净化估价市场减少估价纠纷

《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁的货币补偿金额由房地产市场评估价格确定。因此，补偿金额引起的拆迁纠纷，实际上是房屋拆迁当事人不能接受鉴定结果而引起的纠纷，或者说实际上是估价纠纷。为维护拆迁当事人的合法权益，减少和预防估价纠纷的发生，公正解决估价纠纷，建设部颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》规范了鉴定目的、鉴定依据、鉴定行为原则、鉴定时间点、职业道德、鉴定程序、价值标准、鉴定方法、鉴定结果异议处理办法等。根据《指导意见》，城市房屋拆迁估价在理论上是公允的，可以达到制定《指导意见》的预期目的。但在实际操作中，仍然很难减少估值结果引起的估值纠纷，甚至会增加估值纠纷，需要很长时间才能解决。本文拟就其成因及对策谈谈我们的看法。
1。很难减少估值争议的原因
1。客观公正的估价结果标准至今没有定量定义
房地产估价是专业估价人员在综合分析影响房地产价格的因素及其影响程度的基础上，对估价对象的价格作出客观公正的判断和猜测的过程。因此，一般认为，根据上述过程对估价对象的估价结果，只要不超出公开市场价格的一定范围，就应被认为是客观公正的结果。但是，“一定范围”的量化范围是什么？是5%吗？10%?15%?公开市场价格的具体值是多少？至今没有明确定义。公开市场价格方面，对于房地产交易数据较为相似的估价对象，公开市场价格可通过三个以上交易实例的价格修正综合确定。在没有类似房地产交易实例的情况下，如何确定估价对象的公开市场价格的具体值？如果不明确公开市场价格的具体数值，如果不严格定量地界定评估价格与公开市场价格之间的差异，拆迁当事人很难将直接关系到拆迁当事人利益的房屋拆迁补偿评估结果认定为客观公正的价格。目前评估机构众多，评估业务竞争激烈。根据《指导意见》，允许多家评估机构对同一被拆迁房屋进行评估。很可能是一家鉴定机构公示鉴定结果后，被拆迁人私下委托其他鉴定机构对被拆迁房屋进行重新评估。当重新评估的价格高于原鉴定结果时，被拆迁人会认为原鉴定结果不公平。当对鉴定结果没有达成一致意见时，就会出现鉴定纠纷，甚至在裁决和诉讼阶段，导致鉴定纠纷久拖不决。
2。考核参数值的选择没有客观标准
。房地产的评估价格由估价人员根据同地段房地产的市场交易价格、估价对象的净收益、建筑物的重置价格、土地的区位价格等因素最终推算得出。，并根据市场法、收益法、成本法等评估方法的评估公式。这里作者指的是直接代入估算值计算公式的参数，称为最终评价参数。代入最终参数值计算公式得到最终参数值的参数称为预评估参数。被代入先前参数值的计算公式以获得先前参数值的参数被称为更多先前评估参数。有些参数在一种考核方法中属于最终考核参数，在另一种考核方法中可能属于以前的考核参数或以前的考核参数。
市场比较法的最终估值参数包括交易状态修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数和个别因素修正系数。其中，交易条件修正系数由评估师根据异常交易的具体情况，选取前期参数值计算得出。交易日期修正系数由评估人员根据交易日期至评估时点的交易价格指数，选取之前的参数值计算得出。区域因素修正系数由估价人员根据估价对象与比较例在商业繁荣程度、交通可达性、配套基础设施、人文、自然环境、品质、人文、自然景观、城市规划限制等因素方面的差异计算得出。单项因素修正系数由估价人员根据土地面积、形状、道路条件、平整程度、地形地质水文资料、规划管理限制、土地使用年限、建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布局、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等差异计算得出。
收益法的最终估值参数包括年净收益、收益年限和资本化率。其中，净收入以估价人员对估价对象的毛收入为基础；运营费用，空购买率等。通过选择先前的参数值来计算。收益由评估师根据转让期限、公平使用年限等选取前期参数值计算得出。资本化率由评估人员根据类似盈利性房地产的租金和售价数据计算得出。
