适的比较案例，然后对待评估农用地与比较交易案例的差异进行修正，即经过交易情况、日期、区域因素、个体因素、使用年限等。最后分析每一个交易案例的对比价格，确定合理的审价。
(四)案例分析农用土地的市场比较法和城镇土地的评估程序一般没有太大的区别，不再举例分析。
三。市场替代法及其在农用地估价中的应用
(一)市场替代法的内涵当估价对象本身没有市场价格可以直接测算时，可以寻找替代品的市场价格进行测算。比如清新空气，环境优美等。不是由市场价格直接衡量的。这时候就需要找一些有市场价格的替代品来间接衡量其价值。市场替代法是发达国家常用的环境评价方法。笔者在此介绍这种方法，并根据农用地估价的实际，认为农用地估价中的市场替代法是指在没有市场价格的情况下，利用替代物的市场价格对农用地进行估价的方法。
(二)替代市场法的优缺点(1)替代市场法的优点。目前，我国农用地市场不发达，农用地基准地价的标准差距与农用地基准地价成果相差甚远。社会、经济、自然环境因素没有大的区别。部分县一级农田基准地价高达每亩4.8万元，而部分县一级农田基准地价仅为每亩1.2万元。因此，在中国使用替代市场法评估农地有时是一种可取的方法。(2)替代市场法的缺点。市场法是在没有农地市场但有替代品的条件下评估农地的一种方法。如果连替代品都找不到，这种方法就无法应用。
(3)替代市场法的思路是先对待评估的农地进行分析，然后找一个有市场价格的替代品，间接测算出待评估农地的价格。比如现代农业园区的农田评估，可以用差旅费代替来衡量。通常，具有观光或娱乐功能的农田往往是免费的或门票很低，游客从中获得的收益往往高于门票。为了估计游客的支付意愿，可以用旅行费用作为替代来评估现代农业园区的地价。差旅费往往远高于门票，成为总费用的重要组成部分。
四。虚假市场理念及其在农用地估价中的应用
(一)虚假市场理念的内涵。虚假市场理念是指在连替代市场都找不到的情况下，只能人为制造一个假想市场来评估农地价格的方法。虚假市场思想的主要代表是意愿调查法，即通过询问可以直接获得人们愿意为农地购买的价格。
(二)虚假市场理念的利弊(一)虚假市场理念的好处。虚假市场理念是一种万能的农用地估价方法，是农用地估价的最后一道防线。几乎任何不能用其他方法评估的东西都可以用虚假市场理念来评估。(2)市场上虚假观念的缺点。虚假市场理念是一种可以在无奈的情况下使用的评估方法。因此，它是一种有争议的评价方法。
(3)市场错误观念的观念不同于市场比较法和市场替代法。市场伪想法不是基于可观察的或预设的市场行为，而是基于受访者的回答。想法也很简单。为了使估价结果更加合理，估价人员首先选择一定数量的同行业或相关行业中对估价对象比较了解的人作为询价对象，然后对询价结果进行分析总结，最后确定估价对象的价格。
(四)举例分析浙江永嘉县桥头镇任天村有一块面积为2.8亩的耕地。作者对该地块进行了模拟评价。作者让任天村的100名村民在第二天回答，如果他们想购买这块土地30年，他们将支付多少钱。调查结果多在每亩7500元-10000元之间。笔者剔除了一些异常数据，得到的平均值为每亩8794元。这一评估结果与收益还原法得出的每亩8549元非常接近。
五、结束语
(1)在土地评估中，一般采用两种或两种以上的方法进行评估，可以抵消各种方法的局限性。由于我国农地市场的不完善，常用的评估方法总是受到不同程度的限制。市场替代法和市场伪理念的应用无疑拓宽了我们在农用地估价方法选择上的思路。
(2)通过这三种市场法的比较，不难看出，当农用地存在一定的市场时，评估方法的首选应该是市场比较法。当没有市场价格时，应选择市场替代法。如果没有替代市场，我们只能选择虚假市场理念。
(3)农用地估价在中国是一个新生事物。在选择评价方法时，可以先选择常用的评价方法，但在特殊情况下，也可以使用特殊的评价方法，甚至可以参考和借鉴其他学科(如环境学科、生态学科)的一些评价方法和思路。