土地估价实务辅导资料（十一）

四。市场比较估价的程序和方法。收集交易数据。确定比较交易案例
定义五个具体要求，建立价格比较的基础
3。市场交易修正
是指消除交易行为中某些特殊因素导致的交易价格的偏差。
修正方法:A=宗地条件或正常条件指数/对比案例宗地条件指数
4。日期修正
交易案例的交易日期与待估土地的估价日期不同。地价指数或房价指数的变化率可用于分析计算，交易价格可修正为估价时点的价格。在进行日期修正时，应特别注意价格指数的基期，应先将其调整为固定基期指数。
B=估值日价格指数/交易期价格指数
5。区域因素修正
区域因素的本质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一种基本修正。
修正法:修正法的三个步骤和地区因素条件指数的计算。
D=待评估土地的要素条件指数/比较例土地的要素条件指数
6。个体因素修正
个体因素的本质和内容以及个体因素修正的目的。
修正方法、步骤和计算公式与区域因素修正方法基本相同。
7。土地使用权期限的修改
土地使用权期限是一个特殊的个体因素。修正方法是先计算使用年限修正系数，再用年度修正系数对交易案例的地价进行年度修正。
年修正系数k =[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年修正地价=比较案例价格× k
8，容积率修正
容积率也比较特殊。
容积率修正后的成交案例价格=对比宗地价格×(待评估地块的容积率修正系数/对比案例容积率修正系数)
9。地价的最终确定
经过各种相关因素的修正，可以得出待评估地块的试比较价格，然后对几个试比较价格进行比较分析，综合确定待评估地块的合理比较价格。
多基准价格处理综合确定地价的基本方法有三种:简单平均法、加权平均法、取中位数或众数法。