旧房成本法拆迁评估的最终评估参数包括土地重新收购价格、土地重新收购价格分摊余额、建筑物重置价格、成新率等。其中，土地收回价格一般由估价人员选取为四个前置级参数值:交易状况修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数(注意这四个参数是市场比较法中的最终级参数！)找。四个前期参数值，即交易状态修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数和个别因素修正系数，由评估人员根据市场比较法中的四个后期参数值计算方法选取。地价分摊余额由估价人员根据土地出让年限、已使用年限和土地的重新收购价格，选取之前的参数值进行计算。建筑物的重置价格由评估人员根据设计费、报建费、施工费、监理费、建设单位管理费、建设期投资利息、营业税、开发商利润、环境条件等因素计算得出。建筑物以前的参数值，如设计费、报建费、施工费、监理费、建设单位管理费、建设期投资利息、销售税、开发商利润、环境条件等。，应由评估师根据这些前期参数值的形成进行计算。成新率由评估人员根据建筑物竣工时间、使用年限、法定耐用年限、现场查勘记录、新旧标准等数据计算得出。
前期参数值和最终参数值的前期参数值是估价人员根据公开市场价格形成的客观要求，根据估价对象的具体情况主观选择的。主观参数值是否满足客观要求，直接关系到评价结果的客观准确性。目前前一参数或前一参数值没有客观的标准值或标准值范围，具体估价由评估师根据主观判断选择。一般来说，具有系统全面的估价理论知识和丰富实践经验的估价人员，其历次参数值和历次参数值更符合客观要求。但是，即使是这些评估师，由于个人经验、资质、爱好、感受等原因，所选取的参数值也会有所不同。如果评估师的理论知识和实践经验水平差异较大，或者有些人主观故意地想让评估结果偏向委托的评估师，那么评估师选取的参数值就可能差异较大。
房子一般是一个家庭最值钱最值钱的财产，绝对价值远大于其他财产。如果房屋拆迁估价结果低于其客观价值两个百分点，房屋的客观价值为10万元，拆迁补偿金额将比客观价值少2000元。2000元的补偿差额，对于中低收入家庭，尤其是贫困家庭来说，不是一笔小数目。当这些被拆迁房屋的产权人和承租人明白自己拿到的不到2000元的拆迁补偿款是鉴定结果偏低造成的，又怎么会置之不理，拒绝主张自己的权利呢？怎么可能没有估值争议？
二。对策
为了预防和减少估价纠纷的发生，建议采取以下对策:
1。对各级参数的客观标准及其修正体系进行专题研究，编制估值参数参考手册及软件
目前估值理论完善且系统化。各种估值方法的估值公式的理论基础也是充分的、正确的。从前面的“估值争议原因难以减少”分析可以看出，按照估值公式得出的估值并不能准确反映公开市场价格或客观价格，估值争议的根本原因是参数值不客观。如果专门研究各级参数的客观标准及其修正体系，编制成评估参数的参考手册和软件，只要评估人员理论水平不高，评估操作水平达不到要求，或者故意偏袒拆迁当事人，评估人员一般都可以利用手册和软件找出参数的标准值及其修正值，找出各级参数的客观值，进而找出评估对象的客观评估值。
2。科学界定客观公允估值的范围
既然目前的估值理论已经完善、系统，各种估值方法的估值公式都是正确的，那么自然可以肯定将客观最终参数值代入估值公式所得到的估值结果就是客观公允的估值。
但如前所述，无论哪种估值方法，最高级的估值参数值最终都是由评估人员在定性分析的基础上主观确定的。因此，对于同一个参数，不同的评估人员得出的估价参数值或多或少存在一些差异。但只要评估师的理论水平和实践经验符合评估师的水平要求，只要编制了标明各级参数客观标准、其修正体系和修正方法的估价参数参考手册和软件，那么评估师基于各级参数客观标准、其修正体系和修正方法确定的估价参数值之间的差异一般不会太大，是符合统计规律的。因此，只要编制估值参数参考手册和软件，并在实践中应用一段时间，就可以通过对具体估值值的统计分析，科学界定客观公允估值的范围。因此，估值参数参考手册和软件编制完成后，应科学界定客观公允估值的范围。
三。结论
上述措施实施后，不仅可以预防和减少房屋拆迁鉴定的鉴定纠纷，还可以普遍预防和减少其他鉴定的鉴定纠纷，直接检验鉴定人和中介机构的鉴定水平，职业道德高尚与否，从而净化鉴定市场。