土地估价实务辅导

土地估价实务是土地估价师考试的重要科目之一，满分为200分，占土地估价师考试总成绩的30%。土地估价实务没有具体的参考书，但它是土地估价理论与方法、土地管理与基础、与土地估价有关的经济学理论与方法的综合。旨在考察考生对各科知识的综合运用。考生在复习过程中要注意各科知识的有机结合。土地估价实务考试题型包括综合计算题、综合案例分析题、土地估价报告修正三种类型。
(一)综合计算题
本题主要考察考生综合运用主要鉴定方法的能力。解决每一个小问题，一般都有一个主方法贯穿其中，但是方法中用到的一些条件并没有直接给出，需要用其他方法计算。解决这类题的一般步骤如下:
首先审题。审题时，要明确问题的要求和给定的已知条件，注意已知条件的单位，如租金是按日、按月还是按年计算，是单位建筑面积的租金还是可租面积的租金，注意各种因素比较的基准等。，并注意所给条件哪些是有用的，哪些是用来迷惑考生的，以防误用。同时，考生还必须明确以下几点，即土地使用权的取得、建设的开工和竣工、建筑物的出售和出租、各项投资的集中投入、土地估价，并在时间轴上标注各点。
二、确定解题方法和思路。通过对题目的考查，明确了题目的要求和已知条件，可以确定哪种计价方法是主线，可以根据该方法使用的未知条件确定要使用的其他方法。确定估值方法非常重要。一定要看清问题，确定正确的估值方法，否则就来不及了。估值方法确定了，解决问题的思路就产生了。
三、公式和计算步骤。在计算过程中，必须列出所涉及的计算公式。即使没有时间计算，也可以通过列出所需的公式，得出相应的分数。计算一定要一步一步来，而且要尽量细分，因为计算题的步骤在阅卷上是非常细致的，每一步和计算结果都有对应的分数。一旦计算错误，没有步骤的试卷肯定会失分更多。考生必须牢记各种地价评估方法的计算步骤，并简要说明计算步骤。在回答问题时，他们应该继续进行，以免因跳过而被扣分。
(二)案例综合分析题
本题主要考察应试者对法律法规和产业政策的掌握程度，具体的分析能力，估值方法的选择和操作程序。它是政策和实践的结合和统一。
一个案例综合分析题通常包含若干个子题。回答这类问题最重要的是审题。根据题目要求，找出适用的法律法规，然后依次回答每个子问题。能知道的都要知道，能想到的尽量回答，但也要注意清晰，避免啰嗦和重复。
(三)土地估价报告的修正
本题主要考察考生对地价评估实务的理解和掌握。要做好这类题目，考生必须熟悉土地估价报告的标准格式和其中各部分、各步骤的基本要求，熟练运用各种估价方法，准确把握各种参数的取值。解决这类问题可以按照以下步骤:
首先要快速浏览报表，找出结构性错误。评估报告修正通常给出一个或两个完整的报告，报告长度较长。如果想在规定的时间内完成，考生要掌握一定的阅读技巧，快速浏览报告，看看报告内容是否完整，是否有遗漏。比如第一部分就缺少地价的定义。
二、对比前后报表，找出报表前后不一致报表的错误。
第三，仔细阅读容易出错的地方，看重点问题是否解释清楚，是否有错误。比如地价的定义中没有写明土地的开发程度。
第四，在评估方法的应用上，无论是计算公式、参数值、收入或费用值、对比案例选择等。都是合理的，有什么依据，有什么计算误差。
第五，找出报告中隐藏的错误。【/br/】从历年土地估价师资格考试来看，估价报告每更正一处错误，扣3分，计60分。也就是说，你能找出20个错误，并简要说明原因，就满分了。所以，为了多加分，考生应该按照上面的步骤来回答这类问题。描述答案时，考生应按顺序书写，并注明序号。同时，他们要把握分寸，精炼语言，不要遗漏必要的解释，以免失分。
总之，土地估价实务考试要求考生具备扎实的土地管理基础知识，掌握土地估价的理论和方法以及相关的经济学理论和方法，并能在土地估价过程中灵活运用。作为考试的重中之重，几种主要的估价方法贯穿于土地估价实务试题中。考生不仅要在理解的基础上掌握各种计价方法的概念、原理、基本公式、特点、适用范围、适用的计价原则和程序，而且要能够灵活、全面地运用。这里总结了各种估值方法应该注意的问题，供大家复习时参考。
收益还原法
根据土地净收益是否及如何变化，土地使用年限是无限还是有限，选择正确的计算公式；
总收入和总费用应为客观值，并转换为年份；
土地收益期自评估基准日起计算，至土地使用期届满时止；
房屋的折旧年限不仅要考虑房屋的耐用年限，还要考虑土地使用权的使用年限。折旧年限从房屋验收合格之日起计算。当房屋耐用年限短于土地剩余年限时，应按房屋耐用年限计算折旧。当房屋耐用年限大于土地剩余年限时，按土地剩余年限+房屋使用年限计算折旧。
建筑物净收入-建筑物现值×建筑物还原利率，不能根据建筑物重置价格计算。
市场比较法
选取的每一个比较交易案例，应是具有相同用途、相同交易类型、所在区域区域特征和宗地个体条件的正常交易案例，交易时间一般在2年以内，最长不超过3年；
各对比交易案例的价格基础应统一；
地域因素和个体因素的选择因用途不同而有所不同，不能混淆；
在进行比较因素修正时，应把握两点:一是由于待估土地价格是计算出来的，待估土地的条件指标都位于分子中，比较案例的条件指标都位于分母中；第二，以谁为基础，谁的条件指数是100。
成本逼近法
土地购置费和土地开发费应为客观值；
利息计算的基数是土地购置费、相关税费和土地开发费，但计息期限不同。土地购置费及相关税费的计息期为整个开发周期。土地开发费的计息期根据费用投入情况确定，偶数投入时减半计算；利息有两种计算方式:单利和复利。除非特别说明，一般按复利计算。
计算利润的基数与计算利息的基数相同。利息不能作为误算利润的基数；【/br/】一般情况下，成本累加计算得出的评估结果具有不确定的期限，因此在估算地价时必须进行期限修正。
剩余法
销售价格、建造成本、专业费用等。建筑物的价值应该是客观的；
计算利息的基数包括待估土地的地价、施工费、专业费和不可预见费；待估地价的计息期为整个开发期，后三项的计息期根据其投资确定，在整个开发期内投资均匀时为整个开发期的一半；
如果已知条件为投资回报率，则利润的计算基数与利息的计算基数一致；否则一般是房产总价值。